购置一套价值数十万的商业性房产，入住当日即转租予租赁中介，每年收取十一个月的租赁收益，三年后租金额度还将逐年调高，持续稳定的年化收益可达到百分之四至百分之五。最近，成都的李女士碰到了一个棘手状况，她三年前在南二环购置的一套小户型公寓出租给了一家包租企业，双方缔结了为期七八个月的租赁协议，过去几年该企业均准时支付租金，如今恰逢租约调整期，她却接到包租公司通知要降低租金，提出每月从3100元压缩至2500元。
李女士碰到的情形并非孤例，在同一个小区的业主交流群中，其他房主也接到该租赁中介要求减少租金的沟通电话，并非仅限于这一个楼盘，陈女士在金融城买了十多年用来出租的住宅也最近收到了租赁中介希望降低租金的通知，房主要是不同意削减租金，就可能面临租赁合同被提前结束的局面
过去租赁回报持续稳定的中心区域商业资产，采用省力省心的长租经营方式，现在为何会提议减少租赁费用？是经营上出现了难题，还是长租房屋常见的经营手法？倘若房主不答应降低租赁金，合同之后该如何终止？
长租公寓不省心
包租公司要求降租金，该答应吗？
李女士三年前把南二环的一个四十多平米的小房子长期出租给了一家包租企业，彼此之间订立了七年八个月的租赁协议，协议规定有两个月的装修期间不收租金，最初三年每个月的房租是三千元，从协议生效的第四年开始，每年的月租金每增加一百元，每年的租金总额按照十一个月来计算
李女士曾经计算过，尽管她本人有一定程度的降价处理，但相比自己亲自寻找租客，日常事务的管理会耗费更多精力，委托给包租机构则轻松许多。此外，收益水平大约维持在4%到5%之间，从长远角度分析，这可以被视为一种相当理想的稳定盈利途径。
过去三年的房租都按时缴纳了，这次忽然接到减少租金的通知，让她感到很意外。上个月，包租公司给她打来电话，建议把每月的租金从3100元降到2500元，但她当时没有同意这个提议。尽管如此，包租公司这个月的房租还是按照原先的金额正常支付了。
李女士感到十分担忧，她觉得租赁中介提出减少租金，可能暗示着他们经营上遇到了麻烦，往后降低租金甚至停止出租的情况也许难以避免。尽管她的住所位置很好，租客不愁，而且如果自己直接出租就不必被“中间商赚取差额”，不过她看来，自行招租，需要面对很多租客相关的事务，而且租期也无法得到保证，“感觉不如交给租赁中介方便。”
某公寓式酒店室内实拍图
事实上，李女士的情况并非孤例。陈先生十多年前在金融城买下过一套三十多平米的小房子，长期租给一家酒店使用，最近对方也通知他要求降低租金，而且降幅高达四分之一。由于同楼层都是这家酒店，如果不同意减租，合同就会作废。单间被酒店包围，很难再租给个人。
陈先生的住宅最后以每月两千五百元的价格续约给了租客，原先的月租是一千三百元，并且去除了合同里关于费用上涨的规定。
投资回报率不再确定
竞争加剧后的“价格战”
事先商定的长期租赁，期间却遭遇租金减少的情况。关键因素是租户的业务遇到麻烦。
以李女士名下的南二环房产为例，邻近区域相同面积的房子，那家租赁中介机构超过两年度过了签约时限时，报价已调整为每平米两千七百元，此后，该机构也放缓了签约节奏。国内领先的长租居所运营商坦言，企业当前不再追求房源规模增加，而是以“维持收益”为首要目标。
陈先生用来经营酒店的那套公寓情况也一样。有做酒店生意的朋友说：一个地方火不火，附近酒店多不多，房子新不新，这些都会影响房租。
过去的投资收益预期逐渐变得模糊，这主要是因为上游渠道的竞争态势愈发激烈。
首先，机构保租房低租金，正在分流长租客。
当前，城投企业、轨道交通城市集团以及交投集团等平台公司均推出了保障性租赁住房，这些机构的房源正逐步吸引普通租房群体，分流了市场供应。保障性租赁住房的租金标准需参照每季度更新的《成都市租赁住房平均租金水平信息》进行确定，规定租金不得超过周边市场租金的九折，同时年度租金增长幅度需控制在百分之五以内，这一政策对商业化长租公寓的定价策略构成了挑战。
二是，新交付商业公寓增加、商圈变化等，都会引发租金的变化。
以跳蹬河街道为例，东郊记忆兴起之后，该区域公寓的月度每平方米租金，从二零二三年第一季度的六十五元二角三分，上涨到二零二四年第四季度的六十八元九角四分，几乎每个季度的数据都显示出增长的趋势。
东郊记忆 万科天荟部分租金情况
图源：贝壳租房APP
第三点在于，旅馆和出租屋的租赁市场竞争的核心要素是费用，当收益达不到预期标准，通常首先会向房东提出减租的要求。
一位从事民宿行业的人说，不少过去管理者一次性租下20到30处房产集中管理，如今空房率增高，但管理开销没有减少，在租金收益增长有限时，管理者的盈利能力受到挤压，只能通过减少支付给房东的租金，或者直接退出市场来减轻运营负担。
投资长租公寓，
需要注意这些问题
公寓投资是近些年反复讨论的议题，每年市场上都会出现一些宣称高收益的公寓项目，低门槛的投入加上诱人的回报率，使得这类产品备受关注。
但随着长租公寓的系列波折，在此，发哥需要提醒大家几个问题：
投资类产品的预期收益，往往与实际收益存在差距。李女士和陈先生的经历表明，即便是有保底回报的租赁公司，目前也正经历困难时期。而且，房屋使用几年后，家具、装修和家电的损耗，会降低租金收入，获得稳定收益并非易事。
某在售公寓实拍图
接下来，选择金融投资类项目时，除了整体价格和预期收益外，更需重视的是这类项目所拥有的资源以及周边聚集的人群。专家表示，位于核心地段、金融机构集中地以及南二环这些地方的资产，即便错过了最佳发展时期，租赁市场依然需求旺盛。
最终，我们留意到，即便发生退租或租金下调情况，众多个人公寓所有者还是乐意把公寓交给包租机构管理，这种情况下，务必审慎评估合作时可能存在的隐患。
行业内人士提出警示，当前部分租赁中介正采用一种新型合作模式，与个人房东进行业务往来，这些中介机构会建议客户依照其制定的标准实施房屋翻新，翻新开支能够由双方共同承担，后续在经营活动中产生的利润会按照约定比例进行分配，该人士强调，存在一些运作不规范的租赁中介，在收取完翻新费用后，会以运营遇到问题为由终止合作，导致房东自行承担原本无需进行的前期翻新投入。
当前情况下，一旦租赁合同订立，倘若租赁中介机构以财务窘迫为由寻求降低租金，业主便能够借助法律途径实施“维护权益”。四川一上律师事务所的合伙人林小明律师指出，必须考察租赁中介机构同长租公寓业主签订合同的类型、具体条款以及违约责任等要素，租赁中介机构与长租公寓业主均须严格依照双方缔结的合同规定，完全执行各自的职责。
如果双方在长租公寓减租问题上无法取得一致，业主有两种处理方式：要么继续同包租公司沟通，重新商定减租的数额和时长；要么终止现有协议，按照原先签订的合同要求包租公司赔偿相应的违约损失，进而拿回自己的房产。
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