东莞市住房和城乡建设局近期发布了《东莞市房地产开发项目车位、车库租售管理办法》（以下简称《办法》），其目的是为了更严格地规范房地产开发项目中车位与车库的租赁及销售活动，并确保业主、物业使用者和建设单位的相关权益得到有效保障。《管理办法》规定，对于尚未对外销售的车位和车库，若业主或物业使用人需租赁，建设单位不得以仅售不租为借口拒绝提供停车服务。该新规定将从2025年8月23日开始实施，并持续至2030年8月22日。
车位租售须先满足业主需求
《管理办法》中明确指出，在建筑区域内，规划用于停放汽车的停车位和车库，应优先满足业主的需求。对于之前一些小区出现的“只售不租”的情况，新规定着重提出，对于尚未出售的车位和车库，如果业主或物业使用人需要租赁，建设单位不得以“只售不租”为理由拒绝提供停车服务。
在销售信息公示环节，建设单位必须实施两项公示措施。销售商品房时，必须制定一套全面的车位和车库租售计划，其中应详细说明车位和车库的分配比例、具体数量、具体位置、所有权归属，以及停车服务的收费标准以及销售价格的范围。这些信息需在销售现场显眼位置进行展示，并且要在《商品房买卖合同》或其附件中进行明确记载。
在车位、车库销售前的一个月，建设单位必须以信函、电子信件、短信息、微信等书面形式向业主发出通知，同时依照商品房销售阶段公开的车位、车库租赁及销售的整体计划，拟定出具体的租赁与销售计划，并将这些方案在小区入口、公告栏等醒目位置进行公布。
车位销售按配比分情形
在车位及车库的销售环节，新规定对住宅类房屋的套数计算方法进行了详尽说明。若房屋被规划为住宅用途，则以每个产权登记单元作为一套进行计算；而对于商业、办公等非住宅用途的房屋，则按照每个产权登记单元的建筑面积，每100平方米计为一套（不计尾数，若建筑面积不足100平方米，亦按一套计算）。
依据项目可供销售的停车位及车库的配比标准，销售策略被划分为两种不同的情况。若停车位与车库的配比不超过1:1，每户业主仅能购置一个停车位或车库。而在停车位与车库的配比超过1:1的情况下，销售过程将分两阶段进行。在第一阶段销售中，每户业主同样只能购买一个停车位或车库，并且销售活动至少持续180天。在第一轮销售活动告一段落之后，建设单位在确保区域内业主每购置一套住宅即可相应地获得一个车位或车库的购买或租赁权利的基础上，可以针对尚未售出的车位和车库进行第二轮的销售活动。在这个阶段，那些在第一轮中未购得车位或车库的业主将拥有优先购买资格，同时，对于目前所持有的车位或车库数量不超过一个的业主，他们有机会在本轮销售中额外购买一个车位或车库。
若房地产开发项目中的车位和车库销售期限已超过三年，建设单位在按照规定扣除为未售出房屋预留的相应数量车位和车库之后，可以将剩余未售车位和车库推向市场进行销售。业主们可以选购符合自身实际需求的车位或车库。在本轮销售过程中，应优先考虑那些尚未购买车位或车库的业主，确保他们每人至少能购买到一个车位或车库。
鼓励对外提供有偿停放服务
新规定指出，若建设单位计划出租车位或车库，必须优先提供给该建筑区域内的业主及物业使用者，租赁时间需遵循相关法律法规。建设单位需获取车位、车库的竣工验收备案文件，拟定租赁（或销售）计划并予以公告，然后才能开始出租服务。此外，还应定期公开可供出租的车位、车库的具体情况。在确保本建筑区划内业主和物业使用者的需求得到满足的前提下，建设单位可以将车位和车库出租给本建筑区划外的其他个人或单位，然而，租赁的合同期限不应超过六个月。
除此之外，在确保业主和物业使用者的停车需求得到满足、且不会对物业管理及治安环境造成不良影响的情况下，依据市场化原则及有关法律法规的规定程序进行决策，建筑区域内的停车设施得以对外开放，并向公众提供有偿的机动车停放服务，旨在提升停车位资源的利用率，并有效减轻城市的停车难题。
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