吕颖雅/发自广州
佛山房地产市场在上半年的平静中悄然度过，期间未见政策频繁变动带来的波动，亦无市场风云变幻的戏剧性情节。
贝壳研究院佛山分院近期公布《2025上半年佛山楼市大数据》报告指出，2025年上半年佛山房地产市场持续呈现调整状态，新房成交量和土地市场同步下降，改善型住房需求占据主导地位。佛山市场已进入存量阶段，然而，二手房成交周期有所拉长，而“降价促销”的现象仍在持续。
董晓丹院长指出，在佛山，上半年房地产市场经历了一系列调整，新房和二手房市场出现了显著的不同走势。新房的供应量有所下降，开发商降价的动力也有所减弱，整体成交量的下降趋势明显。值得注意的是，部分新规楼盘的销售情况并不差，这反映出市场上对改善型住房的需求依然存在。与此同时，与新房网签量的下滑形成对比，二手房网签量却同比上升，二手房在成交中的比例上升至62.4%。然而，二手房的挂牌量仍然保持在较高水平，成交周期也在不断延长，业主在卖房时不得不通过降价来换取销量，市场回暖的迹象尚不明显。
下半年新规项目加快进入市场，导致新房市场开始进行洗牌，同时，改善型住房的需求入场动力也随之增强，预计新房的供应量和成交量将有望比上半年有所上升。
新房以改善性需求为主
尽管佛山在上半年成功推进了商业贷款向公积金贷款的转换，并将住房公积金的利率降至2.6%，同时主流的房贷利率保持在3%上下，一系列政策利好不断释放，然而，新房市场仍然面临着较大的压力。
2025年上半年，全市新房成交总数达到16,379套，成交面积达199.1万平方米。尽管整体市场呈现下滑趋势，但东建明德城、中建壹品湖北文旅东湖学府、宏宇天御江畔、美的鹜湖、万科金域半岛等项目却表现出色，其热销情况推动了局部市场的回暖。
在供应层面，上半年新增住宅的投放量大约为1.11万套，库存的消化周期达到了13.65个月，整体上保持了较为均衡的状态。然而，从区域分布来看，各区域之间的热度并不均匀。其中，顺德和禅城的交易情况相对稳定，但南海、三水和高明等区域的去化周期依旧保持在16至20个月的高位。
除此之外，交易结构正在逐步偏向于更优质的产品。在120至144平方米的户型中，成交比例已经上升到26.5%，而144平方米以上的大户型成交比例也达到了11.6%；与此同时，100平方米以下的小户型成交比例则持续下降，市场的主力消费群体正从首次购房的刚需人群转向追求改善居住条件的客户群体。
从整体价格区间分析，150万元以下的产品依旧占据了超过一半的市场份额，具体为52%，然而，500万元以上房源的份额则上升到了4.8%。建发灯湖缦云、招商华玺、顺德澐璟等高端住宅项目备受市场青睐，这一现象反映出高收入群体对于高品质资产投资的渴望并未降低。
房地产市场持续低迷。在上半年，佛山住宅用地的交易量仅为24.91万平方米，较去年同期大幅下降了45%。与此同时，成交总额约为43.32亿元，同比下降了38%。众多地块的规模减小，溢价率几乎为零，房地产企业对于拿地的态度变得更加谨慎。禅城区的祖庙游泳中心地块在拍卖中表现突出，经过48轮激烈竞价，最终被绿城以7.8亿元的价格收入囊中，楼面价高达11,846元/平方米，溢价率更是达到了27.37%。该地块的开发是由绿城与贝好家通过股权合作共同进行的，这也标志着贝好家C2M模式在佛山的首个落地项目，具有显著的试点价值。
董晓丹指出，在上半年成交的众多地块中，大部分属于“新规”规划下的产品类型。这些产品预计将成为未来市场供应的新主力。在此过程中，品牌影响力和产品实力在重塑区域价值方面将扮演至关重要的角色。
二手房成交周期延长
对比之下，二手房市场展现出更强的韧性。在2025年的上半年，佛山的二手房住宅网签量达到了27,209套，这一数字较去年同期增长了大约6%。同时，网签面积也达到了331.86万平方米，同比增长了6.9%。二手房的交易量在全市住宅交易总量中的占比，也从去年的55.3%上升至62.42%。
然而，此轮增长主要依靠“以价换量”策略。在2025年上半年，佛山的二手房平均总价降至121万元，相比2021年的163万元，降幅相当显著。议价空间持续扩大，挂牌至成交的平均降价幅度高达27.2%。同时，房源成交周期也明显拉长，平均达到295天，而挂牌超过360天才成交的房源比例高达29.6%。尽管优质且价格公道的住宅供应保持活跃，仍有高达16.9%的房源在短短30天内顺利成交。
客户对价格的敏感度持续增强，单价在一万元每平方米以下的房源成交比例达到了51%；而总价低于100万元的房源则占据了49.4%的市场份额，并且议价率高达28.7%，这充分显示了刚需客户对于“性价比”的强烈依赖。
城市内核增强支撑楼市
房地产市场虽处于调整阶段，然而，佛山楼市的“城市核心”却持续增强。自2024年佛山全面放宽购房入户政策以来，户籍人口已增长至18.67万人，总数达到527.74万，常住人口更是高达969.89万，接近千万大关。与此同时，广佛同城化的发展步伐不断加快，2024年广佛两地每日的出行需求已高达189.6万人次，城市一体化进程明显加速。佛山居民人均可支配收入亦居广东省前列，消费能力仍具韧性。
居住需求的结构正在发生变化。根据贝壳研究院的调研数据，到2025年上半年，有64%的客户明确表示了改善居住条件的意愿，这一比例超过了2024年的56%。然而，从供应的角度来看，改善型住房仍然供不应求，在多数区域，改善型产品的比例尚未达到50%，供需之间存在着明显的差距。
董晓丹指出，高品质住宅的问世将促进居住水平的提升。预计在下半年，佛山将有众多新楼盘以“起步面积超过100平方米”的定位进入市场。在此背景下，改善型需求依旧会是房地产市场发展的关键驱动力。随着新规产品的陆续推出，二手房交易的比例可能会出现下降的趋势。
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