支付了一年的租金，仅仅居住了三个月便被二房东驱逐，而那家中介竟然携款潜逃，报警和维权的过程持续了大半年，但所欠款项依旧未能追回。提及三年前在北京的租房经历，小林至今仍感到心有余悸。小林所遭遇的情况并非孤立事件。长期以来，黑中介猖獗、虚假房源充斥、房东随意提高租金并驱逐租客、租赁合同中暗藏陷阱等行业弊端，一直备受指责。
7月21日，《住房租赁条例》正式对外发布，该条例自9月15日起正式实施。这部条例是我国首部针对住房租赁领域制定的行政法规，其颁布被视为租房行业的一个重大里程碑。它不仅为解决行业中长期存在的问题提供了法律支撑，而且对于健全“租购同权”的住房体系、促进房地产市场的创新发展具有重大的长远影响。
租户之痛凸显行业乱象
住房租赁市场存在的问题持续受到社会的广泛关注。根据贝壳研究院在2024年发布的《中国住房租赁市场年度报告》，超过六成的租客曾遭遇合同上的争执，近四成的租客面临过房东突然解除租赁协议的情况，近三成的租客遭受了中介机构的乱收费问题，还有约一成的租客陷入了租金贷的陷阱之中。
王浩在北京租房时，起初中介声称租金为“押一付一”，然而他后来才意识到自己被暗中办理了租金贷款，每月需额外偿还200元的贷款。当他试图退租时，中介以贷款违约为由，将他支付的押金全部扣除。
赵庆祥，中国房地产经纪协会副会长兼秘书长，向记者透露，导致诸多乱象的根本原因在于“三缺”：即缺乏统一的合同标准、缺乏有效的监管体系、缺乏明确的法律责任。他指出，租户在租赁市场中往往处于不利地位，维权之路艰难，高昂的成本使得许多人只能默默忍受，这不仅侵犯了租户的合法权益，还阻碍了租赁市场的良性发展。
《条例》的正式颁布，对租赁双方的权益与责任、中介服务的规范以及监管体系等方面进行了全面的规定。其中，诸多条款直击行业存在的痼疾，为住房租赁市场的规范化提供了清晰的制度框架和行为规范，此举标志着我国住房租赁管理体系得到了进一步的完善。
提升管理规范水平
《条例》将租金与押金的管理作为核心内容之一。据记者调查，为解决“长收短付”和“卷款跑路”等不良现象，《条例》明确规定，住房租赁公司收取租金的周期不能超过三个月，收取的押金上限为一个月的租金；企业必须将租金存入指定账户，并严格执行专款专用的原则，严禁挪用；同时，企业未经租户书面同意，不得擅自为其办理租金分期贷款。
《条例》规定，出租房屋需满足安全、卫生、环保等标准，严禁出租甲醛含量超标的住房和群租房等不安全房屋；同时，推广住房租赁合同的范本，禁止制定不公平的条款，并明确约定双方的违约责任。
曹晶晶，中指研究院指数研究部总经理，向记者透露：“本条款精准地锁定了‘高进低出、长收短付’的关键环节。《条例》对居住空间及押金约定的详细规定，能够切实维护租客的正当权益，并显著减少租户在押金方面的潜在损失风险。”
过去合同中充斥着“乙方不得”的规定，而现在示范文本对房东的维修义务、解除合同的条件进行了详尽说明，甚至连家具损坏的赔偿标准都表述得十分明确。从事法律服务的律师张颖向记者指出，推广这种合同示范文本将显著降低纠纷发生率，租户再也不必担忧签署合同后陷入不利境地。
《条例》针对中介服务市场存在的诸多问题，做出了严格规定。它明确指出，房地产经纪机构不得从中赚取租金差价，不得散布虚假房源信息，并且要求从业人员必须实名进行职业活动。此外，若中介机构故意隐瞒房屋的瑕疵，导致租户遭受损失，该机构必须承担相应的连带赔偿责任。
张波，58安居客研究院的院长，向记者透露，那些依赖欺诈手段谋生的“黑中介”终将被淘汰，唯有遵守规定的企业才能在市场中占据一席之地。《条例》的推行，对于住房租赁市场中存在的虚假房源发布、租金哄抬以及租金贷等不良现象，将产生显著的抑制作用。《条例》明确禁止发布虚假或误导性的房源信息，同时强调对房源信息的源头管理，包括查验等环节，并针对发布此类信息的行为制定了相应的处罚措施，这些举措共同作用，旨在有效降低虚假房源的生成。
完善“租购并举”
《条例》的颁布不仅对市场秩序进行了规范，而且体现了实现“人人有房住”的民生诺言。中国社会科学院城市发展与环境研究所的研究员王业强在接受记者采访时指出：“住房体系的核心宗旨是确保基本需求并满足多元化需求，租赁市场是解决新居民和年轻人住房问题的关键途径，《条例》的推出使得‘租房同样享有尊严’成为可能。”
赵庆祥强调，《条例》的重要性远不止于租赁市场本身，它实际上构成了房地产发展新模式的基石。通过规范租赁市场，我们能够实现租赁与购房的并行，降低对炒房行为的依赖，使住房回归其居住的本质属性。这样的举措对于稳定房价、预期以及防范风险都发挥着至关重要的作用。
《条例》的推行将对住房租赁领域产生根本性的变化。据住房和城乡建设部计算，条例实施后，住房租赁公司的合规费用预计将平均上涨15%至20%，然而从长远角度分析，行业的集中度将明显增强。预计在未来3年内，排名前50位的企业的市场份额有望从当前的12%增长到30%以上。
张波分析指出，《条例》的实施将引领租赁市场迈向“机构化运营、品质化提升、金融化支持”的新里程。根据58安居客的统计，今年上半年，主要城市的租金与房价比例已上升至2.17%，而核心城市中的优质租赁资产投资回报率已逼近银行五年定期存款的利率，众多长期资本正持续涌入市场。在接下来的五年内，那些能够有效整合政策资源、改善融资模式、提高运营效能的企业，有望成为租赁行业的领军力量。
曹晶晶指出，根据市场化、专业化的政策趋势分析，长租公寓企业尚有广阔的发展潜力，而积极推动专业住房租赁企业的成长，对于推动住房租赁市场的优质发展具有重要意义。
《条例》正式实施后，租赁住房市场将采纳“政府扶持与市场主体共同参与”的双轨运行模式。该条例鼓励企业对老旧厂房、商业办公空间以及自持商品住宅进行活化与改造，以这些改造后的空间作为租赁房源，从而通过多元化途径扩充租赁住房的供应量。保障性租赁住房能够通过购买现有住宅、将非住宅性质房屋转变为租赁用途等途径迅速增加供应，同时，市场化的主体将通过建设长租社区、激活现有资产等手段在市场中占据领先地位。张波向记者透露，短期内可能会有一些企业选择退出市场，但从长远来看，将逐步形成一种“租户感到安心、房东感到省心、企业感到用心”的良性互动。这恰恰是构建“租赁与购买并行”住房体系的基础。
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