城镇化进程不断加快，我国城镇中的租赁住房居住人口已突破两亿，构成了全球最大的租赁住房市场。但遗憾的是，由于种种因素，租赁市场中虚假房源层出不穷，押金退还问题屡见不鲜，这些问题不仅影响了出租者和承租者的合法权益，也扰乱了租赁市场的正常秩序。21日，国务院颁布的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）自今年9月15日起正式实施。该《条例》包含7个章节和50个条款，旨在调整住房租赁活动中各方的权利与义务，规范并引导住房租赁市场，为推动其高质量发展奠定坚实基础。
《条例》对出租住房设定了哪些具体规定？我们应如何整治市场中的不良现象，确保租赁双方权益得到维护，并推动租赁市场的持续健康发展？
出租住房要满足哪些条件？
哪些不得租住？
明确规范租赁双方的行为，确保出租方与承租方的正当权益不受侵害，构成了《住房租赁条例》的核心内容。具体而言，用于出租的住宅需符合哪些标准？哪些区域不得独立出租供人居住？《条例》对此有详尽的规定。
《条例》规定，出租住房必须满足建筑、消防、燃气、室内装饰装修等领域的法律法规、规章以及强制性标准，确保不威胁到居住者的生命安全和身体健康；非居住空间如厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等，不得作为居住用途单独出租；同时，租赁住房的单间居住人数上限以及人均最低居住面积，都必须遵守设区的市级以上人民政府所设定的标准。从源头上保障承租人能够获得安全、健康、相对舒适的居住环境。
新规如何规范
“串串房”“隔断房”等乱象？
近期，有关男子以每月6万元租金入住“甲醛房”的新闻引起了广泛关注。据当事人向媒体透露，他在杭州萧山租住了一处价值不菲的住所，然而入住仅两个月便感到身体不适。经过检测，发现室内甲醛含量超出标准两倍。然而，房东和中介却坚称该房屋之前有多人居住，甲醛问题并不存在，并拒绝与当事人协商退还押金。
在租赁行业，这类含有甲醛的房屋被称作“串串房”，指的是那些用低成本材料对老旧毛坯房进行简易装修，再经过所谓的“美颜”工序，以较高的租金对外出租。除了“串串房”，我们还熟悉“隔断房”、“群租房”等概念。面对租赁市场中的种种不规范现象，新出台的规定又是如何进行规范的？为此，总台中国之声的记者对相关领域的专家进行了专访。
李宇嘉，广东省住房政策研究中心的首席研究员指出，近期在住房租赁市场涌现出诸多问题，诸如房源质量不达标，涉及室内设施不齐全、甲醛含量超标等情况；非住宅用途被非法出租，甚至存在隔断现象；此外，“二房东”携款潜逃、以损坏设施为借口拒绝退还押金的现象也时有发生；还有保障性租赁住房的租金定价缺乏权威的市场租金作为参考。相关投诉处理，缺乏自上而下的法律依据，执法时缺乏法律手段。
《住房租赁条例》将于9月15日生效，它为整治住房租赁市场的种种乱象提供了强有力的法律支持。例如，对于“串串房”等违规现象，《条例》加强了对于住房出租室内装饰装修的规定，并明确指出“不得对人身安全和健康构成威胁”。《条例》对于“非居改租”以及“隔断房”等现象提出了明确要求，指出诸如厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住区域，不得被单独出租用作居住用途。同时，浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬指出，《住房租赁条例》中对“群租房”、“高收低租”以及“虚假房源”等租赁市场的诸多乱象，均设有相应的规范条款。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院的院长虞晓芬指出，关于“群租乱象”问题，《条例》第七条中明确规定，租赁住房的单间租住人数上限以及人均最低使用面积，必须遵守地方政府所设定的具体标准。针对“高收低租”的规定，第十九条明确指出，那些从事转租业务的住房租赁公司需依照规定开设专门的租赁资金监管账户，并向公众进行信息公开。因此，当大家打算租住这些转租房屋时，务必将租金转入政府监管的账户，这样做可以确保自身的合法权益不受侵害。对于“虚假房源”这一问题，我们特别指出，住房租赁经纪机构在发布房源信息之前，必须核实并详细记录委托人的身份和住房所有权相关信息，同时要亲自实地考察房源情况；同时，对于那些提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者，他们有责任核实住房租赁信息发布者的真实身份。
房东能随意扣减
我的租房押金吗？
租赁房屋一般需要支付一定金额的保证金，而在租赁过程中出现的争议中，关于保证金的争议尤为常见。那么，对于这一方面，新的规定又是如何明确规定的呢？
《条例》对出租方与承租方的行为准则进行了详细规定，尤其是对于承租人权益保护不足的问题，提出了具体要求。要求住房租赁合同中必须明确押金的具体金额、退还的具体时间以及扣除押金的具体情况等细节。同时，规定出租方在没有正当理由的情况下，不得随意扣除押金。
此外，《条例》明确指出，出租人在终止住房租赁合同时，必须提前告知承租人。同时，应确保承租人拥有充足的时间来搬离租赁的住房。在此过程中，出租人不得使用暴力、恐吓或其他非法手段，强迫承租人终止合同或搬离住房。此举旨在确保承租人的基本居住权益得到保障。
租金怎么定？
明确“建立住房租金监测机制”
关于大家关注的租金问题，已有明确的法规规定。这是首次以法律形式确立“住房租金监测机制”的稳定性，并成为《条例》的一个重要特色。在此之前，关于租金的调控往往只停留在政策层面或是地方试点阶段。现在，这一议题正式被纳入国家法规体系，其具体意义究竟何在呢？
《条例》第二十九条明确指出，设区的市级以上地方政府需设立住房租金的监测系统，并定期对外发布本行政区域内各区域、各类住房的租金情况。业界人士认为，这一监测机制的设立，能够有效提升市场的透明度，使得政府能够更迅速地了解市场变化，从而有助于稳定市场租金水平。此外，定期公布租金标准亦为租赁双方提供了参考基准，增强了交易过程中的公正性，并且对市场向着更加规范化的趋势发展起到了促进作用。
新规对承租人经纪机构等
主体有何约束？
租赁市场之中，出租与承租是相伴而生的。近些年，承租人破坏房屋、随意丢弃垃圾、高空抛掷物品等事件屡见不鲜，引发了广泛的讨论。那么，《住房租赁条例》在规范住房出租人的同时，对于承租人、住房租赁企业以及经纪机构等租赁市场的参与主体，又提出了哪些具体的行为规范要求呢？
《住房租赁条例》不仅对出租方施加了规范，同时也对租客、租赁公司、中介机构以及提供租赁信息发布服务的网络平台运营者等所有参与住房租赁市场的主体提出了具体的行为规范。《条例》全面覆盖了住房租赁行业的各个环节，突出了权利与义务的平衡，并具体指出了监管部门的职责。
李宇嘉指出，该条例对出租方在房源合规性、租金及押金收取、不动产信息展示等方面设定了具体要求；同时，对承租方在合理使用房屋设施、禁止擅自改动房屋结构等方面亦做出了明确规定。这些规定旨在维护出租方的合法权益，并确保租赁行业及租赁关系的稳定发展。
虞晓芬指出，本次条例对出租住房设定了具体规范，并对出租方、租客、租赁公司以及中介机构的行为制定了准则，同时明确了政府在监管方面的职责，这对于维护各相关方的权益，推动住房租赁市场的良性发展具有极其重要的价值。
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