华夏时报记者 刘诗萌 北京报道
去年三月，江西省上饶市玉山县的一户女租客在网络上发布了视频，揭露了她在退租时遭遇的困境。视频中，房东手持探照灯逐一检查墙壁、床铺、橱柜、门框、板凳等，竟然为这间月租金仅为1200元的住所罗列出16项所谓的“损失”，并要求赔偿总额高达10884.95元。这一事件在网络上迅速引起了广泛关注，甚至催生了一个新词汇——“提灯定损”。
此类纠纷今后将不复出现。近期，我国国务院总理李强亲自签署了国务院的命令，正式发布了《住房租赁条例》（以下简称《条例》），并规定该条例将从2025年9月15日开始正式实施。《条例》共分为七章，包含五十条内容，主要涵盖了出租与承租行为的规范、租赁企业的行为规范、经纪机构的行为规范、监督管理的加强以及责任追究的严格等方面。明确规定指出，除非住房租赁合同中有特殊约定，否则出租方在没有合理理由的情况下，不得扣除租客的保证金。
在此之前，《条例》的草案版本于2020年9月对外公布，时至今日，该草案的发布已历经约五载时光。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受《华夏时报》记者采访时指出，总体而言，《条例》的正式颁布标志着我国住房租赁市场迈入了法治化、规范化的新阶段；这一举措将有效推动住房租赁市场向高质量发展迈进；同时，它也将助力加快构建租购并行的住房体系；此外，它对于激活现有资产以及培育住房租赁企业等方面也将产生重要影响。
租房市场“好房子”标准来了
与五年前的征求意见稿相较，《条例》在多个方面对房源进入市场的要求进行了更加细致的规范。出租住房必须满足建筑、消防、燃气、室内装饰装修等领域的法律法规、规章以及强制性标准，确保不危害居民的人身安全和健康。厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住区域，不得被单独出租供人居住。租赁住房的单间容纳租客的人数上限以及每位租客应享有的最低居住面积，均需遵守由设区的市级或以上地方政府所设定的规范标准。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进在分析时提到，之前征求意见稿中关于房源入市标准的规定，主要关注的是建筑和消防这两个方面。然而，在最新版本中，燃气使用和室内装饰装修也被纳入了审查范围。这种做法至关重要，因为近两年，燃气和室内装饰领域的问题和安全隐患尤为突出。燃气方面，主要指的是老旧小区中燃气爆炸事件；而室内装饰装修方面，则主要涉及到甲醛含量超标等问题。《条例》不仅对那些禁止出租的房源名单进行了扩充，而且在此前的征求意见稿中仅提及了厨房、卫生间、阳台以及地下储藏室，现在则额外增加了过道和车库。
他进一步阐述，这一规定的制定基于两个关键考量：首先，旨在防止各类违规房源进入住房租赁市场，从而在源头严格把控，确保房源的合法性；其次，将过道和车库纳入考虑范围，是因为这两个区域消防安全风险较高。若对过道进行改造并出租，无疑会妨碍正常的通行。若车库被用作出租，亦可能面临电线非法安装等安全隐患，从而对租赁住宅区的安全构成威胁。
《条例》对房源入市的规定更为严格，这些标准几乎等同于租赁市场中的优质房源。接下来，将对那些严重不符合标准的房源进行拦截，防止它们进入住房租赁市场，从而有效保障租客的租房权益。严跃进在接受《华夏时报》记者采访时如是说。
细化押金要求，建立监管机制
广东省城市规划设计研究院住房政策研究中心的资深研究员李宇嘉在接受《华夏时报》记者采访时表示，尽管目前租赁市场的供需规模相当可观，但整体上缺乏规范性，承租人和出租人以及相关各方均存在诸多不便，普遍渴望实现租赁行为的规范化。颁布《条例》的宗旨并不在于对相关行业实施严格监管，其核心在于保障住房租赁各方主体的合法权益，确保住房租赁关系的稳定，助力住房租赁市场的持续高水平发展，并加速构建租赁与购买并重的住房体系。
对于在一线城市租房的年轻人而言，“押金”常常是他们的一个重大困扰。关于“押金”问题，征求意见稿规定，若出租人需收取押金，则必须在住房租赁合同中明确押金的金额及退还的具体时间；此外，《条例》不仅要求明确金额和退还时间，还要求约定可以扣除押金的具体情况，并规定除约定的情况外，出租人不得无理由扣除押金。同时，对资金监管账户的设立标准进行了具体规定，规定从事转租业务的住房租赁公司需依照规定开设住房租赁资金监管账户，并向公众进行公示。同时，这些企业需通过该账户来处理住房租赁资金的收支。严跃进指出，这一规定对资金监管进行了更为细致和清晰的界定，对于从事转租业务的住房租赁公司来说，后续必须建立健全的资金监管账户。
此外，《条例》对“备案”环节的重视程度有所提升，明确了备案责任主体为出租方，并规定出租方需依照相关规定，通过住房租赁管理平台等渠道，将租赁住房的合同信息报送给租赁住房所在地的房产管理部门进行备案。曹晶晶强调，实施合同备案制度，不仅有助于政府部门了解租赁市场的实时情况，还能为制定后续政策和加强市场监管提供必要的数据依据。合同备案的实施以及租客权益的双重防护，将使得未来的租赁市场变得更加清晰和有序，同时，房东与租客的合法权益也将得到更加坚实的维护。
迎接“长租时代”，市场供应待补充
司法部及住建部的有关负责人在接受记者采访时强调，我国住房租赁市场近年以来持续进步，对于确保居民有房可住、提升居住环境、推动新型城镇化建设以及促进城乡一体化发展起到了关键作用。我国住房租赁市场在发展过程中遇到了一些挑战：市场秩序亟需整顿，租赁双方的权益保障尚不完善；租赁市场的供应主体以个人为主，市场化和专业化的机构发展相对滞后；租赁经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面存在不规范现象；对住房租赁活动的监管力度仍需加强。
李宇嘉指出，租赁在住房市场中占据了举足轻重的地位，尤其在一线和二线的热门城市，租赁已成为人们广泛接受并普遍选择的居住方式，租房者的数量甚至超过了购房者。以深圳为例，今年上半年首次购房者的平均年龄接近38岁，而城中村出租屋中居住着1000万人，这充分说明租房时代，乃至长租时代已经悄然来临。尽管房地产交易领域内存在众多法律法规和管理措施，然而在住房租赁方面，国家层面却缺乏相应的法律或法规。鉴于此，《条例》的颁布正是为了满足当前形势下的紧迫需求。
然而，他也强调，《条例》对房源的合法性及经营主体的行为规范设定了具体标准。在条例实施初期，部分房源可能会因不符合要求而退出市场，尤其是那些租金相对较低的非住宅租赁房源、二房东所收集的房源以及那些隔断出租的房源。此外，房源合规化进程将增加成本，这可能导致某些区域的租金上涨，进而减少低收入群体的租赁选择。针对这一问题，需增强对保障性租赁住房的供应力度，同时，需强化对规划、土地、资金、税收等方面的支持，主动激活现有房源，扩充市场供给。
曹晶晶指出，在近两年间，随着去库存政策的逐步实施，一些城市在非居住用途改造为租赁住房、收储并转租等方面取得了一定的成绩。这不仅丰富了租赁住房的供应，还有效地激活了企业手中低效的存量资产。然而，目前“非居改租”项目仍面临一些挑战，如改造成本高、用地性质或物业用途变更困难、消防审批不易等问题。因此，后续的相关配套政策还需进一步优化和改进。
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