“百万曝光，极速推广，10天速卖！”
在众多社交直播平台中，涌现出一批专注于二手房估价的直播间。踏入这些直播间，映入眼帘的是统一风格的表格模板，其中详细记录了二手房的相关信息。主要的互动形式是业主与主播进行实时连线，就房源的售价进行一番激烈的讨价还价，同时观众们也会加入讨论之中。
这看似成为了一种展示房源的新方法，然而，记者在采访过程中发现，这种直播模式背后隐藏着一些不为人知的手段。例如，某些业主实际上是被主播精心挑选的“托儿”，他们拥有既定的对话技巧和脚本，其目的在于直播间中人为制造争议，以此降低房源价格，进而吸引更多流量和潜在买家。
行业协会指出，房地产估价是一项技术要求极高的职业，然而，当前一些自媒体直播所进行的房地产价格评估，往往缺少科学严谨的评估流程和依据，这可能导致误导现象的发生。因此，在消费者获取房地产价格信息时，务必保持清醒的理性思考。
给二手房直播“估价”
“有一说一，300万你肯定不好卖。”
“怎么可能不好卖呢？我们这可是明星楼盘。”
近日，一场关于二手房在线估价的直播中，主播与一位连线业主产生了类似的争议。业主透露，他拥有一套面积为89平方米的住宅，购入成本为240万元。目前，他计划在30天内将该房产出售，已将挂牌价格定在约300万元，然而至今仍未找到买家。
主播在听完业主的叙述后得出结论，指出以300万元的价格很难成交。业主对此感到困惑，并提到小区周边设施齐全，而且去年附近有人以相同价格卖出，情绪在谈话中逐渐变得激动。紧接着，主播转向直播间观众，建议如果觉得价格过高，可以在公共屏幕上留言表达看法！
目睹观众报价高达250万、180万，业主情绪失控，对围观者连续一分钟发泄不满，随后被主播强制关闭声音。经过几轮争执，主播最终开出“一口价”——288万，结束了这场争夺，并指示业主私下联系。
记者调查发现，在房产交易平台上，该小区类似住宅的挂牌价格普遍超过了三百万元，而那些经过装修的房源价格更是超过了三百二十万元。然而，实际的成交价格通常会有所下调。据一位当地房产中介透露，该户型最近成交的一套房子，业主实际收入大约在两百九十万元左右。
在随后的几场直播连线中，场景与前文所述相仿，都是二手房业主与主播进行沟通，在介绍完房源的基本信息后，会透露出自己当前的挂牌价格。得知这一信息后，主播会与直播间内的观众进行互动，提出一个大幅降低的“一口价”，并指导业主与客服取得联系，留下自己的手机号码。
在各路社交媒体和直播平台之上，这种二手房“估值”的直播间正逐渐崭露头角。不禁让人好奇，究竟是谁在主持这样的直播？而在直播间中进行估值和讨价还价之后，房子真的能够顺利售出吗？
记者以业主身份与直播客服取得联系，客服回应称其团队源自房产中介，并转型从事自媒体。若有意出售房产，需在中介平台设立挂牌，并制作一段“探房”视频。随后，该视频将在传统中介途径和众多视频平台上进行推广，并通过大数据技术向总价相符的潜在购房者进行推送。
传统的房屋销售途径效率不高，我们目前正利用自媒体平台进行宣传。他指出，目前市场行情变化迅速，例如上个月有买家愿意出价180万元，但下个月这个价格可能就会降至170万元。若业主打算出售房产，他们只能在价格上逐步降低，或者采取“一次性降价”的策略。
关于费用问题，他透露目前正进行短视频的免费宣传。若是通过其他中介挂房，并寻求他们进行自媒体推广，则需支付1000元至2000元不等。此外，他还提到，之前为业主拍摄的看房推广视频，已有部分房源成功售出，成交后还会收取中介费。
记者再次谈到“估价”直播间的话题，他回应道：“嘿，大家只是随便说说，真正要关注的还是市场情况。”
花式引流“套路”不少
在当前的新媒体时代，众多地产从业者纷纷转向线上领域，其中不乏以政策解读为主打，以及通过直播进行房产销售的。为了吸引更多关注，部分博主甚至开展了专门的估价和砍价直播活动。然而，记者在调查中发现，这些直播和短视频背后，实则隐藏着不少“陷阱”。
砍价作为一种吸引顾客的手段，旨在顺应当前买方市场的心态，客户喜好即为其言辞。房产中介在讨论这类直播时指出，在二手房价格评估的直播间中，主播通常会对房源价格进行低估，很少出现高估的情况，其目的在于提升关注度。
该中介明确表示，尽管目前市场以买方为主导，然而业主对于房价有着自己的评估，即便是价格下调，也是经过双方多次协商达成的共识。在现实情况中，出售房产的过程并非如直播间的“砍价”那般简单易行。
该房产中介坦言：即便在直播平台，也存在充当“托儿”的现象，这对买卖双方的参考价值并不大。
据一位从事房产直播培训的人士提供的信息，二手房估价直播形式属于新兴的直播类别。为了迅速提升直播间的热度，核心策略在于营造“冲突感”。这要求主播与连麦嘉宾就房价问题进行激烈的辩论。因此，部分账号会雇佣“水军”，按照预设的话术和脚本进行配合连线。
在业主向观众介绍房源的过程中，主播通常会询问他们为何出售房产，而那些扮演“水军”角色的卖房者则会编造各种情境：比如夫妻因离婚而分割财产卖房、因生意亏损而卖房还债、为了结婚而筹集资金换房、或是家中孩子增多需要换购更大的住宅等，他们通过讲述这些故事来激发直播间内的观众产生共鸣，进而引发热烈的讨论。
在报价阶段，通常由“水军”先行报价抬高价格，随后主播根据房源的具体情况和市场状况进行降价谈判，在此过程中，主播会引导观众关注直播间并留下联系方式。直播的核心目标在于筛选出有购房意向的客户，并将他们引导至私域群聊中；同时，对于那些打算卖掉旧房购买新房的业主，或是希望捡漏房产的买家，直播还能帮助他们吸引到新房的潜在客户。
估价直播间之外，部分二手房的看房视频亦包含既定剧本。在众多社交平台中，不乏实地探访二手房、与房主讨价还价，最终以低价成交的影片，这些视频常常能“打破”该小区的现行价格。表面上看似是现场与房主进行谈判，实则早已在私下达成协议。
该从事二手房探房视频制作的中介向记者透露，若客户寻求其拍摄探房视频，对于总价超过200万的房源，收费标准为2000元；而对于总价低于200万的住宅，收费则为1000元。在拍摄环节，业主需亲自出镜，双方需就价格进行协商确定，通常情况下，主播会基于评估结果预先作出决定。
二手房估价直播间的客服也透露，他们目前不仅从事“卖房”业务，还拓展了“卖课”领域，主要教授他人如何经营自媒体，涵盖上述那些吸引用户关注的方法。
有行业协会提示风险
众多关于二手房评估和议价的教学视频广为流传，这背后实际上反映了二手房交易市场的整体状况。
目前，在各大重点城市，二手房的上市数量持续维持在较高水平，而“降价以求量”依然是市场的主要趋势。根据中指研究院的统计，到2025年6月，全国百城二手住宅的平均价格较上个月下降了0.75%，与去年同期相比下降了7.26%；而在十大城市中，二手住宅的平均价格较上个月下降了0.60%，与去年同期相比下降了5.29%。
根据挂牌信息分析，克而瑞的监测数据显示，6月份，北京、上海、深圳、杭州这四个城市的挂牌数量中，北京、深圳和杭州的环比均有上升，而上海则呈现了同比和环比的双降趋势。与此同时，在30个重点城市中，二手房的成交额与上月相比保持稳定，但与去年同期相比略有下降3%，这表明二手房市场的增长动力有所减弱。
在房价承压、交易节奏减缓的大背景下，二手房市场整体呈现出买方主导的态势，此时，众多降价促销的视频便应运而生，它们在当前市场条件下，旨在吸引购房者基于价格下调的预期而关注。
值得关注的是，二手房市场整体对价格变动极为敏感；一旦某个小区出现急于出售、价格低于市场最低限度的房源，便可能触发其他房源的跟风降价，进而产生所谓的“连锁反应”。虽然房价的竞争是市场常态，但若过度依赖降价作为卖点，则可能放大个别案例的影响，进而扰乱市场情绪。
近日，嘉兴市房地产业协会发布声明指出，虽然“自媒体”通过直播对二手房价格进行评估，能在一定程度上满足部分消费者对房地产价格信息的渴求，然而，房地产估价是一项专业性极高的任务。目前，许多直播平台上的房地产价格评估，常常缺少科学和规范的评估流程及依据，很容易导致误导，进而扰乱房地产市场的正常秩序。
该协会提醒，房地产领域的自媒体从业者必须严守法律法规及行业标准，对房地产评估工作的专业性和严谨性给予充分尊重。在消费者获取房地产价格信息的过程中，务必保持理智，挑选那些正规、专业且具备相应资质的房地产评估机构和评估师进行咨询。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进向记者透露，今年不仅嘉兴，众多城市都对房产自媒体实施了规范管理。借助直播平台对二手房进行价格评估，虽然满足了部分人的需求，但若专业性和资质不足，可能会产生误导。特别是涉及到房源砍价环节，对买卖双方的心理和市场预期都会产生较大的影响。嘉兴行业协会发布的文件具有鲜明的代表性，为规范其他市场中的行为提供了有益的借鉴。
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