房价下行，再叠加挂牌周期变长，正在加剧部分卖房业主的焦虑。
安居客研究院的研究报告揭示，到了2025年6月，全国百城二手房的挂牌时间平均达到了90.52天，这一数据较去年同期增长了6.46%。同时，挂牌的平均价格每平方米为12248元，较去年同期下降了8.59%。
挂牌时间越长，房价下跌的可能性越大，这种“越拖延销售越亏损”的心理状态，正被部分“高估价值、高贷款比例”的投机者所利用，导致不少卖房者不断遭遇此类问题。
所谓的“高评高贷”策略，指的是通过夸大房产的实际价值评估，以便从银行那里获取更高的贷款额度，进而达到无需首付且能够多次贷款的目的。
中介机构向媒体透露，“高评高贷”实为一种传统策略，以往在房价持续攀升时期，此类操作较为困难；然而，随着近年来房价步入下跌通道，首付款比例普遍下调至15%，导致“高评高贷”现象有所抬头。
在此过程中，往往还会出现所谓的“阴阳合同”，其中一份合同以实际房价为准，而另一份则是在原价基础上虚增后的价格，这两份合同均被用作购房者申请房贷的凭证。
有人提前看穿了真相，有人历经波折后顺利脱困，而有些人却陷入了困境，不得不走上法律诉讼的道路。经过与搜狐财经的深入交流，我们发现这些情况并非偶然。他们的经历有共通之处：起初是购房者挑选房源、象征性地还价、谈妥房款后迅速签订合同，然后由“代签人”签署，并要求他们协助虚构增加交易金额。
初遇“高评高贷”：整个卖房过程，太顺利了
何晴不幸成为了其中的一员，她的房产挂牌已超过半年，然而前来咨询的看房者却寥寥可数，这让她显得有些焦虑。
今年四月之初，何晴对房屋价格进行了调整，不久便看到了成效，咨询电话接连不断。某个工作日的午后，一位中介来电，表示有意带客户前来参观。何晴告知对方，父母正家中，随时可以接待。然而，中介却坚持要亲自与她见面，理由是：“他提到，若客户看中房屋，便可立即完成签约。”
何晴约定的时间是晚上六点之后，然而对方并未明确表示会来，她对此并未太过在意。当天晚上，当何晴与家人共进晚餐之际，中介和买家竟然突然造访，他们只是粗略地浏览了一番，并未深入查看，便表示有意愿进行进一步的交流。
在她心中，买家仅象征性地还了一次价，对“挂牌价248万”的报价，她坚决表示“低于235万绝不出售”，对方对此不再争执，转而与她商讨如何提高成交价格，“他自称是商人，资金流动较为紧张，希望能多贷款一些。”
中介向她介绍，这笔交易并非通过她所在的公司进行，而是转到了另一家经纪平台上进行。她特别查看了该平台，确认其合法性；此外，对方承担了所有税费，因此她当场就表示了同意。
她感到惊讶，中介竟然在夜间紧急起草了一份合同，并在大约晚上10点钟的时候，携带着已经签署好的合同再次来到她面前，然而合同上的签名并非买家的名字。中介向我解释说，这实际上是他的妻子以她的名义购买的，他当晚驾车赶回家中，让妻子签署了这份合同。
何晴当时并未产生怀疑，因为她同样是在替丈夫签署文件。她不仅签署了一份将大额款项转为装修金并赠予第三方的合同，而且紧接着便收到了两万元的意向金。双方商定，在7个工作日内完成网络签约。
整个过程可谓一帆风顺，然而，躺在床上的何晴在细细回溯时，却敏锐地捕捉到了一丝不寻常。原来，这栋房屋的实际成交价仅为235万元，可合同上的价格却虚报至350万元，两者之间的差额高达115万元。若以合同规定的首付款50万元来计算，买家不仅能够实现“零首付”，还能额外获得65万元的现金。
她迅速在社交平台上查找自己的卖房经历，突然出现了一个对她而言全新的词汇——“高评高贷”。紧接着，合同诈骗、金融诈骗、贷款诈骗罪等一系列关键词映入眼帘，让她不禁感到一阵寒意。
直到现在，她才恍然大悟，自己可能陷入了“高评高贷”的陷阱，所谓的“妻子代签”很可能只是“代持人”或者“职业负债者”。翌日清晨，她立刻拨通了中介的电话，强烈要求按照实际成交价重新拟定合同，否则将要求退还定金并取消这笔交易。
单方面撕毁合同：耽搁卖房，房价再次下跌
有中介向搜狐财经透露：“银行会设定一个评估价格，例如，若某套房屋的市场价格为100万元，若业主急于出售，其售价可能降至80万元。然而，银行仍将此房屋估值定为100万元。据此，若按15%的首付比例计算，首付款应为15万元，贷款金额则为85万元。如果成交价位于80至85万元之间，买家便可以实现零首付交易。”
尽管银行的评估价格也在进行变动，却无法与最新的房地产市场走势保持同步。即便是在同一小区、同一楼层，房价的差距有时也会相当显著，银行在评估时也只能依据市场平均价格来进行。
只需保证房款达到八十万元即可，目前银行的贷款发放速度相当迅速，通常当天或次日便可完成审批。该中介人员进一步说明，“买家在交易前会先行至银行办理审批手续，只有确认贷款获批后才会进行交易，因此放款过程通常不存在风险。”
自去年起，众多地区政府部门发布通知，对“零首付”的潜在风险进行提醒，强调其背后存在的严重骗贷法律隐患，“高评高贷”亦然。珠海市房地产经纪人行业协会亦曾发表声明，明确指出并禁止“高评高贷”行为，强调此举不仅可能导致贷款目的无法达成，更可能触犯骗取贷款的罪行。
房地产中介机构及其从业者面临的风险同样不容忽视：一旦买卖双方在交易过程中产生纠纷，责任往往会转嫁到中介机构和相关人员身上；再者，若因故触犯刑法，中介机构和从业者将难以逃脱罪责。
围绕常旭发生的事件，便是如此。
去年12月初，他顺利完成了房屋买卖合同的签订。随后，在第四方高评高贷公司（即贷款机构）的指导下，他又签署了资金监管协议和资金转移声明。买家计划额外贷款100万元，待贷款到账后，将资金转入中间账户。中介表示，他们已经多次合作，因此不会出现任何问题。
不久后，我接到了高评公司的通知，得知银行批准的贷款金额有限，这笔交易实际上并不盈利，对方要求单方面终止合同。不仅如此，买方连首付款都无法支付，其信用记录也无法满足贷款条件。
常旭并未如合同所约定获得违约金，这笔违约金相当于总房款的20%。直至今年二月，双方才着手进行网签，这一步骤的延迟导致房屋的出售进程受阻。在此期间，房价亦出现了进一步的下滑，跌幅大约在三十万元左右。
所以，常旭决定起诉中介和卖家，准备追回违约金。
拒绝配合虚增房款：反被告上法庭，房本难收回
卢冰也遭遇了类似的境遇。然而，与他不同的是，他在被卷入事件后反而成为了被告，承受了双重的打击。
今年四月的一个日子，在前往签约的路上，他遭到了中介的引导，被带到了另一家经纪机构，声称能帮他减少部分中介费用，“三人骑着三辆电动车载着我们一家三口，沿途闯了三分钟的红灯，抵达了一家小中介，对方称其已从业二十载，相当可靠。”
在签署合同的过程中，卢冰留意到首付款的数额异常之低，整个房价112万元，而首付款却只有5万元。此外，购房人声称因故无法亲自到场，便让她的丈夫代为签字。后来，她又改口说是由朋友代签。
中介当时向他说明，买方孩子的手不幸骨折，目前正在医院悉心照料，因此无法亲自前来完成签字手续，由买方的“丈夫”代为签署。至于首付款项，目前尚属临时约定，若贷款审批未能通过，还需追加金额。中介强调，这属于买方与银行之间的交易，与卖方并无直接关联。
夜幕降临，卢冰察觉到了问题所在，声称是购房人丈夫的人名，实际上作为支付定金的账户，在裁判文书网上显示出了多起借贷争议。再者，借助企查查平台查询，发现购房者和代签者均为同一家中介公司的法人代表，两间公司相隔仅约300米，且曾因担任二房东的纠纷，共同被前房东告上了法庭。
在签订合同时，买方曾要求他协助将合同交易金额虚报，使得房款总额超过160万元。经过对交易流程的详细了解，方知这种虚报金额的做法需得到卖方的签字认可。
翌日，卢冰拒绝予以合作，然而房产证却落入了对方手中，难以索回。当初签订合同时，中介曾告知需携带房产证办理相关手续，并提及次日需进行重新测绘。然而，当卢冰次日前往索要时，对方却百般推脱，使得房产证难以追回。
卢冰提出更换中介机构进行交易，然而此举却导致他被购房者告上了法庭，目前正处在等待开庭审理的阶段。
相比之下，何晴是幸运的。
买家在得知需按实际房款成交并重新签订合同时，选择了终止交易，对方回应称若按实际价格则作罢，合同随之被中介当面向我方撕毁。在此过程中，何晴退还了定金，所幸并未造成严重后果。
在思考为何会面临“高评高贷”困境时，何晴指出，这主要是因为她持续降低房价，急于出售房产的心理被房产中介敏锐地察觉。她表示：“我的售价已是小区中的最低，从235万元提升到350万元并非没有可能。”
卢冰挂牌的时间并不算长，大约两个月，他对出售房产的态度并不急切。在他看来，自己之所以成为关注的焦点，首先是因为周边的公有住房大量上市，导致短期内房价出现下滑，评估价与实际成交价之间出现了较大的差距；其次，中介在带客户看房时曾两次到访，但家中只有父母二人，中介可能觉得老年人更容易受骗。
签合同时，中介察觉到房主竟然是我，内心有些不安，不过并未暴露破绽。卢冰如此回忆。现如今，他已做好了应对最坏情况的准备，“最糟糕的情况可能是需要赔偿四万元，其中两万元是违约金，另外两万元则是原告无中生有的中介费用损失，目前正等待开庭审理”。
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