王迎超/发自哈尔滨
上半年，哈尔滨二手房市场走势如何？
哈尔滨市房地产经纪行业协会近期公布的数据表明，在上半年期间，哈尔滨市二手房的交易量达到了31394套，这一数字与去年同期相比呈现出增长的趋势。特别是南岗区，其成交套数高达7971套，占据了总成交量的25.8%，并且在多个月份中稳居首位。
成交量稳中有升
2025年上半年度，哈尔滨市主城区的二手房市场显现出一定的活力。一季度，二手房成交数达到了13435套，这一数字较去年同期增长了6%，为整个上半年奠定了积极的基调。随着二季度的到来，4月份的成交量为6769套，同比增长了3.47%，5月份的成交量为5608套，同比增长了1.74%，而6月份的成交量为5582套，同比增长了3.93%。整体来看，上半年二手房市场走势较为平稳且呈上升趋势。
与过去几年的同期数据相较，尽管当前市场承受着诸如新房市场竞争等多重压力，但得益于政策的推动和市场的自我调节，二手房交易在维持市场稳定和满足居民住房需求方面扮演着关键角色。比如，以2024年上半年为参照，在政策的持续引导下，成交量呈现出稳中有进的态势，这一现象反映出市场对存量房的需求具备一定的抗跌性。周边县市的成交量也基本保持平稳态势，稳定增长。
核心区域价格趋稳
上半年，哈尔滨市主城区存量房成交均价呈现出稳中微降的态势。
4月份的成交平均价格为5655.86元每平方米，较上个月略有下降，降幅仅为0.01%，整体来看，房价保持稳定态势。
5月份的成交平均价格为5420.96元每平方米，较上个月略有下降，降幅为4.15%；进入6月，房价依然保持在较为平稳的水平。
从宏观层面观察，由于新房价格下跌对二手房市场造成冲击，以及某些区域库存压力增大等多重因素，价格竞争愈发激烈，进而使得二手房价格承受着下跌的压力。然而，核心区域由于拥有优质的教育、商业等配套设施，其房价相对保持稳定，例如南岗区和道里区的某些区域，房价波动幅度较小，这一现象充分展示了房产价值与区域配套设施之间紧密的关联性。周边区域的平均交易价格因成交量相对较少以及地理位置等因素的影响，大体上维持了稳定状态。
一方面，新房市场的定价策略对二手房的价格走势产生了显著的影响。特别是在松北区、香坊区等区域，新房价格的下调和促销活动，使得二手房在市场竞争中处于不利地位，性价比上的优势逐渐削弱，客户群体发生分流，最终导致了二手房整体价格的下降。
此外，市场供需格局的变动同样是价格波动的关键因素。二手房上市数量保持稳定且略有上升，尤其在部分非中心区域，可供选择的房源较为丰富，而需求的增长则相对较为平缓，这种供过于求的状况导致房价出现下降趋势。另外，购房者消费观念的更新也在一定程度上对价格产生了影响。当前，购房者对房屋的品质和小区环境等要素给予了更多关注；即便老旧房源价格相对较低，由于品质普遍不高，他们的购买意愿并不强烈；这一现象间接地促使这类房源的价格持续下滑。
南岗区成交超四分之一
观察各区域销售套数的分布情况，南岗区在上半年成交套数上尤为显著。该区共成交7971套，占比高达25.8%，在多个月份中均位列第一。南岗区作为历史悠久的中心区域，教育资源密集，地铁3号线等交通设施持续优化，教育及商业配套设施齐全，这些优势吸引了众多寻求改善居住条件的购房者，特别是那些对学区房有特别需求的家庭。
道里区紧随其后，成交套数达到6781套。群力地区及其它高端板块交易活跃，中央大街商圈经过升级改造，区域吸引力显著增强。这一商业价值的提升，吸引了众多投资及改善型需求。
香坊区得益于哈东新区产业的落户，吸引了众多求职者，从而催生了旺盛的市场需求。这一现象使得该地区的小户型住宅交易异常活跃，其销售额高达254418.91万元，位居第三，平均价格为5241.4元/平方米，性价比颇高。
道外区以其存量住房的高性价比优势，吸引了大量有购房需求的群体。此外，该区域进行的旧城改造工程不仅改善了居住条件，还提升了整体形象。这些因素共同作用，使得原本价格较低的存量住房的吸引力显著增强，进而带动了成交量的上升。
松北区自贸区的政策不断加强，地铁2号线的延长线等基础设施建设项目稳步推进，这些举措为该区域的发展带来了新的生机，吸引了众多具有远见卓识的购房者，从而对当地的房地产市场产生了显著的促进作用。
平房区的房价较为经济，这一特点满足了低收入家庭以及初次购房者的需求，因而成为了他们踏入房地产市场的关键选项。
刚需占比60%
根据数据统计，在2025年上半年进行的存量房买卖活动中，对于基本居住需求的购房比例大约为60%，而追求居住品质提升的需求比例则大约为35%。
年轻购房者构成了刚需群体主体，他们大多为首次购买房产，购房的主要目的是满足自住需求。他们对房屋的面积和总价十分关注，更偏好中小户型且价格相对较低的房源。香坊区、道外区等地区的低价房源深受刚需群体的喜爱。
改善型需求的客户群体主要重视房屋的档次、居住条件以及周边设施等，他们期望通过更换住房来提高生活品质，对于宽敞的大户型和高品质的房源有着较高的追求。在南岗区的哈西地区以及道里区的群力地区，那些拥有完善物业管理服务、优美小区环境的优质楼盘，自然而然地成为了这类购房者的优先选择。
在哈尔滨的市场中，新楼盘的降价销售对二手房市场产生了显著影响，特别是在松北区、香坊区等区域。新楼盘凭借其新颖的楼盘设计和价格上的优惠，吸引了众多购房者，进而使得二手房市场的客户资源受到了分流。这种情况下，二手房市场的价格竞争愈发激烈，而非核心区域的二手房在性价比方面的优势逐渐减弱。
此外，诸如松北区、香坊区等区域面临着库存压力，二手房挂牌数量有所上升。然而，市场需求增长却较为迟缓，供求关系失衡使得部分房源的销售周期变长，这对房地产经纪行业造成了不小的销售压力。
哈尔滨市房地产经纪行业协会提出建议，持续推动购房补贴等政策，以期给房地产经纪行业带来更广阔的业务空间。这些政策的推动作用促使更多潜在买家涌入市场，从而提升了房屋交易的概率。在此背景下，房地产经纪机构可乘政策之机，扩大业务范围，提高服务品质，进而争取到更多的市场份额。
在当前的市场环境中，刚需和改善型需求之外，对具有特殊属性的房源，比如学区房、地铁房等，的需求依然旺盛。房地产经纪机构能够根据各类需求的特点，提供定制化的服务，以此拓宽业务范围，例如推出特色房源的专项服务，来迎合市场的多样化需求。
下半年，得益于政策的不断优化与市场的自主调整，哈尔滨市二手房交易量有望持续稳步上升。在供需关系和政策导向的双重作用下，房价将逐步回归合理区间。房地产中介机构应把握政策带来的发展契机，积极应对各种挑战，通过提高服务品质、深化数字化运用、满足客户多样化需求等措施，确保企业的长远发展。
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