苗野｜发自北京
环比上涨0.4%，同比上涨6.0%……
在整体市场正经历调整的阶段，上海的新房价格两项关键数据均在全国范围内处于领先地位。
7月15日，国家统计局公布了2025年6月份的70城房价数据。在这一数据中，长沙与其它城市一同位居全国环比涨幅排行榜的首位。值得注意的是，上海作为四个一线城市之一，是唯一一个新房价格实现同比上升的城市。与此同时，北京、广州和深圳的新房价格同比分别出现了4.1%、5.1%和2.5%的下降。
曹晶晶，中指研究院指数研究部总经理，指出，下半年，随着先前政策的逐步实施、土地拍卖市场的热度传递以及高品质项目的持续进入市场，预计上海的新房交易量将维持在一个相对稳定的规模。
六月，上海新房的成交面积达到了57.4万平方米，较前一个月下降了7.2%。成交的步伐呈现出先低后高的态势，尤其在最后一周，由于供应量的增加，成交量出现了显著提升，最终超过了20万平方米。
成交结构显现出显著的高档化动向。成交前十大排行榜中，包含三款单价突破十万元的豪宅产品，其中两款位居榜单的首位和次席，分别是新杨思区域的翡雲悦府以及老西门区域的上海壹号院，它们的成交面积分别为3.17万平方米和3.11万平方米，成交价格则分别是每平方米11.59万元和18.75万元。
从户型面积这一角度来看，中高端改善型项目在144平方米以上的大户型领域持续展现出强劲的增长势头，同比增长率达到了6.9%。尽管与之前相比，涨幅有所缩窄，减少了0.2个百分点，但这一领域依然稳居市场增长的主要驱动力。
这种结构性因素对上海新房价格指数的攀升起到了直接推动作用。上海中原地产的市场分析师卢文䂀指出，上海的房价上涨幅度在全国处于领先地位，展现了其一定的抗跌性，同时也揭示了强者恒强的市场态势。高价的“网红楼盘”为上半年的市场平稳收尾提供了支撑。
价格差异在市场细分中表现得特别突出。位于徐汇区中央公园周边的海上·清和玺项目，其参考平均价格达到11.28万元每平方米；而在老静安区曹家渡板块，信达信安里高层住宅的平均价格则为13.6万元每平方米；此外，该板块的风貌别墅起售总价为5686万元，单价为19.98万元每平方米，从而在该区域内形成了价格低洼区。
上海市区土地拍卖价格节节攀升，溢价率普遍超过30%，预计未来中环区域的新房起售价格将突破14万元每平方米。一位新开盘的销售顾问透露，徐汇区的东安新村地块的楼板价已达到13.3万元每平方米，预计其未来售价将高达20万元每平方米。
在六月份的项目中，共有21个项目启动了认购环节，其中11个项目的认购比例超过了100%。
保利海上印于6月13日开盘，推出了80套房源，其平均价格为每平方米79905元，认购率高达约250%，入围分数为53.15。而越秀招商和樾长宁则在6月29日开盘，提供了48套房源，平均售价为每平方米13.88万元，去化率达到了100%，认购率约为177%。
认购率较高的项目普遍具有一些共同特点，它们所在的区域市场热度较高，地理位置优越，且产品竞争力较强。卢文䂀指出，上海中心区的高端项目与郊区的普通住宅在热度上形成了鲜明对比，这一现象日益凸显，同时也反映了当前房地产市场的复杂性。
上海远郊地区是滞销盘的集中地，其中价格普遍低于每平方米6万元、认筹率不足50%的楼盘共有46次开盘，这一比例几乎达到总量的七成。在上半年，新场板块的璟澜湾、奉发贤荟悦邸以及奉发右岸晶邸等项目在认筹阶段遭遇了无人问津的情况。
与新房市场的繁荣景象形成鲜明对照，上海的二手房市场正承受着持续的压力。在6月份，二手住宅的价格较上月下降了0.7%，与去年同期相比下降了1.3%，而且降幅比上个月增加了0.1个百分点。当月，二手房的交易量达到了1.86万套，与上个月相比减少了3.15%。
中指研究院的数据监测表明，目前上海的二手房上市数量持续保持在较高水平，市场中通过降低价格来增加交易量的现象尤为突出。为了推动成交，部分房东在价格谈判上给出的让步幅度比上月有所增加。进入7、8月这一传统淡季，上海的二手房成交数量预计将降至1.5万套以下，接下来两个月市场将呈现“成交量缩减，价格持续调整”的趋势。
上海市房管局提供的数据表明，在今年1月至6月期间，上海市的一手和二手住房成交总量达到了1311万平方米，这一数字创下了自2022年以来同期的新高，较去年同期增长了17%。此外，一手住房的价格指数也呈现出持续上升的趋势，从1月至5月，环比累计涨幅达到了2.7%。
综合来看，上海成为了这轮房地产行情复苏的“领头羊”。
市场人士普遍认为，上海新房价格预期的稳定，主要得益于不断上升的土地费用。自2024年6月起，上海取消了土地拍卖的限价政策，导致核心区域的地块楼板价普遍超过了12万元每平方米。
6月19日的土地拍卖会上，杨浦区的地块经过95轮激烈的竞价，最终以35亿元的总价成交，其楼面价更是高达9.55万元每平方米。尽管这一价格不菲，但与周边在售的新楼盘和二手房相比，仍有一定的盈利空间。
去年，徐汇区推出的绿城小米地块和宸嘉龙华地块，其未来售价预估将高达18万至20万元每平方米，相比之下，当前在售的海上清和玺项目价格仅为11.5万元每平方米，两者之间形成了显著的价格差距。
政策层面尚有提升空间。在6月13日的国务院常务会议上，提出了“以更加强劲的措施促进房地产市场稳定回升”的方针，这导致市场普遍预期，下半年的政策支持力度有望进一步加大。
张波，58安居客研究院的院长，提出政策应当精确对接各城市的成长阶段和市场需求。他分析指出，京沪两地对限购政策的优化、核心城市首付比例的降低，以及通过专项债收购现有房产等措施，都将对房地产市场产生持续的正向影响。
高端住宅的稳健与普通住宅的承受压力，新房与二手房市场的冷暖分明，共同描绘出调整中楼市的真实图景。市场参与者对政策放宽的期盼与淡季的挑战相互交织，未来数月的房价走势，将是对上海楼市韧性的实际考验。
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