经济观察报 记者 田国宝
7月初，李昆以500万元的总价，在北京市海淀区的某小区购置了一套底商物业，其单价大约为7万元每平方米。据李昆所述，该小区的住宅平均价格大约在9万元每平方米，而底商的生意相当兴隆，且交易频率不高。此次业主之所以出售，是因为急需用钱，这一信息吸引了七八位有意向的买家。
李昆担任某建材销售企业的主管，近期该行业市场行情有所下滑，他着手探索新的投资途径。在此之前，他曾尝试涉足餐饮业，但由于缺乏相关管理经验，最终以失利收场。随后，他将关注点转向自己较为熟悉的房地产市场。
李昆向经济观察报透露，他本人居住在该小区，对底商的租赁状况有着深入的了解。该区域租户数量稳定，空置率极低。他所购买的底商，根据目前的租金行情粗略计算，其年化租金回报率大约在4%上下。
在诸如北京、上海等一线及二线城市，一些类似于李昆的个人或机构，开始将目光投向二手房市场，寻求投资良机。他们不再仅仅依据城市或区域来决定投资，转而考虑租户的稳定性、租金的回报率以及所在的生活环境等因素，作为投资决策的重要参考。
抄底
李昆所购的商铺起初的报价与市场行情相吻合，然而，由于卖家依据不同的付款条件提供了不同的报价，加之买家之间的竞争十分激烈，导致价格变动范围较广。最终，李昆成交的价格略高于起初的报价，但依然低于市场平均价格。
自搬入该小区后，李昆对底商房东的稳定收入心生向往。这次，他如愿以偿地购买了一套底商房产。虽然租金相比高峰期有所下降，但他仍觉得这是一次非常理想的投资机会。
李昆指出，小区的底商与商场存在差异，它们主要面向小区居民提供日常生活服务，需求相对稳定，且受宏观经济波动的影响较小。即便在2020年至2023年这一特殊时期，租户的生意并未遭受重大打击，房东的租金收入也维持了稳定状态。
自今年起，于北京、上海等大城市，涌现了一批与李昆相似的投资者。这些人以租金回报率作为参考，在市场里寻觅合适的投资目标，其中部分优质的商用办公物业甚至吸引了众多买家竞相争夺，最终以较高的溢价完成交易。
依据京东资产交易平台的统计数据，在7月8日，位于北京中关村区域的韦伯时代中心，一套面积为148平方米的办公空间，历经141轮激烈竞拍，最终由一位个人买家以611万元的价格成功拍得。这一成交价是起拍价的三倍之多，与评估价值相较，其溢价率高达110%。
根据58同城的数据，韦伯时代中心的租赁价格大致介于每平方米每天3至5元之间。若以每平方米每天3元的租金来估算，该投资项目的年度租金回报率有望达到大约2.5%。
有固定资产投资领域的专家披露，在6月份，上海的一家私募基金管理公司宣布破产并进行清算，该公司所拥有的位于闵行区的2600平方米的商业店铺最终以2500万元的价格出售，计算得出的单价低于每平方米1万元。购买者是一位专门从事企业咨询服务业务的个人。
他观察到，即便该资产并非位于上海市中心地带，其周边住宅小区的房价普遍维持在约五万元每平方米，且成交价格展现出较高的抵御风险能力。假如未来该区域的平均租金水平能够提升至每天每平方米一点五元，那么年化租金回报率有望超过五个百分点。
瞄准底商的不仅仅是诸如李昆这类个人投资者，众多投资机构亦在暗中觊觎，伺机而动。
私募基金投资者向经济观察报透露，在7月份，他们所在的机构以1500万元的价格，在上海静安区购置了一套超过700平方米的商业房产，该房产的单价大约为每平方米2.1万元。该物业位于街道旁，底层商铺，目前尚未出租。
该人士透露，商业用房的购买价格较市场最高点下降了大约1000万元。购入之后，该机构打算吸引商家入驻，并按照客户需求进行装修。保守估计，每年的租金收入大约为200万元，这样算下来的年租金回报率大约在8%上下。
六月份，位于北京的一住宅小区内有三家商铺在网络上进行了公开竞价，其中一家面积达823平方米的商铺在经过197轮激烈竞价后，最终以1757万元的价格成交，溢价率高达26%；其余两套商铺的成交溢价率也分别达到了45%和37%。根据初步的估算，这三套商铺的年化租金收益率均超过了5%。
机会
该私募机构相关人士透露，自2024年起，该机构便成立了一支专注于不良资产及不动产领域的投资团队。鉴于市场波动频繁，团队迟迟未能锁定理想的投资目标。此次，他们成功购得上海的商业房产，标志着该团队的首笔投资正式落地。
在他看来，在2021年之前，进行房地产投资所需的技能水平并不高，只要挑选了核心城市的核心地段，基本上不会出现亏损的情况。在2019年左右，无论是国内还是国外的资本，都纷纷大规模投资了一线城市核心区域的商业办公、酒店等类型的物业，这一行为促使核心区域的物业价格出现了显著的上涨。
然而，受到当前房地产调控政策的影响，投资策略已经产生了转变。自2023年开始，为了提升资金流动性，包括房地产企业在内的诸多机构纷纷开始处置其优质资产，使得众多一二线城市核心区域内的稀缺物业涌入市场。
上述从事固定投资的专业人士透露，当时这些机构的售价普遍低于2019年购入价的三分之一，其中一些保险公司成为了主要的购买方。然而，由于市场供应过剩，持有这些资产的机构不愿意接受更高的折扣进行出售，因此未能促成大规模的交易。
该人士指出，自2023年起，经过两年的调整，商业办公、酒店等类型物业的售价与租金之间的差距进一步减少，同时租金回报率也明显增加。在这样的形势下，一二线城市中的某些项目已开始展现出新的投资潜力。
在他眼中，这一轮投资机遇呈现出两大特征：首先，房价与租金的走势并不同步，这为投资者提供了波段操作的机会；其次，这种投资机遇仅限于少数特定的标的物，在特定条件下才会出现，目前并未演变成一种普遍现象。
上述私募机构人士比喻说，当前不动产的抄底机遇宛如在茫茫大海中寻找一根针，理想中的机会稍纵即逝，投资者未必能够把握住；就算有机会参与竞拍，也未必能够成功中标。尽管整体市场呈现出买方主导的态势，但优质项目由于竞争激烈，实际上仍然是卖方占据优势。
他交往的卖家大致分为三个群体：首先是那些迫切需要资金的个人，他们愿意以较低的价格出售，且强烈要求一次性全额付款，且付款周期较短；其次是面临资金流动性压力的企业，它们出售的价格较为合理，目标是追求利润最大化；最后是那些处理不良资产的卖家，他们所提供的项目价格虽低，但潜在风险相对较高。他坚信，目前市场上最具潜力的抄底良机主要集中于第三类资产，这些不良资产涵盖了因债务等原因而进入法拍程序的房产，以及那些由管理人负责进行重整清算的企业资产。
该私募机构的相关人员指出，不良资产挂牌的频次越高，其售价通常越低。以实例来说，若初次挂牌未能成交，第二次挂牌时价格往往会降至原价的八成。若第二次挂牌依旧无人问津，则会尝试通过协商进行出售；若协商不成，则会再次降价至原价的八成进行挂牌。而对于个人因急用资金而急于出售房产的情况，情况与之相仿。
部分资产在挂牌次数增多以及挂牌价格降低的情况下，其租金回报率显著提高。一旦回报率突破3%，通常预示着抄底良机即将到来。
标准
李昆这样的个人投资者，抑或是私募等机构投资者，在不动产市场寻觅合适的投资对象时，必须构建一套系统化的投资评价体系。相较于住宅类资产，商业办公、酒店等运营类资产的投资评价标准显得更为繁复。
以商业地产为参照，那些私募机构所购置的沿街商铺所在的商业圈里，部分商铺的日租金低至每平方米2元，而部分商铺的日租金则高达每平方米10元以上。这种租金差异的形成原因众多且复杂，对于投资者来说，这样的投资门槛无疑是比较高的。
该私募机构人士指出，在选择城市方面，其机构仅对一线及部分二线城市的商业办公物业和少量住宅项目进行投资，且投资范围局限于这些城市的核心地带。然而，并非所有位于核心区域的物业都具备投资价值，相较于地理位置，他们更倾向于关注该区域内的产业发展状况。高新技术产业通常吸引着高收入人群，如北京的后厂村、上海的张江科技园等地，便吸引了众多相关企业纷纷入驻，这些区域不仅汇聚了高收入群体，他们在此工作与生活，同时也为商业办公租金提供了坚实的支撑。
他阐述，要判定某一资产是否满足标准，必须进行周密的评估与计算，其关键在于收益回报，这涵盖了不动产的增值潜力和租金回报率。目前来看，不动产的增值潜力较为有限，而投资机构则更倾向于关注租金回报率。
上述从事固定资产投资的专家指出，租金的变动趋势通常与房价保持同步，不过其波动范围相较于房价要小。比如，当房价持续攀升时，租金也会随之增长，但增长幅度不及房价；反之，房价下跌时，租金的下降幅度也会小于房价。租金表现出一定的滞后性和稳定性，故在某些特定时刻，房价与租金之间会出现“剪刀差”的现象。
该领域的固定资产投资专家主要向投资机构提供资金支持，他们所接触的机构普遍关注商业地产的投资。这些机构之所以不愿意涉足住宅投资，一个关键因素是租金回报率的不确定性，若遇到空置情况，其收益可能会低于原先的预期。
他指出，在实际的投资过程中，所遇到的情况往往更为繁杂。有些项目的租金收益率看似颇高，然而为了提高出租率，可能会选择降低租金，这样一来，实际的收益率与预期之间便会出现较大的差异；而另一些项目，尽管出租率波动不定，但租金收益率依然十分可观，因此仍然具备投资的价值。
（应受访者要求，李昆为化名）
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