7月1日，北京商报记者依据北京市住建委提供的数据进行统计，结果显示，2025年1月至6月，北京市二手房累计网签数量达到88575套，这一数字接近9万套，是近三年来同期最高记录。二手房的总体网签量也超过了9万套。经过分析，可以得出结论，今年内，北京的二手房市场经历了从政策引导向市场自主调节的转变。在此期间，尽管挂牌房源数量超过16万套，但北京二手房市场已步入存量优化和关键调整的阶段。
三年新高
6月行将落幕，受政策推动，北京的二手房市场热度逐步上升，购房者的信心也迅速恢复。在2025年的前六个月里，北京二手住宅的网签总量已经达到了88575套。
北京商报记者经过整理分析，发现2025年上半年的二手房网签数量达到了近三年的最高点。具体来看，2022年上半年的二手房网签量为69754套，2023年上半年的数量上升至84332套，而2024年上半年的二手房网签量则为74780套。
从数据中可以明显观察到，自2024年开始，北京陆续实施了多项有利于房地产发展的政策，这些政策对二手房市场的推动效果持续至2025年上半年。具体来看，2025年1月至5月，北京二手住宅的网签数量依次为12480套、11876套、19234套、15569套以及14277套。
观察成交量的变化趋势，我们可以发现，在2025年3月和4月，得益于政策效果的持续显现以及入学和置业的共同推动，二手房的成交需求得到了集中释放，网签数量达到了峰值，而在此之后，市场便逐渐回归到了自然下降的轨道。
依据北京市住房和城乡建设委员会提供的数据，6月份北京二手房的网签交易数量达到了15139套，这一数字较5月份增长了6%，与去年同期相比则略有上升，增幅为1%。上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，相较于2024年6月受到政策推动的市场状况，2025年6月的市场走势展现出了与众不同的特点。随着先前政策的效力逐渐减弱，到了2025年6月，北京的二手房市场凭借其内在的供需平衡机制，成功实现了网签数量的逆势增长，这一现象充分体现了该市场自我修复和调节能力的显著提升。
二手房市场连续两个月网签量保持在1.4万至1.5万套的范围内波动，现正经历着存量优化的关键调整阶段。合硕机构的首席分析师郭毅指出，考虑到挂牌房源数量已超过16万套，市场正通过自我调节，逐步形成新的平衡机制。从去化逻辑的角度分析，月度大约在两万套的网签量构成了优化供需关系的关键节点；今年3月份所实现的阶段性进展，已经向市场传递了积极的信号。
严跃进指出，一旦二手房价格调整到适宜的水平，其性价比将激发出市场需求，进而产生“价格回稳—交易回暖”的良性循环。他认为，这一机制的根基在于价格已满足购房者的心理预期，从而降低了市场交易对政策调控的依赖，转而依靠价格调节手段来达到供需的平衡。
胶着博弈
经过前期的“小阳春”阶段，6月份的北京房地产市场步入了稳定阶段。购房者的入市步伐有所减慢，二手房东坚持不降价挂牌，而供需双方在价格上的较量愈发激烈。
二手房市场经过一年多的价格波动调整，普遍认为“价格已触底”的观点正逐渐在二手房经纪人中达成共识。在北京商报记者走访大兴区亦庄片区的某知名中介机构时，观察到王倩经纪人的电脑上显示，在近20套130平方米的房源中，只有不到5套房源进行了价格调整操作。
王倩指出，当前二手房市场呈现出一种僵持的局面。她以一套近期备受关注的房源为例，说明这套房源位于小区中部楼层，挂牌价格适中，吸引了众多购房者的目光。然而，尽管这套房源已经挂牌近两个月，至今仍未达成交易。
探究背后的原因，我们发现，议价空间未能满足购房者的心理预期，这是至关重要的因素。王倩指出，在部分有强烈购买意愿的购房者与小业主就价格进行谈判的过程中，由于降价幅度高达20万元超出了小业主的承受极限，双方最终未能就价格达成共识。
在丰台区成寿寺片区，类似的现象也时有发生。该区域一家知名中介的王东新经纪人透露，近期成交的房源中，有一位业主在选购了新房之后，将之前挂出的小户型刚需房源价格降低了约20万元。降价后的第五天，就有买家开始洽谈。最终，该业主在挂牌价的基础上再降价10万元，整个过程从调价到签约仅用了短短一周时间。
观察各类房源价值差异的内在规律，其关键推动力依旧紧密关联着市场的供需格局。郭毅在分析中指出，在过去的30年房地产开发周期里，市场上的供应主要集中于满足基本需求和初次改善需求的产品，这致使改善型二手房在整体存量市场中占据了较小的比例。如今，随着需求端的更新换代，改善型住房需求已转变为市场的主导力量。
郭毅指出，在这种环境下，由于改善型二手房的供应紧张、需求强烈，并且其价格与新房相比有一定的优势，供需关系已经逐渐趋向平衡，因此未来房价持续下跌的可能性大大降低。
“双轨运行”
刚需住房在价格谈判方面相较于改善型和高端住宅还有较大的降价余地，然而，不容忽视的是，刚需住房在各个区域的市场交易中，依然是销量最高的户型。
王倩向《北京商报》记者透露，在最近完成的6宗交易中，由于刚需房源价格适中、功能齐全、流通性高，共有5套房源顺利完成了签约。
朝阳区朝阳公园区域的一家知名房产中介的李爱琴向《北京商报》记者透露，在二手房交易中，满足基本居住需求的房源被视为“硬资产”，通常是年轻购房者过渡阶段的优先选择。然而，需要注意的是，这类房源的抗风险能力相对较弱，其价格波动的幅度相较于改善型房源和高端改善型房源来说，要大得多。
刚需住房交易迅速达成，与此同时，改善型住房的销量也有所增加。李爱琴指出，朝阳区域周边的购房者群体主要是资金较为丰厚的换房者。在供应方面，该区域的刚需和改善型住房，即面积介于110至140平方米之间的房源，挂牌数量较少，因此形成了两端市场共同推动的差异化发展态势。
在之前销售的10套房源中，刚需房与改善房的比例大约是8比2，但这一比例已调整为7比3。李爱琴指出，从市场的表现来看，改善型房源的价格已接近最低点，其下跌空间不大。尽管这些房源的总价都超过了1000万元，但有意购买这类房源的客户信心更加坚定，成交额也因此有所提升。
郭毅指出，针对改善型二手房市场，卖方通常拥有较为丰厚的资金和房产储备，他们对资金回笼的需求并不迫切。同时，他们对所售房源价值的评估更为理智，不会因为市场的短期波动而轻易降价。这种基于价值判断的坚持，导致改善型二手房的价格也保持了一种相对稳定的走势。总体而言，供需关系的不匹配以及卖方的心态预期，共同构成了房源价值差异化的根本原因，并促使市场朝着差异化且稳定的态势发展。
北京商报记者 王寅浩 李晗
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