7月1日，记者依据北京市住建委提供的数据进行分析，揭示出2025年1月至6月期间，北京市二手房的累计网签量达到了88575套，这一数字接近9万套，是近三年来同期最高的。二手房的总体网签量更是超过了9万套。专家分析认为，在这一年中，北京二手房市场经历了从政策引导向自我调节的转变。在挂牌房源数量超过16万套的背景下，北京二手房市场正处于一个关键的存量优化调整阶段。
三年新高
6月行将落幕，受政策推动，北京的二手房市场开始回暖，购房者的信心也迅速恢复。在2025年的前六个月里，北京二手住宅的网签总量已经达到了88575套。
北京商报记者经过整理分析，指出2025年上半年的二手房网签数量达到了近三年来同期的最高点。具体来看，2022年、2023年和2024年上半年的二手房网签套数分别是69754套、84332套和74780套。
从数据中可以明显观察到，自2024年开始，北京接连实施了多项房地产优惠政策，这些政策对二手房市场的推动力一直持续到2025年上半年。在2025年的前五个月，北京的二手房网签数量依次为12480套、11876套、19234套、15569套以及14277套。
观察成交量的变化趋势，我们可以发现，在2025年3月和4月，由于政策效果的持续显现以及入学和置业的共同推动，二手房的成交需求得到了集中释放，网签量达到了峰值。此后，市场开始逐渐回归到自然的回落状态。
依据北京市住房和城乡建设委员会的统计资料，6月份北京市的二手房网签交易量为15139套，较5月份增长了6%，与去年同期相比略有上升，增幅为1%。上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，相较于2024年6月受到政策刺激的市场情况，2025年6月的市场走势显现出了与众不同的特点。随着前期政策影响逐渐减弱，到了2025年6月，北京的二手房市场凭借其内在的供需平衡机制，成功实现了网签数量的逆势增长，这一现象充分体现了北京二手房市场在自我修复和调节方面的能力得到了显著提升。
二手房市场连续两个月网签量保持在1.4万至1.5万套的范围内波动，目前正处在存量优化的关键调整阶段。合硕机构的首席分析师郭毅指出，考虑到挂牌房源数量已超过16万套，市场正通过自我调节，逐步形成新的平衡机制。从去化逻辑的角度来看，大约每月2万套的网签量是促进供需关系改善的关键因素；今年3月所实现的阶段性突破，已经向市场传递了积极的信号。
严跃进指出，一旦二手房价格调整至适宜范围，其性价比将激发市场需求释放，从而形成“价格回稳—交易回暖”的自动调节循环。他进一步说明，这一机制的根基在于价格已触及购房者的心理预期上限，导致市场交易对政策调控的依赖性降低，并逐渐通过价格调控手段达到供需平衡。
胶着博弈
经过之前的“小阳春”阶段，6月份的北京房地产市场步入了一个相对稳定的阶段。在此期间，购房者的入市步伐有所减缓，而小业主们则坚守自己的挂牌价格，不再继续降价。与此同时，供需双方在价格上的博弈呈现出愈发激烈的局面。
经过一年多的价格波动，二手房市场似乎正逐步达成“价格已至底部”的普遍看法。在北京商报记者观察大兴区亦庄片区某知名中介机构时，王倩经纪人的电脑显示，在近20套面积约为130平方米的房源中，只有不到5套房源进行了价格调整。
王倩指出，当前二手房市场呈现出一种僵持不下的局面。她以一套近期备受关注的房源为例，说明这套房源位于小区中部楼层，挂牌价格适中，吸引了众多购房者的目光。然而，尽管已经挂牌近两个月，这套房源仍未达成交易。
分析其根本原因，关键在于议价空间未能满足购房者的心理预期。王倩指出，部分有强烈购买意愿的购房者在与小业主进行价格谈判时，由于降价幅度达到了20万元，超出了小业主的承受极限，结果双方未能就价格达成共识。
在丰台区成寿寺片区，类似情形亦有所见。该区域一家知名中介的王东新经纪人透露，在最近成交的房源中，有位业主在选定了新房后，对先前挂出的小户型刚需房源进行了降价，降幅高达近20万元。降价后的第五天，便有买家开始洽谈。最终，在挂牌价基础上，业主额外让利了10万元。从降价到签约，整个过程仅用了短短一周。
观察各类房产价值的演变规律，其关键推动力依旧与市场的供需格局紧密相联。郭毅在分析中指出，在过去的30年房地产开发周期里，市场上的供应主要集中于满足基本需求和初次改善需求的产品，这造成了改善型二手房在整体存量市场中的比例一直处于较低水平。如今，随着需求端的更新换代，改善型住房需求已经成为了市场的核心驱动力。
郭毅指出，在这种形势下，由于改善型二手房的供应量不足而需求却很旺盛，再加上其价格与新房相比具有一定的优势，这类房产市场已逐渐达到供需平衡，未来房价持续下跌的可能性大幅降低。
“双轨运行”
刚需住房的议价余地相较于改善型和高端住宅来说依然很宽广，然而，一个不容忽视的事实是，刚需住房在各个区域的市场交易量中占据着最大的比例。
王倩向北京商报记者透露，在最近成交的房源中，共有6套，其中那些总价不高、功能满足需求、流通性好的刚需房源，成功签约的有5套。
朝阳区朝阳公园区域的一家中介巨头，其经纪人李爱琴向《北京商报》记者透露，在二手房交易中，满足基本需求的房源被视为“硬通货”，通常成为年轻购房者过渡期的理想选择。然而，需要注意的是，这类房源的抗风险能力相对较弱，其价格波动的幅度相较于改善型房源和高端改善型房源来说，要大得多。
刚需房源成交迅速，与此同时，改善型房源的交易量也有所增加。李爱琴指出，朝阳板块周边的潜在买家主要是资金较为充裕的换房群体。在供应方面，该板块内面积介于110至140平方米的刚需和改善型房源挂牌数量不多，因此形成了两端市场并重的差异化发展态势。
在之前推出的10套房源中，刚需与改善型房源的比例大约是8比2，但这一比例现已调整为7比3。李爱琴指出，从市场的表现来看，改善型房源的价格已接近最低点，降价空间不大。尽管这些房源的总价都超过了1000万元，但有意购买这类房源的客户信心更加坚定，成交额也因此有所增加。
郭毅指出，针对改善型二手房市场，卖方普遍拥有较为丰厚的资金和房产储备，对于资金回笼的需求并不迫切。同时，他们对房源价值的评估更加理智，不会因为市场的短期波动而轻易降价。这种基于价值判断的坚持，导致改善型二手房的价格保持了相对稳定的状态。从整体视角分析，供需结构的不匹配以及卖家对于价格的预期，两者相互作用，共同构成了导致不同房产价值出现差异的根本原因，进而推动了市场向着差异化且稳定的态势发展。
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