7月1日，据北京市住建委的数据统计，2025年1月至6月，北京市二手房累计完成网签量达到88575套，这一数字接近9万套，成为近三年来同期最高的记录。二手房的网签总量更是突破了9万套的大关。分析认为，在这一年中，北京二手房市场经历了从政策引导向自我调节的转变。面对超过16万套的挂牌房源，北京二手房市场已步入存量优化的关键调整阶段。
三年新高
6月即将落幕，受政策推动，北京的二手房市场开始回暖，买家的信心也在迅速恢复。在2025年的前六个月里，北京的二手住宅网签总量已经达到了88575套。
北京商报记者经过整理发现，2025年上半年的二手房网签数量达到了近三年来同期的最高点。具体来看，2022年、2023年和2024年上半年的二手房网签套数分别是69754套、84332套和74780套。
观察数据可以发现，自2024年开始，北京接连实施了多项有利于房地产发展的政策，这些政策对二手房市场产生了持续的推动力，影响持续至2025年上半年。在2025年的前五个月，北京的二手房网签量依次为12480套、11876套、19234套、15569套和14277套。
观察成交量的变化趋势，我们可以发现，在2025年3月和4月，由于政策效应的持续显现以及入学和置业的共同推动，二手房的成交需求迅速集中爆发，导致网签量达到了峰值。此后，市场开始逐渐回归到自然状态，呈现出回落态势。
依据北京市住房和城乡建设委员会提供的数据，6月份北京二手房的网签交易数量达到了15139套，较之5月份增长了6%，与去年同期相比略有上升，增幅为1%。上海易居房地产研究院的副院长严跃进在分析中指出，与2024年6月因政策推动所形成的市场状况不同，2025年6月的市场走势展现出了其独有的特点。随着前期政策影响逐渐减弱，至2025年6月，北京的二手房市场凭借其内在的供需调节机制，成功实现了网签量的反常增长，这一现象充分彰显了该市场自我修复和调节能力的显著提升。
二手房市场连续两个月网签量保持在1.4万至1.5万套的范围内波动，目前正处在存量优化的关键调整阶段。合硕机构的首席分析师郭毅指出，考虑到挂牌房源量已超过16万套，市场正通过自我调节，逐步形成新的平衡机制。从去化逻辑的角度分析，月度大约在两万套的网签量对于优化供需关系起到了关键作用；今年3月份所实现的阶段性突破，已经向市场传递了积极的信号。
严跃进指出，一旦二手房价格调整到合理的范围，其性价比的吸引力将激发市场需求，从而形成“价格下降—交易量增加”的自动调节循环。他强调，这一机制的根本在于价格已达到购房者的心理预期上限，从而降低了市场交易对政策调控的依赖，转而依靠价格杠杆来达到供需的平衡。
胶着博弈
经过前一阶段的“小阳春”现象，6月份北京的房地产市场步入了稳定阶段。购房者的入市步伐有所减缓，小业主们坚守挂牌价格，不再进行降价，而供需双方在价格上的博弈则愈发激烈。
二手房市场经过一年多的价格波动调整，普遍认为“价格已触底”的观点正逐渐在二手房经纪人中达成共识。北京商报记者在大兴区亦庄片区的某知名中介机构，通过王倩经纪人的电脑观察到，在近20套面积约为130平方米的房源中，仅有不到5套房源进行了价格调整。
王倩指出，当前二手房市场呈现出一种僵持局面。她以近期一套看过35次的优质房源为例，说明这套房源在小区内同类挂牌房源中，由于位于中段楼层且价格适中，吸引了众多购房者的目光。然而，尽管挂牌已近两个月，这套房源仍未达成交易。
分析其根本原因，关键在于议价空间未能满足购房者的心理预期。王倩指出，部分有强烈购买意愿的购房者在与小业主进行价格谈判时，由于降价幅度高达20万元超出了小业主的承受极限，结果双方未能就价格达成共识。
在丰台区成寿寺片区，类似事件亦有所发生。该区域一家知名中介的王东新经纪人透露，在最近完成的四宗交易中，有一位业主在选定新房后，对其先前上架的紧凑型小户型房源进行了降价，降幅高达20万元。降价后的第五日，便有买家开始洽谈。最终，在挂牌价的基础上，业主额外让利了10万元。从降价到成交，整个过程仅耗时一周。
观察各类房产价值的差异化发展规律，我们发现其核心推动力依旧与市场的供需格局紧密相连。郭毅在分析中指出，在过去的30年房地产开发周期里，市场上的供应主要集中在中低端产品，这导致了在现有市场中，改善型二手房的比重一直相对较小。如今，随着需求端的更新换代，改善型住房的需求已跃升为市场的主流。
郭毅指出，在这种情形下，由于改善型二手房供应紧张、需求强烈，再加上其价格相比新房具有一定吸引力，供需关系已逐渐趋于平衡，未来房价持续下跌的可能性大幅降低。
“双轨运行”
刚需住房的议价范围相较于改善型和高端住宅还有相当大的余地，然而，一个不容忽视的事实是，刚需住房在各个区域的成交中占据着最大的户型比例。
王倩向北京商报记者透露，在最近的交易中，共有6套房源达成交易，其中，由于刚需房源价格适中、功能满足需求、流通性良好等多重优点，已有5套房源顺利完成了签约。
李爱琴，朝阳区朝阳公园片区一家知名中介机构的经纪人，向北京商报记者透露，在二手房交易中，满足基本居住需求的房源被视为“硬通货”，通常成为年轻购房者过渡时期的理想选择。然而，值得注意的是，这类房源的抗风险能力相对较弱，其价格波动的幅度相较于改善型房源和高端改善型房源要大得多。
刚需房源交易迅速，同时，改善型房源的销量也有所增加。李爱琴指出，朝阳板块的周边客户群体主要是资金较为丰厚的换房者。在供应方面，该板块内面积介于110至140平方米的刚需和改善型房源挂牌数量较少，因此形成了两端并重的差异化市场格局。
在之前推出的房源中，刚需住房和升级型住房的比例大约是8比2，但这一比例现在已降至7比3。李爱琴指出，从市场的表现来看，升级型住房的价格已接近底部，下跌空间不大。尽管这些房源的总价都在1000万元以上，但有意购买这类住房的客户信心更加坚定，成交额也因此有所增加。
郭毅指出，针对改善型二手房市场，卖方普遍拥有较为丰厚的资金和房产储备，对于资金的回笼需求并不迫切。同时，他们对所售房源的价值评估更为理智，不会因为市场的短期波动而轻易降价。正是这种基于价值判断的坚持，导致了改善型二手房的价格保持了相对稳定。总体而言，供需结构的不匹配以及卖家的心理预期，共同构成了各类房源价值差异化的根本原因，进而促使市场朝着差异化且稳定的态势发展。
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