本期小白将为大家详细分析不同区域中低总价二手房的价格变动趋势，所依据的筛选标准包括：
1.总价500万以内（城六区除外）；
自2010年以后交付使用的住宅小区（在东西城区，由于房价较高，放宽了至回迁房的规定）。
3.2居，南向起步户型（东西城除外）。
我所统计的是房屋的裸价，每套住宅的楼层高度、靠近道路的周边环境、室内装修情况以及相关税费等方面都有所不同，这些信息仅作为参考，具体详情还需实地考察核实。
东城
望坛新苑78平北厅2居；
2025年6月，中楼层610万成交，单价7.82万/平；
2025年4月，该栋高楼层的住宅以615万元的价格成交，其每平方米的单价为7.88万元（与同类型户型一致）。
2024年12月，中楼层房产交易额达到665万元，其每平方米的价格为8.63万元（需注意，客厅面向南方，而次卧的形状并不规则）。
点评：对于同一户型而言，不同楼层的成交价自3月至4月份以来持续走低；与此同时，与去年同期刚成交的房源相比，价格同样呈现下降趋势。
西城
玺源台63平东或西向2居；
2024年11月，高楼层695万成交，单价11万/平；
2024年4月，中楼层670万成交，单价10.6万/平；
2023年2月，中楼层785万成交，单价12.4万/平。
点评：该小区60多平2居挂牌8套，最大的问题是有价无市。
海淀
富力桃园89-90平纯南2居
2025年6月，顶层506万成交，单价5.68万/平；
2025年5月，高层573万成交，单价6.43万/平；
2025年2月，低层585万成交，单价6.57万/平；
2024年4月，高层585万成交，单价6.57万/平；
2024年2月，中层705万成交，单价7.92万/平；
2023年3月，低层725万成交，单价8.14万/平。
该小区位于海淀，其价格适宜自住且便于交易，尤其是顶层房源，若以85至90折的折扣计算，6月份高层的价格大约在6.5至6.6万元之间，近期价格相对稳定；然而，与高峰期相比，价格已下跌超过20%。
朝阳
世华泊郡27层板楼87平纯南2居
2025年6月，高层588万成交，单价6.75万/平；
2025年3月，高层625万成交，单价7.18万/平；
2024年3月，中层650万成交，单价7.47万/平。
点评：在6月份，新北苑的二手房市场出现了量价齐跌的现象；该小区的成交价格呈现持续下降趋势；预计在未来一年内，该区域将受到300套即将上市的竞拍房所带来的影响。
丰台
西华府93p纯南2居
2025年5月，中层550万，单价5.91万/平；
2024年9月，中层522万，单价5.61万/平；
2023年12月，高层645万，单价7.01万/平；
2023年2月，中层650万，单价6.98万/平。
点评：930后该小区成交价格走势好于同板块新房。。。
石景山
中海寰宇天下熙山府101平3居
2025年6月，高层619万成交，单价6.12万/平；
2024年6月，中层715万成交，单价7.07万/平；
2023年3月，高层765万成交，单价7.57万/平。
点评：小区房价持续走低，石景山区的新房目前有特价促销，价格大约在55000元左右。然而，未来可能会受到新房转二手房价格下跌的影响。
通州
玉兰湾90-92平纯南2居
2025年6月，低层420万成交，单价4.61万/平；
2025年5月，中层420万成交，单价4.61万/平；
2025年3月，中层440万成交，单价4.78万/平；
2024年9月，中层424万成交，单价4.61万/平；
2024年3月，中层505万成交，单价5.54万/平；
2023年2月，中层550万成交，单价6.11万/平。
小区在去年新政策出台后，经历了一段时间的价格上涨，但近期价格又有所下降。这里属于通州地区流通性较好的次新房源。不仅地理位置优越，房屋的年龄和品质也尚可，而且其单价相比周边的新建楼盘要低出超过一万元，这也是众多购房者选择此处的重要原因之一。
昌平
领秀慧谷C区89平南北2居
2025年6月，低层441万成交，单价4.95万/平；
2025年4月，高层520万成交，单价5.84万/平；
2025年3月，低层510万成交，单价5.79万/平；
2024年8月，高层545万成交，单价6.05万/平；
2023年10月，中层600万成交，单价6.74万/平；
2023年3月，中层625万成交，单价7.02万/平。
点评：近期周边新建住宅的正常楼层价格，短短一年内已从62000元降至56000元，而二手房价格更是从略高于6万元降至5万元以上。至于这441号房源，位于11层的第二层。
大兴
保利茉莉公馆90平3居
2025年6月，中层480万成交，单价5.33万/平；
2025年3月，中层525万成交，单价5.83万/平；
2024年9月，中层515万成交，单价5.72万/平；
2024年3月，低层610万成交，单价6.77万/平。
评析：茉莉公馆的房价持续走低，这主要归因于两个因素：一是周边新建住宅的竞争激烈，二是市场购买者的预期不高。具体来说，西红门东、星光影视园以及黄村等地均有在售的新房或待售地块，新房的价格区间在5到6万元之间，而且户型设计更为优质。以市场预期为例，6月份成交的一套位于临五环的楼栋，按照常理，其价格应该较高，但由于没有噪音干扰，且为正常楼层房源，目前售价仅为500万元，两个月来无人问津。
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