近期，记者揭露了一起涉及房屋租赁的民事争议背后的虚假诉讼事件。孙某因无力归还银行贷款，对自家房产被法院强制拍卖感到不甘，便试图借助一份伪造的租赁协议，借助“买卖不破租赁”的法律原则，来干扰法院的执行工作。然而，随着一份判决书的下达，这场闹剧宣告结束，那些签署了虚假租赁协议的人也受到了刑事处罚。
抵押房产牵出“租赁”纠纷
2018年3月，孙某夫妇因经营生意遭遇资金链紧张，将位于河南周口的个人房产作为抵押，向银行申请了贷款。在抵押过程中，他们向银行提交了一份声明，明确表示该房产未曾出租。然而，到了2022年7月，贷款未能按时归还，银行将孙某夫妇告上了法庭。法院最终裁决，孙某夫妇需偿还贷款本金及利息，并且银行有权优先从抵押的房产中获得赔偿。
案件进展至执行环节，法院对涉案的抵押房产进行了拍卖并成功成交。然而，此时案外人士赵某突然提出不同意见，他声称自2018年起便与孙某达成了为期十年的房屋租赁协议，并已预付了五万元租金。他要求法院确认其租赁权益，并依据“买卖不破租赁”的原则，阻止房屋的移交。
然而，在审查过程中，法院注意到该租赁合同的租金显著低于市场行情，且以现金支付且未提供任何收据。此外，合同中还包含一项异常条款，即由出租方代缴水电费。更重要的是，缺乏任何证据表明赵某曾实际占有或使用该房屋。基于以上情况，法院认定该租赁合同与日常租赁习惯不符，对其真实性产生怀疑，并据此驳回了赵某的执行异议申请。
赵某对此表示不满，于是提出了执行异议的诉讼请求，然而法院的判决并未认可他的诉讼要求。赵某不甘心，选择了上诉，但二审法院最终裁定驳回了他的上诉，并维持了原判。在连续的尝试中，赵某又提出了再审的申请，但这一请求同样遭到了拒绝。
检察监督揭开“租赁”真相
2024年2月，赵某向周口市检察院申请监督。
该院检察官在初步审查过程中发现，当事人先是申请了抵押贷款，紧接着签订了租赁合同，随后又办理了抵押登记，这三个环节的时间安排恰到好处，完美地平衡了自身的利益。而合同中约定的异常条款等细节，更是让检察官敏锐地意识到，这或许涉及一起恶意勾结的虚假诉讼案件。
民法典所确立的“租赁权不因所有权变动而失效”的原则，意味着即便房屋的所有权发生变动，租赁关系依然保持不变，租赁协议依然有效。该原则的设立是为了维护承租人的合法权益，保障他们持续使用租赁物的权利。然而，仍有不法之徒利用此规则，通过伪造租赁关系来干扰房屋的拍卖与执行程序，以此规避债务。检察官如此向记者透露。
为了彻底查清真相，检察官陆续搜集了当事人银行交易记录、物业管理档案等相关资料，发现案件中的诸多细节显得异常可疑：那套房子坐落在市中心热闹区域，按市场行情，年租金至少应在1.5万元以上，但租赁合同上却仅标明年租金为5000元；赵某声称10年的租金总计5万元已以现金形式一次性支付，然而他却无法出示任何收据或付款凭证；物业管理记录和周边邻居的证词均表明，那套房子一直被孙某一家占据并居住。
检察官指出，现有证据充分表明孙某在房产转移过程中，与赵某勾结，虚构租赁协议，企图借助“买卖不破租赁”的法律原则来干扰执行。该租赁合同因双方恶意勾结而应被认定为无效，赵某据此提出的租赁权确认请求不应获得法律支持。
周口市检察院经过审理，最终认定，原审法院在考虑合同条款和交易惯例等因素后，判定租赁权不存在，其法律适用是恰当的，并在2024年4月作出了不予支持监督申请的裁决。
虚假权利不受保护
赵某所提出的民事检察监督案件虽已处理完毕，然而，孙某与赵某之间存在恶意勾结，双方串通一气签订合同，并基于虚构的事实提起民事诉讼，这一行为构成了虚假诉讼，涉嫌触犯刑法。
针对这一问题，检察机关依照法律规定向法院提交了检察意见，提出应当提高对民事虚假诉讼案件的辨别与处罚力度；同时，将相关案件线索转交给公安机关，并建议对涉嫌虚假诉讼的犯罪嫌疑人进行立案调查。
公安机关受理案件后立即展开处理。到了2024年12月，此案已转至西华县人民检察院进行审查起诉。该院随后提起公诉，至今年1月底，法院依据虚假诉讼罪对孙某和赵某分别作出了不同的刑罚判决。目前，该判决已经正式生效。
3月18日，涉案房屋的拍卖过程得以圆满完成，随之顺利完成了过户手续，新房主成功获得了不动产权证。
虚假诉讼行为不仅对他人合法权益造成严重损害，破坏了司法秩序的稳定性，而且对构建社会信用体系构成威胁，其危害性不容忽视。在此次案件中，检察机关充分履行了法律监督的职责，精确地识别并坚决打击了虚假诉讼，不仅对合同的有效性进行了准确判断，依法否决了当事人不合理的要求，还通过刑事追究手段产生了强大的威慑力，从而捍卫了司法的公正性以及社会的诚信。全国人大代表，来自河南省周口市城乡一体化示范区许湾乡的李灵，这位希望小学校的校长表达了他的愿望。
什么是“买卖不破租赁”？
“买卖不破租赁”作为民法中的核心原则，在我国《民法典》中亦有所体现。根据《民法典》第七百二十五条的规定，若租赁物品在承租人依约占有期间内所有权发生转移，这一变动并不会对租赁合同的效力造成影响。在租赁合同所规定的有效期限之内，若出租人将租赁物的所有权转手给第三方，例如在房屋买卖过程中，承租人的合法权益将不会因所有权的变更而消失或遭受影响。该制度的初衷是为了维护租赁市场的稳定与公正，彰显了契约精神。
这项制度的实施需符合诸多前提，比如租赁合同的签订需在合法合规的基础上完成，且承租人需已实际掌握租赁物品，同时所有权的转移也必须发生在租赁期间。在本案中，租赁合同的签订却是双方出于恶意勾结，违反了《民法典》第154条的规定，即任何一方与对方恶意勾结，侵害他人合法权益的民事行为均属无效。因此，这份租赁协议自签署之日起即不具备法律效力，导致“承租人”赵某无法依据“买卖不破租赁”的原则提出相关主张。
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