二手房市场对新房市场产生影响的根本性指标主要包括：二手房市场参与找房的人数比例，即其市场份额。
在全国范围内观察，五月二手房的搜索人数比例有所上升，达到了62%，比上个月增加了1个百分点。尽管这一比例的变动并不显著，但二手房市场已经相对稳定（长期保持在60%以上），这表明购房者的避险心理已经趋于常态化。主要原因有三点：首先，新房供应量持续上升，导致市场上次新房（存量房）数量增加，使得在存量房市场中，无论是产品种类还是价格选择，购房者的选择余地更为宽广；其次，尽管今年一线城市核心区域推出了众多优质项目，但价格普遍较高，更符合具备一定经济实力的改善型购房者需求，而对于大多数首次购房的刚需者或普通改善型购房者来说，二手房可能更为适宜；再者，优质教育资源成为购房者的关键考虑因素，特别是在教育资源相对匮乏的三四线城市，与之匹配的优质小区格外受到欢迎，这类房源在二手房市场上也较为普遍。
观察不同等级城市的二手房市场，我们发现寻找二手房的人群比例在各个城市中均较高（均超过58%），然而，这些城市之间却呈现出明显的系统性差异。具体来看，一线城市（占比64%）的找房人数最多，其次是二线城市（占比63%），紧随其后的是新一线城市（占比62%），而三四线城市（占比59%）的找房人数相对较少。一线城市所占比例最大，而三四线城市所占比例最小；二线城市所占比例比新一线城市高出1个百分点，并且这两个级别的城市之间的差距正在逐步减小。与之前的数据相比较，各个级别的城市所占比例都有所上升。除了三四线城市与上个月持平之外，其他级别的城市都比上个月提高了1个百分点。
2.二手房市场分流压力
二手房购房者比例的上升使得其在短期内对新房市场的吸引作用有所提升。在5月份，二手房市场的分流压力指数达到了28.8%，相较于4月份的28%，增加了0.8个百分点，这一变化扭转了4月份二手房分流压力减弱的态势。2025年2月，当分流压力攀升至34%的顶点，正值春节返乡高峰期，众多归乡者纷纷短期看房，他们更倾向于购买“即买即住”的二手房。与此同时，三四线城市新房交付的延误问题愈发严重，加剧了人们的避险心理。但进入2025年3月之后，分流压力迅速下降，降至5月份的28.8%，降幅超过了5个百分点。节后市场需求的减少导致退潮，而新房供应的增多则填补了这一空缺，这在一定程度上减轻了二手房所承受的分流压力。
在城市发展水平的不同层次中，二手房市场的分散压力依然显著地表现出“城市发展水平越低，分散压力越显著”的规律。具体来看，平均水平的排序为：三四线城市（占比37%）> 二线城市（占比32%）> 新一线城市（占比28%）> 一线城市（占比22%）。一线城市承受的分流压力较小，这主要归功于开发商在核心区域推出了众多优质项目，这些项目不仅品质优良，地理位置优越，而且其吸引顾客的能力远超周边的二手房市场。以上海的润雲金茂府为例，其二手房的分流压力仅为10%，远低于该区域二手房的平均水平30%。相较之下，三四线城市面临的最大压力在于分流，新房供应量下降，新房延期交付以及郊区项目配套设施不完善，导致消费者更偏好购买二手房以规避风险。2025年2月，这一趋势达到了顶点，比例高达42%，意味着在每100位新房购房者中，就有42位同时关注二手房市场。除此之外，低效能城市正遭受人口流失之苦，众多优秀人才纷纷涌向高效能城市，这一现象导致一线城市的购房者群体逐渐年轻化，他们普遍因改善居住条件的需求而倾向于购买新房。在高效能城市，改善型需求普遍强烈，高收入人群渴望提升居住品质，因此，新房在设计中如大户型、科技住宅等，更能迎合这一需求。与此同时，在二三线城市，对新房有刚性需求的购房者占据了较大比例，而二手房因其性价比高而具有明显优势。客群不同，二手房对新房产生的压力也不同。
3.二手房与新房市场重合度
二手房市场与新房市场的消费者群体存在一定程度的周期性波动，这种波动虽不大，但从长远视角分析，其平均重叠率大致维持在13%上下。这表明，尽管两个市场的消费者群体有所交集，但彼此之间的独立性较高，并非完全相同。2025年春节临近的2月，传统的“小阳春”现象促使购房需求迅速涌现，消费者在选购时更倾向于同时考虑新房与二手房，导致两者间的交集度在短期内显著提升。进入4月至5月，这种交集度开始出现下降趋势，并稳定在12%左右的水平。
观察不同层级城市的房地产市场，我们发现5月份，无论是一线城市、新一线城市、二线城市还是三四线城市，二手房与新房市场的重合度都略有上升。具体来看，一线城市的重合度比上月增长了0.2个百分点，新一线城市增长了0.3个百分点，二线城市增长了0.1个百分点，而三四线城市则增长了0.4个百分点。此外，城市能级与市场重合度呈现一种负相关关系，即城市能级越低，其市场重合度就越高。具体分析，三四线城市间的相似度最为显著，平均达到16.5%，以2024年1月至5月为例，这一比例上升至17%，而在2025年2月更是攀升至20%，在所有城市等级中独占鳌头。紧随其后的是二线城市，其平均重合度为13.6%，略高于全国的平均水平13.0%。新一线城市则位于中间位置，平均重合率为12.3%，略高于一线城市，但低于二线城市。一线城市间的相似度相对较低，平均仅为8.7%，并且这一数据相对稳定，大致保持在8%到10%之间。不过，在2024年10月和2025年2月，这一比例曾短暂上升至10%。
二、全国重点46城分流压力变化情况
安居客研究院最新发布的监测结果表明，众多城市在二手房市场对新房市场的分流影响较小；目前，仅有三个城市的分流压力超过40%，这一数量比上个月增加了1个，具体为哈尔滨、宜昌以及秦皇岛。这三座城市同样在4月份的分流压力排名中位列前三，其二手房的分流压力值分别为43%、41%和40%，与上个月相比，每个城市的分流压力值均有所上升，大约提高了1个百分点。上海、咸阳、杭州、苏州和重庆这五个城市的分流压力相对较低，依次排列，且它们的分流压力都未超过22%。
观察数据变化，五月整体趋势表现为上升次数多于下降次数，且这种变化的范围普遍较小，大致在1个百分点上下浮动。统计结果显示，在总计46个城市中，有12个城市的分流压力有所下降，其中昆明市的降幅最为显著，不过降幅仅为1.4个百分点；而剩下的34个城市分流压力普遍有所增加，涨幅介于0.1至5个百分点之间，其中兰州市的涨幅最为显著，其分流压力达到了32%，较上个月增长了5个百分点。观察市场找房人数的变动情况，可以发现，5月份兰州市场的找房人数比例明显上升，与上个月相比增加了3个百分点，同时，新房和二手房的潜在买家群体之间的重叠程度也有所提高，上升了2个百分点。这一现象正是兰州二手房市场对新房市场分流压力加剧的合理解释：在短期内，兰州对二手房的关注者数量增加，而其中一部分新房买家更偏好选择“即买即住”的二手房。
0 留言