李玉宇
2025年，"毕业季租房服务进校园"活动已正式拉开帷幕。每当毕业季来临，众多应届毕业生纷纷涌入租房市场，迈向独立生活的起点。但在这条租房之路上，陷阱遍布，从虚假房源到合同中的种种陷阱，再到押金难以退还和房东随意涨租等问题，让这些初涉社会的年轻人感到无比困扰。那么，如何在毕业季租房过程中避免陷入困境呢？
踩坑1 上“照骗房”的当
法官支招：多渠道核实房源真实性
在众多社交平台以及中介店铺中，虚假房源频繁出现。部分不良中介或房东为了吸引租客的注意，发布了那些画面精致、价格低廉且地理位置极佳的房源信息，然而实地考察时却发现房屋状况恶劣、空间狭小或者位置偏远。比如，网上标注的是位于市中心的精装修公寓，但实地所见却是位于老旧小区内的简陋出租屋；再比如，宣传图上展示的宽敞客厅，实际上却只能容纳一个人通过的狭窄过道。有些房源实际上并不存在，完全是虚构的，而发布者的真正意图是诈骗承租方的看房费用或是搜集他们的个人信息。
根据《民法典》第七条的规定，民事主体在进行民事活动时，必须坚持诚信原则，保持诚实态度，严格履行承诺。若有人故意散布虚假的房源信息，导致承租方形成错误判断，进而基于这种错误判断做出租房决定，这种行为侵犯了承租方的知情权和选择权，属于民事欺诈行为。如果因此给承租方造成了经济损失，比如支付了不必要的看房费用、定金等，房东或中介机构必须承担相应的赔偿责任。毕业生小陈不幸遭遇了虚假房源的陷阱，他在网上轻信了“房东不在北京，租客需预先支付定金及租金”的虚假信息，于是通过手机向骗子汇去了租房定金。然而，对方迟迟未提供钥匙，小陈意识到自己被骗，立即报警。最终，犯罪嫌疑人黄某和卢某被公安机关成功抓获。他们共骗取了34名受害者的26万余元，法院依法以诈骗罪判处他们有期徒刑4年，并处罚金4万元。
法官提醒：
毕业生在寻找租房时，必须通过多种途径验证房源的真实性，不仅要在正规的租房网站上浏览房源信息，还应该访问周边的房产中介店铺，以掌握市场动态，并对同一区域内类似房屋的租金水平进行比较。遇到那些图片看起来非常精美、价格异常低廉的房源时，要保持高度的警觉，并要求中介或房东出示房屋的实景照片、房产证等必要的证明文件。此外，还可以通过视频通话等远程方式查看房屋，以初步判断房屋的状况。若条件允许，亲自前往实地进行考察，这通常是获取信息的最佳途径；同时，也请避免仅凭网络信息就草率支付定金。
踩坑2 遭遇霸王条款
法官支招：切勿仓促签合同
签订一份具有法律效力的租赁协议至关重要，它能够确保双方的合法权益得到维护。协议中必须详细列出双方当事人的个人资料，这包括房东的姓名、身份证号码和联系方式，以及承租人的姓名、身份证号码以及紧急联系人的相关信息。此外，房屋的具体信息同样不可或缺，比如房屋的具体地址、面积、户型布局以及装修情况，并且应附上房屋平面图作为补充材料。同时，租赁的期限必须精确到具体的起始和结束日期，以避免因表述不明确而产生的后续纠纷。租金的具体数额、支付手段（例如每月通过银行转账、采用押一付三的模式等）以及支付的时间间隔必须明确标明，并且要详细说明租金中是否涵盖了物业管理费、水电费等相关费用，若未包含在内，则需明确指出各项费用的承担主体。
某些不良房东或中介在签订合同时会设定不公平的条款，以此减轻自己的责任和承担，却给承租者带来额外压力。例如，他们会规定“房屋的自然磨损维修责任由承租者承担”，“房东有权在任何时候无需说明理由收回房屋，只需提前通知一周即可”，“承租者不得以任何理由提前解除合同，否则将无法退还押金”等。这些规定违背了公平交易的基本准则，根据《民法典》第四百九十六条的规定，提供格式条款的一方在确定双方的权利与义务时，必须坚持公平原则，并且要合理地提醒对方关注那些可能免除或减轻其责任，同时与对方利益密切相关的条款。对于这类不公平的条款，承租方有权提出它们是无效的。
小冯与房东杨先生签署了租赁协议，商定小冯将租住杨先生的房子直至拆迁结束。然而，杨先生随后提出房屋需要翻新，并要求小冯搬出。由于双方未能就此事达成共识，杨先生将此事告上法庭，请求法院判决解除租赁协议，并要求小冯在规定时间内搬出所租房屋。小冯则辩称，根据协议内容，房屋尚未被拆除，房东无权强制其搬离。法院经过审理后判定，依照《民法典》第七百三十条的规定，若租赁合同中未对租期作出明确约定，或虽有约定但依据《民法典》第五百一十条仍无法明确租期的，该租赁关系应被视为不定期租赁；租赁双方均有权在任何时候终止合同，但需提前在合理时间内向对方发出通知。尽管杨先生与冯某签订了书面租赁协议，但合同中仅约定租赁期限至拆迁之日，这一约定显然不够明确。双方经过协商，已签署租赁房屋的合约，截至目前并无拆除房屋的规划，且双方亦未对租赁期限的终止时间作出额外规定。鉴于租赁期限的约定不够清晰，根据相关法律规定，该租赁关系应被视为不定期租赁。基于此，法院最终裁决小冯应在合理的时间内迁出租赁的房屋。小冯对此深感懊悔，因为他当初未能将具体的租赁期限写入合同之中。
法官提醒：
在签署合同之前，承租人需详尽审视所有条款，对于任何不明朗或觉得不妥的部分，应立即提出修订建议，绝不可急于落笔。对于合同中表述不清晰的事项，务必以书面形式进行明确确认，以免仅凭口头承诺引发后续争端。此外，房屋租赁合同应当准备两份副本，双方各保留一份，确保各自掌握合同的正本，以备不时之需，防止因缺乏证据而引发纷争。在签署过程中，若能邀请第三方见证，如同学或亲友在场，将有助于提升合同签订的公正性。承租人应妥善保存与房东或房产中介就租金、保证金、房屋配套设施等事宜的交流记录、通话录音等资料，一旦发生争议，这些材料可作为辅助性的证明文件。
踩坑3 碰上二房东转租
法官支招：仔细核查承租方身份与权限
为了缓解经济负担，众多应届毕业生在寻找住处时倾向于选择与他人共同租赁。这种方式有助于分担房租开支，然而，其中也潜藏着不少问题。首先，合租者的背景各异，这可能导致人际关系的矛盾以及财产安全方面的隐患。此外，若在合租过程中出现二房东擅自将房屋转租给他人，而未事先征得房东的同意，此类转租活动可能被视为无效。一旦原房东察觉到这一情况，他们有权要求次承租人，即合租者，搬离该房屋，从而使得承租者可能面临无家可归的困境。
租客小何突然收到了法院的开庭传票，事情的原委是，他租住的房屋的房东王某实际上只是二房东。目前，真正的房主李先生觉得王某未能按时缴纳房租，曾通过邮寄方式向他发送了解除租赁关系的通知。然而，王某不仅没有归还房屋，还未经李先生同意就将房子转租给了小何。因此，李先生向王某提出了支付拖欠房租的要求，并且还要求小何搬离房屋并支付相应的使用费用。小何深感不公，坚持认为自己所租之屋系王某所有，故与李先生之间并无任何合同上的联系，因此李先生无权对其提出任何权利要求。在审理过程中，法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正版）的第十三条，若房屋租赁合同被判定为无效、合同到期或被解除，当出租人要求次承租人履行腾退房屋的义务并支付因逾期占用而产生的费用时，法院应当给予支持。因此，法院裁决王某需补足欠付的租金，李先生有权收回涉案的房屋，同时，小何需向李先生支付从李先生向王某发出解除租赁合同通知之日起至小何实际搬离止期间的房屋使用费用。
法官提醒：
挑选合租伙伴时，建议与对方签署一份正式的合租合同，其中应详细规定各自的权益与责任，包括租金分担的比例、水电费用的支付方式、公共区域的共用规则以及卫生清洁的分工等。此外，保存室友的身份证复印件和联系方式等资料，以便在发生争议时能够迅速取得联系并妥善处理。在日常生活中，还需留意个人财物的安全，妥善保管贵重物品，以防因合租关系而产生不必要的经济损失或纠纷。
为了规避二房东可能带来的风险，在共同租赁时，承租者必须对二房东的身份及其转租的权限进行详尽的审查。需要求二房东提供与原始房东所签订的租赁协议、原始房东书面同意转租的凭证，并对合同的真实性进行验证。承租者还可以通过拨打原始房东的电话、检查房产证副本等方式来核实转租的合法性。如果二房东不能提供有效的证明文件，那么就应坚决拒绝与其签署转租协议，以免陷入非法转租的困境。
踩坑4 房东无故索赔维修费
法官支招：遇争议可请专业人员鉴定
选好住所并签署协议之后，便进入了交付房屋的阶段。此时，承租人需对房屋内的现有设施进行详尽检查，包括门窗是否能够顺畅开启关闭、锁具是否完整无损、水电表的读数是多少、燃气设备是否能够正常运行、家电家具是否能够正常运作等。若在检查过程中发现任何问题，应立即做好记录并与房东进行确认，并要求房东在交付房屋之前完成维修，或者在合同中明确标注由房东负责维修的具体时间和方法。若冰箱的制冷功能不理想，承租人可立即拍照作为证据，并与房东协商进行修理或更换；若房东未履行承诺，承租人有权自行修理，并从押金中扣除相应的维修费用。
在租赁期限内，通常情况下，诸如更换灯泡、拧紧水龙头等日常小修工作应由承租方承担；至于因房屋自然老化或正常使用造成的较大维修，例如水管破裂、电路故障、屋顶渗漏等问题，依据《民法典》第七百一十三条的规定，承租人在租赁物需要维修时有权要求出租人在合理时间内进行修缮。若出租人未履行其维修责任，承租人有权自行进行维修，且相关维修费用应由出租人承担。若租赁物品的维修导致承租人无法正常使用，租金应适当降低或租期应相应延长。若租赁物品的损坏是由于承租人的疏忽或不当使用造成的，出租方不负责进行维修，相应的维修费用或赔偿责任应由承租方自行承担。比如，若租户错误操作洗衣机导致电机损坏，那么维修费用应由租户自行承担。
法官提醒：
退房之际，房东与租客需一同检查房屋内的设施。若发现设施有新的损坏，需首先查明损坏的具体原因，明确责任归属。若损坏由租客造成，租客需按照事先的约定进行赔偿；若损坏并非租客所致，例如因自然磨损或房东之前未进行维修而造成的损坏，房东则不应追究租客的责任。若双方对设施状况存有异议，可邀请专业维修人员对问题进行评估和鉴定；根据鉴定结论来妥善解决纠纷，从而保障退房环节的公平与公正，防止因设施问题而造成押金的不当扣除。
踩坑5 押金莫名被扣
法官支招：协商不成可寻求调解或诉讼
小美与房东赵先生达成了一项租赁协议，支付了三个月的租金及保证金，并明确保证金将用于抵扣小美未缴付的租金。若小美违反协议，保证金还将用于支付违约金或赔偿金。在退房后的三个工作日内，赵先生应退还小美剩余的保证金。然而，在小美按照约定完成退房后，赵先生却以房屋损坏为借口拒绝退还保证金，因此小美将此事诉诸法院。经过审理，法院认定小美对房屋的使用并未超出合理界限，故无需承担相应的赔偿责任；据此，法院判决赵先生须退还小美所缴纳的押金。
租赁合同中的保证金，往往成为矛盾的焦点。一旦承租人按照约定履行了租赁职责，并在退租时确保房屋及其配套设施完好无损，且相关费用如水电费已全部结清，房东便应无条件的退还保证金。若承租人按时退房，且房屋仅出现因正常使用而产生的痕迹，比如墙面的轻微污渍或地板的自然磨损，房东便不得以任何无根据的理由来扣除保证金。若房东拒绝退还押金，承租人可依照《民法典》第三百一十一条中有关物权返还请求权的条款，向房东索回押金，同时有权提出因延迟退还而造成的利息损失赔偿要求。
租金的缴纳必须依照合同中的规定进行，房东不得擅自提高租金或采取其他方式变相提高租金。在市场租金发生较大波动的情况下，若房东意图调整租金，必须与租客达成共识，并共同签署一份书面补充协议。若房东未获得租客的同意而单方面提高租金，租客有权拒绝支付超出合同规定金额的租金。若房东采取诸如断水断电、更换门锁等极端措施来迫使租户同意租金上涨，此类行为严重损害了租户的合法权益。在此情况下，租户有权向相关管理部门进行投诉，或者通过法律手段对房东的侵权行为提起诉讼，并索要相应的损失赔偿以及恢复至侵权前的状态。
法官提醒：
若出现押金或租金方面的争议，承租人理应首先与房东进行友好沟通，明确双方的事实陈述及法律依据，力求通过和平途径解决问题。若协商无法达成一致，承租人可向当地的住房和城乡建设管理部门或消费者协会提出投诉，寻求行政层面的调解。如果调解仍旧未能解决问题，承租人可以依据租赁合同、付款凭证以及沟通记录等证明材料，向房屋所在地的法院提起诉讼，通过法律途径来维护自身的合法权益，并追索押金或合理租金。
毕业时节，寻找租住之处固然不易，然而，只要掌握必要的法律常识，并在每一步骤中保持高度警觉与细致操作，便能够成功规避租房过程中可能遇到的种种风险，从而享受一个既安全又舒适的居住体验。
(作者单位：北京市海淀区人民法院)
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