李玉宇
2025年，"毕业季租房服务进校园"系列活动已正式拉开帷幕。在每年的毕业时节，众多应届毕业生纷纷涌入租房市场，开始他们独立生活的篇章。但在这条租房之路上，陷阱密布，从虚假房源到合同中的各种陷阱，再到押金难以退还和房东随意提高租金等问题，都让这些初涉社会的年轻人感到困扰重重。那么，如何在毕业季租房的过程中避免陷入这些陷阱呢？
踩坑1 上“照骗房”的当
法官支招：多渠道核实房源真实性
各大社交平台及中介店铺中，常常出现虚假房源。部分不良中介或房东为了吸引租客的注意，发布了那些图片精致、价格低廉且地理位置极佳的房源信息。然而，在实地考察时，却发现房屋状况极差，要么破败不堪，要么面积狭小，要么地处偏远。比如，网上标注的是位于市中心的精装修公寓，但实际却是老旧小区内的简陋出租屋；再比如，宣传图上展示的宽敞客厅，实际上却只能容纳一个人通过的狭窄通道。有些房源实际上并不存在，完全是虚构的，而发布者的真正意图是诈骗承租方支付看房费用，或者搜集承租方的个人资料。
根据《民法典》第七条的规定，民事主体在进行民事行为时，必须坚持诚信原则，保持真诚，履行承诺。若故意发布虚假房源信息，导致承租方产生误解，并据此做出租房决定，这种行为侵犯了承租方的知情权和选择权，属于民事欺诈行为。一旦因此给承租方带来经济损失，比如支付不必要的看房费、定金等，房东或中介机构需对此承担相应的赔偿责任。毕业生小陈不幸遭遇了虚假房源的陷阱，他在网上轻信了房东不在北京的虚假信息，声称需要承租方提前支付定金和租金。于是，小陈通过手机转账给骗子作为租房定金。然而，对方迟迟未提供钥匙，小陈意识到自己被骗，立即报警。最终，黄某和卢某被公安机关成功抓获。他们共骗取了34名受害者的26万余元。法院依法判决他们犯有诈骗罪，判处有期徒刑4年，并处罚金4万元。
法官提醒：
毕业生在寻找租房时，必须通过多种途径验证房源的真实性，不仅要在正规的租房网站上浏览房源信息，还应该咨询周边的房产中介门店，以掌握市场动态，并对同一区域类似房屋的租金水平进行比较。遇到图片看起来非常精美、价格明显偏低的房源时，要保持警觉，并要求中介或房东出示房屋的实景照片、房产证等必要的证明文件。此外，还可以通过视频通话等方式进行远程看房，对房屋的基本状况进行初步的确认。若条件允许，亲自进行实地调研是确保信息准确性的最佳途径，切勿仅凭网络资料便草率支付定金。
踩坑2 遭遇霸王条款
法官支招：切勿仓促签合同
签订一份合法且有效的租赁协议对于维护双方的合法权益至关重要。协议中必须清晰列出双方当事人的详细资料，这包括房东的姓名、身份证号码、联系方式，以及承租人的姓名、身份证号码和紧急联系人的相关信息。此外，房屋的具体信息同样不可或缺，比如房屋的具体地址、面积、户型布局以及装修情况，并需附带房屋平面图作为补充材料。同时，租赁的具体期限应当精确到具体的起始和结束日期，以防止因表述模糊而引起的后续纠纷。租金的具体数额、支付手段（比如每月通过银行转账、采取押一付三的支付模式等）以及支付周期应当明确规定，并且需说明租金是否涵盖了物业管理费、水电费等相关费用，若未包含在内，则需明确指出各自承担费用的责任方。
某些不良房东或中介在签订合同时，会设定一些不公平的条款，以此来减轻自己的责任和承担，却增加了租客的负担。比如，他们会规定“房屋的自然损耗需要租客负责修复”，“房东可以不给出任何理由随时收回房屋，只需提前一周告知”，“租客不能因为任何理由提前终止合同，否则将无法退还押金”等等。这些规定违背了公平交易的基本准则，根据《民法典》第四百九十六条的规定，提供格式条款的一方需依据公平原则来界定双方的权利与义务，并且必须以合理的方式提醒对方关注那些可能免除或减轻其责任、与对方利益密切相关的重要条款。对于这类不公平的条款，承租方有权提出无效的诉求。
小冯与房东杨先生签署了租赁协议，商定小冯将租住杨先生的房子直至拆迁之日。然而，杨先生随后提出房屋需进行装修，并要求小冯搬出。因双方意见不合，杨先生将此事告上法庭，请求法院判决解除租赁协议，并责令小冯在规定时间内搬出所租房屋。小冯则辩称，根据协议内容，房屋尚未被拆迁，房东无权强制其搬离。法院在审理过程中认定，依照《民法典》第七百三十条的规定，若租赁期限在合同中未明确约定或约定模糊，且根据《民法典》第五百一十条的规定仍无法明确，则该租赁关系被视为不定期租赁；在此情况下，任何一方均有权随时终止合同，但需提前在合理时间内向对方发出通知。尽管杨先生与冯某签订了书面租赁协议，但合同中仅约定租赁期限至拆迁之日，这一约定显然不够明确。经过与双方的协商，承租的房屋至今未有任何拆迁的安排，而且双方也未对租赁期限的结束时间做出额外的约定。由于租赁期限的约定不够明确，按照法律规定，这种情况应被视为不定期租赁。据此，法院最终裁决小冯应在合理的时间内搬出承租的房屋。小冯对此深感懊悔，因为他当初没有在合同中明确注明具体的租赁期限。
法官提醒：
在签署合同之前，承租人需详尽审视合同中的每一项条款，对于不明白或觉得不妥的部分，应立即提出修改建议，切勿急于落笔。对于合同中表述不清晰的部分，务必以书面形式进行确认，以免口头承诺产生纠纷。此外，房屋租赁合同应当制作两份副本，双方各保留一份，以保证双方都持有合同的正本，以备日后可能出现的争议。在签署合同的过程中，最好有第三方在场见证，比如邀请同学或请亲友陪同，这样可以提高合同签订的公正性。承租人应当保存与房东或中介就租金、保证金、房屋设施等问题进行交流的聊天记录、通话录音等资料，一旦发生争议，这些信息可作为辅助性的证明材料。
踩坑3 碰上二房东转租
法官支招：仔细核查承租方身份与权限
为了缓解经济负担，众多应届生在寻找住处时倾向于选择与他人共同租住。这种方式能够帮助分担租赁费用，然而，其中也潜藏着不少问题。首先，合租者的背景各异，这可能导致人际关系的矛盾以及财产安全的隐患。另一方面，若存在二房东将房屋转租他人，而此转租行为未经房东授权，那么该转租可能被视为无效。一旦原房东察觉，他们有权要求次承租人（即合租者）搬出，从而使得承租者可能面临无家可归的困境。
租客小何意外地收到了法院的开庭传票，原因竟然是，他租住的房屋的房东王某其实是二房东。目前，真正的房东李先生觉得王某未按时缴纳房租，已经通过邮寄方式向他发送了解除租赁关系的通知。然而，王某不仅没有归还房屋，还擅自将房屋转租给了小何，并未事先征得李先生的同意。因此，李先生不仅要求王某偿还所欠房租，还要求小何搬离房屋并支付相应的使用费用。小何深感不公，他坚持认为自己所居住的房屋是从王某那里租赁的，因此他与李先生之间并无任何合同上的联系，李先生无权对他提出任何权利要求。法院在审理过程中，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正版）的第十三条内容，若房屋租赁合同被判定为无效、合同到期或已解除，当出租人要求次承租人履行搬离房屋的义务并支付因逾期占用而产生的费用时，人民法院应当给予支持。故此，法院裁定王某需补足未付的租金，李先生得以取回涉案的房屋，而小何则需要向李先生支付从李先生向王某发出解除租赁合同通知之日起至小何真正搬离房屋之日止的房屋占用费用。
法官提醒：
在挑选合租对象时，建议与室友共同签署一份正式的合租合同，详细规定双方的权利与责任，包括租金分担的比例、水电费用的支付方式、公共区域的使用规范以及卫生清洁的分工等。此外，保存室友的身份证复印件和联系方式等资料，以便在发生争执时能够迅速取得联系并妥善处理。在日常生活中，还需留意个人财物的安全，妥善保管贵重物品，以免因合租而产生额外的经济损失或纠纷。
为规避二房东可能带来的风险，承租者在合租过程中需对二房东的身份及其转租权限进行详尽审查。需二房东提供与原始房东所签租赁合同、原始房东同意转租的正式文件，并对合同的真实性进行验证。承租者还可以通过拨打原始房东的电话、查阅房产证副本等方式来核实转租的合法性。若二房东不能提供相应的有效证件，则应果断拒绝与其签订转租协议，以免陷入非法转租的困境。
踩坑4 房东无故索赔维修费
法官支招：遇争议可请专业人员鉴定
在选好房源并签署完租赁合同之后，便进入了交付房屋的阶段。在这个阶段，承租人需对房屋内的现有设施进行详尽检查，包括门窗是否能够顺畅开启关闭、锁具是否处于良好状态、水电表的读数是多少、燃气设备是否能够正常运行、家电和家具是否能够正常运作等。若在检查过程中发现任何问题，应及时做好记录并与房东进行确认，并要求房东在房屋交付前完成维修，或者是在合同中明确标注房东负责维修的具体时间及方法。若冰箱的制冷功能不尽如人意，承租人可立即拍照作为证据，并与房东协商进行修理或更换；若协商不成，承租人有权自行修理，并从押金中扣除相应的维修费用。
在租赁期间，日常的小型维修工作，比如更换灯泡、拧紧水龙头等，通常由租客承担；而房屋因年久失修或正常使用过程中出现的较大问题，例如水管爆裂、电路出现故障、屋顶出现渗漏等，依据《民法典》第七百一十三条的规定，租客有权要求房东在合理的时间内进行修缮。若房东未履行其维修责任，租客有权自行进行维修，且相关费用应由房东承担。若租赁物品因维修原因导致承租人无法正常使用，租金应适当降低或租期应适当延长。若租赁物品因承租人的过失而需维修，出租人无需履行前述维修责任，维修费用或赔偿责任应由承租人自行承担。举例来说，若租户不当操作洗衣机导致电机损坏，维修费用应由租户自行承担。
法官提醒：
退房之际，房东与租客需一同检查房屋内的设施。若发现设施有新的损坏，需首先查明损坏的具体原因，明确责任归属。若损坏由租客造成，租客需按照事先的约定进行赔偿；若损坏并非租客所致，例如是自然磨损或是房东在入住前未进行维修所致，房东则无权要求租客承担责任。在设施状况存在分歧的情况下，可以邀请专业的维修技师进行评估和鉴定，根据鉴定所得结论来妥善解决争议，从而保障退房环节的公平与公正，防止因设施问题不当地扣除押金。
踩坑5 押金莫名被扣
法官支招：协商不成可寻求调解或诉讼
小美与房东赵先生达成协议，签署了租赁协议，并支付了三个月的租金及保证金。双方商定，该保证金将用于抵扣小美未来可能未缴纳的租金。若小美违反合同，保证金还将用于支付违约金或赔偿金。在退房后，赵先生应在三个工作日内退还剩余的保证金。然而，在小美按照约定完成退房后，赵先生以房屋损坏为借口，拒绝退还保证金，因此小美将此事诉诸法院。经过审理，法院判定小美对房屋的使用并未超出合理界限，因此无需承担任何赔偿责任，并最终裁决赵先生需退还押金。
租赁合同中的保证金，往往成为矛盾的导火索。若承租人按约定履行了租赁职责，在退还房屋时，房屋及其配套设施完好无损，且相关费用如水电费已全部结清，房东理应无条件的退还保证金。以承租人按时归还房屋为例，若房屋仅出现如墙面轻微污点、地板自然磨损等正常使用痕迹，房东不得以无根据的理由扣留保证金。若房东拒绝退还押金，承租人可依照《民法典》第三百一十一条有关物权返还请求权的相关条款，向房东索回押金，同时还可以提出因延迟退还所造成的利息损失赔偿要求。
租金的缴纳必须依照合同中的规定进行，房东不得擅自提高租金或采取其他方式变相提高租金。一旦市场租金发生较大波动，若房东意图调整租金，必须与租客达成共识，并共同签署一份书面补充协议。若房东未获得租客的同意而单方面提高租金，租客有权拒绝支付超出合同规定金额的租金。若房东采取诸如断水断电、更换门锁等极端措施来迫使租户同意租金上涨，此类行为将严重损害租户的合法权益。在此情况下，租户有权向相关管理部门进行投诉，或者通过法律手段对房东的侵权行为提起诉讼，以期获得赔偿并恢复至侵权前的状态。
法官提醒：
若出现押金或租金方面的争议，承租人理应首先与房东进行友好沟通，明确事实真相及法律依据，力求通过和平方式解决问题。若协商无果，承租人可以向当地的住房和城乡建设部门或消费者协会提出投诉，寻求行政层面的调解。若调解仍无法达成一致，承租人可依据租赁合同、支付凭证、沟通记录等相关证据，向房屋所在地的法院提起诉讼，借助司法途径来维护自身的合法权益，并追回押金或合理租金。
毕业时节寻找住处固然困难重重，然而，只要掌握了必要的法律常识，并在每个环节保持高度警觉和细致的操作，便能够成功规避租房过程中可能遇到的诸多陷阱，从而享受一个既安全又舒适的居住体验。
(作者单位：北京市海淀区人民法院)
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