《一线城市数据月报》定期推出，聚焦政策动态和时事焦点，通过对数据的深入挖掘与分析，探究北京、上海、杭州三地住房租赁市场的核心发展动向及演变。本报告为《2025年5月住房租赁市场研究报告（国企定制版）》。
本报告所引用的数据信息均源自政府部门、企业公开发布的信息以及URI数据银行。
本报告所采用的数据主要聚焦于北京、上海和杭州三个城市的宏观市场情况，若您需要其他城市或更深入的数据分析，烦请付费咨询获取。
概 览
宏观政策：政府多措并举持续推动租赁住房市场发展
各地政府正着力对住房保障体系进行细致的优化升级，特别关注新迁入的市民、年轻一代以及各类人才的基本居住需求。
土地篇：上海租赁土地供应热潮期，京杭趋冷
北京的个人房源价格涨幅显著，而上海则保持稳定，杭州的房源价格有所下降，租金的环比增长趋势逐渐平缓。
分散式公寓市场呈现出明显分化态势，其中北京地区需求激增，而上海和杭州两地则出现了明显的需求缩减，整体租金水平在稳步上升。
集中式公寓在规模上，无论是同比还是环比，都呈现出增长态势；其中，上海地区表现尤为突出，持续领先；整体而言，租金的变动较为平缓。
项目新开：上海保持开业热潮，房源超9000套
品牌动态：新项目加速开业，规模扩张加快
REITs篇：新入市第8支保租房REIT，REIT动作频繁
01
政策篇
多措并举稳市场，精准覆盖惠民生
宏观政策
政府保持多措并举持续推动租赁住房市场发展
在规范市场领域，市场监管总局推出了《城镇房屋租赁合同（示范文本）》，旨在提前预防租赁可能存在的风险，并有效激活现有房源。在金融支持层面，一季度住房租赁贷款较去年同期大幅上升了28%，央行计划扩大保障性住房再贷款的适用范围，以加强房地产市场的稳定性。在资金投入领域，发改委通过中央预算、国债、地方债等多种途径，总计投入超过9000亿元，有力地推动了老旧城区改造、地下管网建设等城市更新工程。在公积金支持层面，2024年，超过2257万人提取了公积金，总额达到2720亿元，主要用于租房，同比增长率超过33%，特别着重于为新市民和青年群体提供住房保障。
政策合力推动，借助金融支持、制度优化和资金支持，增强租赁住房的供应能力，推动房地产新模式的形成与市场的稳定增长。通过实施一系列政策组合，不断稳固房地产市场的稳定局面。
地方政策
我国多个地区正在积极构建和优化住房保障机制，特别关注新迁入城市居民、年轻一代以及各类人才的居住需求。
五月，天津计划将环卫和公交行业的非津籍困难职工纳入保障体系；北京、成都、昆明等城市对公积金政策进行优化，旨在支持居民保障性住房的租赁和购买，同时推动京津冀等跨区域公积金提取的便捷性；郑州、杭州、西安、重庆等地加快保障性租赁住房的房源供应和分配进度；深圳、昆明、山西等地致力于修订或制定租赁住房的建设和管理标准；合肥要求新建的保障性住房必须采用装配式建筑技术；上海临港、沈阳、宿迁等地推出了针对人才的专项公寓和补贴政策；湖南在探索基础设施REITs融资模式，而山东则致力于建设省级租房平台，并提高公积金用于租房的提取额度。
各地正采取多种措施应对住房难题，特别关注新迁入居民、年轻一代及生活困难的职工群体，实施的政策手段丰富多样。这些措施涵盖了从住房供应到管理再到金融扶持的各个方面，整体上展现出扩大供应规模、完善制度细节、提供精准服务以及兼顾金融扶持和人才引导的鲜明特征。
02
土地篇
沪供热潮拓租赁，京杭静待蓄势发
上海迎来租赁土地供应热潮，京杭区域趋冷
五月，我国首都北京已连续三个月未见租赁用地的供应情况。与此同时，上海地区集中推出了8宗租赁用地，较上个月增长了12.5%，供应总面积达到了15.69万平方米。而在杭州，本月成交了一宗租赁用地，与上月相比保持稳定，该地块的总建筑面积为6.16万平方米。
上海土地市场竞争愈发激烈，多通路保障租赁住房供应
5月1日，上海黄浦城更公司以协议方式成功获取了三块配建租赁用地，以及一块纯租赁用地，总面积达18272平方米，交易额高达54亿元。此举标志着核心区域在保障性租赁住房供应方面力度加大。紧接着，5月9日，上海举行了2025年的第四批集中供地活动，共推出了四块宅地，其中杨浦区与松江区的两块地块均包含了配建租赁住房用地。保利置业成功以424063万元的总价拍得杨浦区地块，该地块的成交楼面价为80199元/㎡，溢价率高达26.3%，一举成为定海社区的单价地王。同时，中国铁建以247082万元的总价赢得了松江区地块，成交楼面价为25288元/㎡，溢价率为20.42%。
杭州成功举行了公开拍卖，涉及一宗专门用于租赁的住宅用地。该地块坐落于上城区，占地面积达到了61645平方米。土地性质属于划拨，最终被杭州昱辰置业有限公司成功竞得。此举充分体现了杭州在强化住房保障体系、扩充租赁住房供应方面的坚定信念。通过划拨土地用于建设租赁性质的住宅，可以显著减少租赁住房的建设费用，进而向市场输送更多品质优良且价格合理的租赁房源，这对于缓解住房租赁市场的供需紧张状况具有积极作用，同时也能为广大租客营造更加稳定和舒适的居住条件。
03
市场篇
个人房源北涨杭落，分散集中冷热殊
个人房源
新增供应表现
北京个人房源涨幅突出，上海持平，杭州回落
5月份的统计数据显示，北京新增的房源数量超过了六万套，位居全国首位，其同比和环比的涨幅分别达到了48%至68%；上海的新增房源量为4.8万套，同比和环比的涨幅在6.2%至9.8%之间；而杭州的新增房源量则为1.8万套，同比和环比均有所下降，降幅在12%至14%之间。
随着“毕业季”的临近，租赁市场出现了一定的回暖态势，然而，其景气程度却不及去年同期。
个人房源
租金坪效表现
整体租金环比变化稳定，同比跌幅10%内
5月份的统计结果显示，在个人房源租金的变动情况中，北京的租金水平达到了3.56元/天/m²，位居全国之首，但较之前同期下降了9.2%。这一变化主要归因于政策性住房供应量的显著提升，导致房源间的竞争加剧，进而使得租金有所回落。与此同时，上海的租金水平与上个月持平，但与去年同期相比下降了5.2%。而杭州的租金则是全国最低，为2.07元/天/m²，尽管与上个月持平，但同比跌幅达到了8%。总体而言，本月京沪杭地区的个人房源租金保持稳定态势，无论是同比还是环比，其涨幅或跌幅都严格控制在10%以下。
分散式公寓
新增供应与租金表现
分散式房源市场分化显著，北京激增，上海、杭州收缩显著
5月份数据揭示，北京市场中的分散式房源数量已超过1.4万间，而上海的数量仅有4600多间，杭州则新增了6200多间，规模相对较小。在环比比较中，三地房源的表现呈现出显著差异——北京增长17%，上海下降35%，杭州更是减少了53%，显示出上海和杭州的分散式房源市场规模呈现进一步缩小的趋势。
同比数据普遍出现下降态势，其中北京的房源减少了11%，而上海的房源缩水幅度高达44%，这一现象显示出一线城市房地产市场正经历持续的降温。
京沪杭分散式公寓租金稳中有升，杭租金稳定性强
五月份的数据表明，北京地区分散式公寓的租金为每天每平方米3.63元，上海为每天每平方米4.48元，而杭州的租金则为每天每平方米1.95元，位于较低水平。从短期环比的角度来看，北京、上海和浙江的分散式公寓租金呈现稳定上升的趋势，整体市场并未出现显著波动。
在同一时间段的比较中，三地城市的租金水平均有明显回落，其中北京降幅达到15%，上海为11%，而杭州则略有下降，跌幅为3%。值得注意的是，杭州的分散式租金表现出较强的稳定性。
集中式公寓（含保租房）
新增供应与租金表现
京沪杭同环比保持正向，上海保持领跑势头
5月份的统计资料表明，上海集中式公寓的房间供应量接近三十九万间，这个数字显著超过了北京和杭州。与此同时，其同比增长率达到了20.8%。得益于保租房的推动，上海在市场上持续保持着领先地位。预计未来市场竞争将愈发激烈。相比之下，北京新增的供应量约为十二万间，而杭州的新增规模超过了十八万间，两者的同比和环比数据相对稳定。
京沪杭集中式公寓租金变化温和，杭州环比保持上涨
5月份的统计资料表明，北京和上海作为我国的一线城市，其单位面积的租金水平相对较高，具体数值分别为北京6.21元/天/m²和上海4.97元/天/m²。相比之下，杭州的租金水平最低，仅为2.6元/天/m²。在环比分析中，北京和上海的租金水平保持稳定，涨幅仅为1%。而杭州则呈现出逆势上涨的趋势，增长率达到了3%，并且这一上涨态势已经连续保持。
尽管同比数据普遍呈现下降趋势，再加上即将到来的毕业季，预计集中式租金可能会下降，以便提前吸引那些潜在的毕业生租客。
上海依旧保持开业热潮，房源超9000套
五月，上海市场持续涌现开业新潮，新增入市项目达20个，房源数量超过9000套；在此之中，兰庭公寓、数智天地悦庭以及西部乐巢智和苑这三家保障性租赁住房项目，其房源占比超过了40%。与此同时，杭州新增两家小型泊寓门店，而北京则新开设了一家融寓门店，该门店位于军产项目。
个案代表三个：
一、西部乐巢·智和苑(沪)
二、数智天地·租赁社区（沪）
三、青宸里闸弄口店（杭）
西部乐巢·智和苑是桃浦智创城内规模最大的保障性租赁住宅区，距离地铁11号线武威路站仅需步行200米，乘坐地铁6站即可便捷抵达15号、14号、3号和4号地铁站，堪称上海地铁上盖保障性租赁住房的稀缺资源。自智和苑开业以来，为普陀区新增了1156套精装修的保障性租赁住房。这一项目不仅继承了西部乐巢的卓越品质，同时凭借中岚居等项目的深厚运营底蕴，对产品及服务进行了全面的提升与优化。
位于上海浦东御桥的数智天地·租赁社区，是一个集多种功能于一体的租赁社区。它借助地铁上盖TOD（交通导向开发）模式，地下一层可直接通往地铁11号线康恒路站。此外，社区紧邻地铁18号线御桥站，交通极为便利。周边商业设施齐全，有复地活力城、开新里、宜家家居等，未来还将有御桥九六广场入驻，这将进一步繁荣商业环境。社区中布局了“林御园”、“水御园”以及“园御园”这三大园林景观，巧妙地将自然风光与居住空间融为一体，打造出宜人的居住环境。
青宸里闸弄口店作为杭州上城区城市建设发展集团有限公司（简称“上城城发”）设立的人才租赁住房品牌，代表了上城城发在实施杭州“打造青年友好型城市”战略过程中，致力于优化人才服务保障的关键行动。“青宸里-闸弄口店”作为上城城发与万科泊寓共同精心打造的第二个“成长式”人才专属租赁住房项目，旨在为众多来杭的青年们打造一个集居住、社交、学习、创业于一体的优质理想生活空间，伴随他们一路成长，助力他们在杭州安居乐业。
04
重点品牌动态：
校企联动扩版图，毕业营销抢客源
整体市场态势观察：随着五月的临近，高校毕业季即将到来，众多租赁公司竞相开展租房优惠促销，同时增强品牌知名度，旨在吸引并稳定这部分具有潜力的毕业生群体。在此期间，住房租赁市场的品牌活跃度显著增强，新项目开业速度加快，市场规模的扩张速度也在不断加快。
在房源上新方面：
万科泊寓在杭州、天津、上海、合肥四地同时揭幕新店，提供更佳的居住环境与更充实的居住体验，全方位满足居住者对舒适度、储物需求、空间布局以及外观美观的追求，为城市青年搭建通往理想生活的桥梁。
龙湖冠寓新开两家门店：
龙湖冠寓长沙花桥地铁站店坐落于长沙市雨花区6号线地铁站附近，标志着长沙雨花区在政企合作保障性租赁住房领域的首次尝试，共有604套精装修公寓可供选择。这些公寓均为独立门户的一室户型，租金区间为每月1100至1500元，内部设施包括健身房和阅读区，并且特别设有专为考研学子准备的安静楼层。
能创嘉寓|龙湖冠寓上海嘉定店于5月21日正式开业，坐落于嘉定区嘉罗公路666弄，占地面积达37113平方米，提供780套房源，主要面向白领阶层。该项目配备了洗衣机、空调等高品质家具，并采用“互联网+智慧”模式打造全新的社群运营生态。作为上海嘉定区2025年推出的重要保障性租赁住房项目，其具有旗舰级的地位。
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