盛行的隐性歧视
陈敏没想到，母亲的“寻房之旅”会如此艰难。
陈敏，今年36岁，担任着一家知名互联网公司的产品经理，并在北京生活了很长时间。不幸的是，去年年底，她的父亲突然离世，她便将母亲从保定家乡接到北京一起居住。原本，她和孩子们就挤在朝阳区一套70平方米的两居室里，而母亲的到来又使得原本就狭小的空间变得更加拥挤，她和孩子不得不共用一间卧室。随着孩子们即将步入小学，母亲在这里住了段时间后，便主动提出要出去租房住。陈敏在接受《中国新闻周刊》采访时如是说。
为了给母亲留出个人空间，陈敏在今年年初着手寻找住所。她借助一家知名租房网站，筛选了位于朝阳和通州两区的五处低层住宅，打算带母亲实地考察。然而，当中介得知租客是一位65岁的老人时，态度突然转变，声称“房源已被租出”。陈敏联络了该平台上的另一位中介，对方透露，目前对接的房东普遍设定了租客年龄上限，即不超过六十岁，并且提及，若租客愿意支付三倍的押金，或许某些房东会考虑协商。
陈敏感到困惑，短短三天内，她遭遇了18套房源的房东和5名中介的拒绝，理由出奇的一致——房东们都不愿意接受年长的租客。甚至有中介透露，65岁及以上的租客在平台系统中会被自动标记为“高风险”，这导致他们的房源推荐受到了限制。
陈敏决定不再通过中介，而是直接与房东接触。今年三月，她预约了朝阳区一个老旧小区的房源进行考察。房东一开始表现得非常热情。然而，在一次闲聊中，陈敏无意间提到了母亲的状况：“她身体康健，行动敏捷，唯一的问题是患有高血压。”房东听后，态度突然转变，表示需要再仔细考虑一番。
数日之后，房东提出了预付半年的租金要求，并额外要求签订一份免责协议，陈敏认为这等于是将年龄歧视合法化，于是坚决地予以拒绝。与此同时，陈敏委托的同事所联系的熟识房东传来了好消息，经过三个月的艰苦寻找，租房的过程终于画上了句号。
《中国新闻周刊》以租客身份向链家、安居客、我爱我家等平台的相关管家或中介进行了咨询，得到的答复是：这些平台并未实施任何针对老年人的“歧视政策”，亦未采用将老年人归类为“高危群体”的计算算法，且在提供的租房合同范本中，并未设置任何与年龄相关的限制条款。
自如，作为链家集团下的长租公寓品牌，对租客的年龄设定了明确的界限，即18至40岁，这一规定仅适用于其合租品牌友家。据北京市一位自如的租房管家向《中国新闻周刊》透露，友家公寓主要服务于年轻租客，由于年龄相仿，租客们在生活习性、兴趣偏好等方面更容易找到共鸣。然而，记者在市场调研中发现，拒绝老年人租房的现象在房东中相当普遍。
众多中介指出，最近几年，尤其是城市周边地区，老年人的租房需求显著提升。不少老年群体不得不依靠租房来满足他们的居住需求。2024年，中国老龄协会公布的《第五次中国城乡老年人生活状况抽样调查》（该调查简称《抽样调查》）指出，到2021年为止，我国大约有30%的老年群体缺乏个人或配偶名下的住房产权，约20%的老年人需通过租赁房屋来满足居住需求，而独居老年人的比例已高达14.2%。
老年人面临租房困境这一问题，早已成为持续多年的普遍现象。中国人民大学国家发展与战略研究院的高级研究员，同时也是老龄产业研究中心的主任黄石松，在《中国新闻周刊》中进行了深入剖析。他指出，缺乏针对老年人需求进行设计的房源，以及房东和中介因担忧风险而不愿将房屋出租给老年人，这些原因已经持续了相当长的一段时间。此外，矛盾加剧的根源在于老龄化进程的加快，这导致了供需之间的严重不匹配。
《人口研究》杂志在今年一月份的一篇研究中指出，年轻一代的生活压力不断攀升，导致越来越多的父母选择搬到子女的住所照顾孙子辈，或者到子女所在的城市去工作。目前来看，老年人口流动的主要动因是随子女搬迁和外出务工经商。
众多老年人租房的需求源于被迫的搬迁。黄石松指出，一方面，越来越多的“老漂族”跟随子女迁往大城市；另一方面，城市中的务工和经商人员年龄渐长，20世纪60年代的婴儿潮一代正步入集中退休阶段。再加上与子女分居的老年人数、独居老年人数以及纯老年家庭数量的增加，老年群体对租房的需求超过市场供应量，这一现象也在预料之中。
受访者们指出，在租房领域，对老年人的偏见往往是不易察觉的。他们提到，老年人可以自行看房，但在签订合同时，往往必须由年轻人代劳。更有甚者，为了找到合适的房源，有时甚至需对房东隐瞒租客的年龄信息。北京市顺义区一家安居客分支机构的经纪人何寻在接受《中国新闻周刊》采访时表示，有的房东甚至直言不讳地提出：“为何不选择那些提供更多照护保障的养老机构呢？”
孙琳在寻找租房时，经常遇到类似的疑问。她曾思考过在深圳周边的二线城市租房，那里只需一千多到两千元就能租到条件不错的两室一厅。如果选择城中村的自建房，甚至有可能低于一千元。此外，在一些二线城市，普通养老院的月费通常在三千到四千元之间，而高级养老院的费用则超过五千元。对于失能的老年人来说，还需聘请护工，这无疑会进一步增加开销。深圳设有专为老年人租赁的高端养老社区，其设施完备，然而每月最低的租金却高达万元以上，这已超出了我每月的收入水平，孙琳不禁感慨。
《抽样调查》揭示，我国老年人中，有高达87.3％的人倾向于在家接受照料服务，而选择养老机构的比例仅为7.7％。在那些有入住养老机构意愿的老年人群体中，超过80％的人能够承受每月不超过3000元的费用。
黄石松指出，选择机构养老并非首选，一方面是因为许多老年人尚未达到失能或失智的状态，另一方面，高昂的成本也是一个关键因素。对于有租房需求的流动人口来说，他们的收入在城市居民中普遍偏低。实际上，难以负担机构入住费用已成为“老漂族”群体的显著特点之一。
在安徽合肥的一个公共租赁住房小区里，纳凉的人们正在享受清凉。这个公共租赁住房区域为3000多位高龄老人和困难群体提供了安置。 图片来源：中新社。
“住房制度没赶上老龄化进度”
众多房东普遍表示“宁借孕妇、新生儿或宠物之家，不租给老年人”，他们更愿意将租金收取于有这些特殊需求的租户。何寻在接受《中国新闻周刊》采访时透露，有些房东在签订租赁合同后，一旦发现租客中包含老年人，他们宁愿退还双倍押金，也坚决要求收回房屋。
房东最忧心的是难以预料的个人安全风险。胡刚在湖北的数个二线城市担任房东已有15载，拥有一栋三层高的自建房用于出租。他向《中国新闻周刊》透露，在2023年以前，他的租客中不乏几位老年人，而这些租客常常陷入各种纷争与麻烦之中。
一位患有心脏病的老人租住了一整年。入住半年之后，他抱怨电热水器和洗衣机都出现了故障。我请他演示了一下操作，结果发现问题并非设备损坏，而是他未能正确操作，经常忘记切换程序。此外，老人有时还会忘记关闭燃气灶，导致锅里的水被烧干。至于新装的门锁，他也未能熟练使用，短短半年内，我已经帮他更换了两次。胡刚表示，按照合同规定，入住一个月后房间内物品损坏应由租客负责维修费用，但他却主动承担了所有的费用。胡刚最终决定不再更换锁具，而那位老人便以身体不适，声称患有心脏病需要就医为借口，要求胡刚承担医疗费用。胡刚对此感到十分无奈，他不仅感到难以应对，而且每天都担心老人在家中不幸离世。
胡刚在处理独居老人的住房问题时遇到了不小的困扰。记得有一次，他去收房时几乎要晕倒，只见客厅里堆满了前一位租客捡来的塑料瓶和泡沫，空气中弥漫着令人作呕的异味。厨房同样一片混乱。为了彻底清理，胡刚不得不花费1500多元进行全屋深度清洁，尽管如此，房屋的状况依旧难以恢复到原貌，而这套房子的月租金却不足1500元。
何寻所在的中介群内，常有人转发法院判决的案例。比如，2022年，上海有一位租客在租住的房屋中洗澡时不幸身亡，其家属遂将房东告上法庭。经法医鉴定，法院判定租客极有可能因触电而亡。房东作为房屋的拥有者，同时也是电热水器安装的责任人，需承担主要责任，并赔偿了超过110万元。此外，部分老年人因操作不当在家发生事故的风险相对更高。这样的负面案例多了，房东自然不愿意租了。”何寻说。
适老化改造的不足使得独居老人的安全风险大大增加。王羽，中国建筑设计研究院适老建筑实验室的负责人，同时也是住房城乡建设部适老建筑与环境重点实验室的执行主任，在接受《中国新闻周刊》采访时提到，在家中，跌倒往往是老年人遭遇的意外事故之一。这种跌倒可能导致的髋骨骨折等并发症对老年人来说极为危险，许多老人在摔倒后无法自行站起来，也无法寻求帮助。因此，进行基础的适老化改造，诸如增设扶手和斜坡、平复室内的高低差异，显得尤为关键。然而，在租赁市场中，房东自行出资进行此类改造，并专门将房屋出租给老年人，这种做法并不符合市场运作的规律。
多位受访者指出，当前阶段，借助租赁协议来明确老年人在租房过程中的权利与义务界限存在较大难度。北京一所“双一流”级别的高等学府法学院的一名教授在接受《中国新闻周刊》采访时表示，房屋出租属于市场化的活动，而关于租赁的法律并未对年龄歧视作出明确的禁止规定，房东们往往以合同自由交易为借口，拒绝向老年人提供租赁服务。目前，《中华人民共和国老年人权益保障法》明确提出了“义务赡养者需合理规划老年人的居住条件”等相关条款，然而，在房屋租赁领域，针对老年人权益的保障措施尚无详尽的执行细节。
黄石松指出，现阶段，实施禁止房东拒绝租赁给老年人等强制措施面临较大挑战。一个规定若要得到切实执行，必须让所有相关方都有遵守的积极性，共同承担相应的责任和风险。然而，若法律无法消除老年人租赁市场的固有安全隐患，缺乏健全的保险体系或其他风险分摊机制，市场主体将难以有动力去执行这些规定。
黄石松强调，众多国家的租赁市场均设有保险体系，签署租赁协议时，还需附加一份保险契约。对于老年人，相关条款会更为周密。此外，部分房东甚至会要求租客在正式签约之前，先行办理租赁期间的人身与财产安全保险，以此预防多数纠纷的发生。目前，我国已有不少保险公司推出了包括房屋出租险、出租责任险在内的多种保险产品。然而，《中国新闻周刊》在调查中发现，许多地方的房东与中介对于投保的认识和意愿都相对较弱。
重庆某保险公司业务主管在接受《中国新闻周刊》采访时指出，该公司的出租责任险不仅能够为租客提供人身伤害及财产损失的双重保障，而且还能有效转移房东因责任问题引发的经济风险。若房屋数量不超过五间，总面积不超过1000平方米，一年的保费仅需不到200元。
然而，此类保险产品或许存在年龄门槛。据那位保险经理透露，近年来，不少保险公司在大城市进行了房屋租赁保险的试点，若租户在租赁的房屋中遭遇意外事故导致死亡或残疾，将获得相应的赔偿。不过，多数保险产品仅针对16至65岁的租户提供保障，对于年龄较大的租户而言，可供选择的险种仍然相当有限。
黄石松指出，尽管保险机制有待进一步优化，但现行的标准房屋租赁合同文本在处理老年人与房东间的纠纷以及责任归属方面，仍存在不少不完善之处。今年五月，国家市场监督管理总局颁布了《城镇房屋租赁合同（示范文本）》，在原有基础上新增了“特别提示”模块，对房东身份核实、房产所有权证明、租赁房屋使用性质审查、房屋安全管理等方面可能引起争议的要点进行了特别提示。然而，该文本并未包含有关老年人权益保障的具体内容。
黄石松认为，城市中的老年居民与社区的联系尤为紧密，街道办事处、派出所、社区医院等机构均承担着提供公共服务的责任，社区亦具备巡查和探访的功能，对居家养老提供了一定程度的支持。然而，租房居住的老年群体大多属于流动人口，与社区之间缺乏政策上的联系，能够享受到的基本公共服务较为有限。“公共服务随人走”的政策尚需进一步得到实施。
黄石松指出，核心问题在于我国住房制度未能与时俱进，未能跟上人口老龄化的步伐。他指出，现行的房屋设计、小区规划标准规范以及房屋租赁制度，都是在年轻人口结构的基础上建立起来的，对于老龄化的人口结构缺乏充分准备。因此，平台、房东以及社区在保障老年租客的人身安全方面难以承担责任，责任归属不明确，导致老年人的权益难以得到保障。
该法学院教授指出，这些问题从根本上讲，是由于人口管理与服务体系、住房架构、基层社会治理机制的不足所引起的。实现老年人有稳定居住环境的目标，单纯依靠市场自我调节是不切实际的，必须依靠社区适老化改造、政府提供的保障性住房等多种住房资源共同支撑。
让市场更“适老”
李丰是西安人，他的舅舅年满75岁，尚未成家立业，现居住在西安市莲湖区的一处公共租赁房内，该房为一间48平方米的宽敞空间。他向《中国新闻周刊》透露，这套房子的月租金超过600元，室内家具配置极为简陋，且缺乏适合老年人的设施。
公租房属于保障性住房的范畴。它和商品房存在差异，保障性住房在住房市场中扮演着重要的分流角色，一般由政府负责建设和提供补贴，针对特定群体进行定向租赁，以低于市场价的价格向公众提供住房选项。根据城市租住学会在今年发布的租赁产业统计数据，我国在“十四五”规划期间计划筹集870万套保障性住房，截至目前，已完成累计超过800万套。截至本年三月，各地陆续发布的住房计划总量已超过一百零六万套。目前，全国范围内的保障性住房总量已经突破三千套。
保障性住房能否有效解决老年人租房难题？黄石松强调，近期国家在推进此项工作中力度显著增强，众多一线城市已对特殊困难群体实施公租房选房优惠政策，老年人、残疾人等群体将享有优先参与摇号和选房的权利。据《2023年度国家老龄事业发展公报》显示，民政部及全国老龄办已明确要求，在公租房的分配过程中，应对符合条件的老年人实施优先租赁政策。
然而，对于部分老年人而言，公共租赁住房并非长久之计。依据西安市的住房保障政策，中心城区六个区域的户籍居民若要申请公共租赁住房，必须满足“家庭平均收入须低于上一年度城镇居民人均可支配收入”的条件，单身人士的月收入上限设定为4176元。在2024年的公租房审核过程中，李丰的舅舅所领取的退休金为4100元，这一数额已接近规定的上限。家人忧虑的是，三年后的审核可能发现他的薪水已超出规定，届时他将不再满足申请公租房的资格。“若那时公租房无法继续居住，舅舅便需另寻租房。在城里，50平方米的一室一厅每月租金加物业费总计2000多元，几乎耗尽了一半的退休金。”李丰如此表述。
市场需求的激增导致适合老年人居住的房源变得极为紧张，而保障性住房只能起到基本保障的作用。黄石松指出，这实际上反映了市场在结构上的问题。因此，对老年人的租住房屋进行适老化改造变得尤为迫切。
王羽在《中国新闻周刊》的采访中提到，房屋的适老化改造是一项复杂的系统工程，单方面的改造效果并不显著。他以卫生间加装扶手为例，指出这种改造仅解决了老年人起身和坐下的问题。然而，除此之外，老年人从床至卫生间移动、如何安全地跨过门槛等问题，都存在潜在的风险和挑战。
孙琳在寻找住处时向中介表达了对于适老化设计的关注，然而在中介推荐的多处标榜为“适老化改造”的住宅中，孙琳仅发现了卫生间扶手、淋浴间的浴凳以及紧急呼叫按钮等有限的改造迹象。部分住宅中的紧急呼叫按钮甚至已经损坏，还有的则被安置在马桶后方的墙壁上，这对于需要帮助的老年人来说，想要转动身体去触碰按钮显得尤为困难。
国内租房市场的“适老化”发展尚在起步阶段。那位法学院教授提到，应当激励房东和中介机构研究一套针对老年人租房能力的评估体系，例如借鉴他们的信用状况、职业稳定性等因素，并促使老年人及其雇主、亲属等提供经济担保，以此降低房东面临的风险。国家需推动社会力量搭建专门针对老年人需求的房屋租赁服务平台，以便老年人能够便捷地查找到合适的房源，并鼓励出租方提供适合老年人居住的房屋。
黄石松提出，要全面推动住房适老化改造，需要采取多种措施。或许，老旧小区的改造是一个更为合适的切入点，例如对老旧楼房增设电梯、对小区公共配套设施的室外环境进行适老化改造等。同时，政府应当逐步提升保障性住房项目中老年友好型住房的占比，并在新房的规划设计阶段就着手实施适老化设计。
（文中孙琳、陈敏、何寻、胡刚、李丰为化名）
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