当前全国主要城市的二手房，价格表现如何？
总体而言，当前我国各大城市的二手房价格普遍呈下降趋势，尤其是自四月和五月以来，与去年同期第四季度及今年前三个月相比，众多城市的房价降幅明显增大。
为何房价跌幅扩大？
有人会罗列出众多缘由，例如，面临宏观经济带来的压力，新房市场的扩张对二手房市场产生了挤压效应，同时，近期也缺少了能够提振房地产市场的增量政策利好。
请注意，若想洞察短期内房价的变动趋势，务必先留意供需状况——依照商品定价的普遍规律，供需状况是影响商品价格短期波动的关键因素。
在此之前，我们已经对新房的库存量以及供需状况对新房市场的影响进行了研究。今日，我们依托全国50个城市的房地产市场数据，进一步探讨近期二手房市场的供需状况。
综合观察，自今年起，我国二手房的上市数量呈现持续上升态势，尤其在4月和5月，二手房的上市数量明显增多。
然而，与此同时，全国众多城市的二手房交易数量出现下滑，这直接导致了去化周期的延长，也就是说，一套二手房从挂牌到成交所需的时间比以往更长，这反映出市场供应过剩的现象正在逐渐恶化。
在供大于求背景下，房价短期只能下跌。
只有两城二手房抛压较小
以二手房库存压力指数（经过指数化处理）为参照，在全国的一线城市以及所有二线城市中，该指数普遍为正数（正数意味着压力较大，负数则代表压力较小），这反映出我国大多数城市的二手房市场呈现出供不应求的状态，而且指数数值越高，供不应求的现象就越为严重。
海口、南宁、太原、昆明、南昌、福州、长沙、郑州等城市的库存压力显著，二手房市场面临较大价格压力，目前这些城市的房价下降幅度也相对明显。
上海与深圳的库存压力指数均呈现负数，这反映出这两个城市的二手房库存压力相对较低，供需关系大致处于平衡状态，尤其是市中心区域。尽管这一现象并不直接预示着房价将上涨，但可以肯定的是，房价的跌幅将会相对较小，甚至部分区域的房价将保持稳定。
此外，诸如北京、广州、厦门、成都、天津等城市的库存压力指数虽然呈现正值，但数值并不高，市场供应过剩的现象并不严重，因此二手房价格的下跌趋势相对较为平缓。
上海市场强于南京
针对特定城市的二手房库存压力指数变化趋势，我们选取了四个城市，对它们进行逐一对比分析，试图揭示其中存在的某种规律性。
上海是一线，南京是二线，二者同处长三角，比较的价值较高。
上海和南京的房地产市场在过去两年表现均不强，然而，上海的表现相对更为突出，其房价下降幅度相对较小。
观察二手房库存压力指数的走势，可以发现自2023年8月起，南京的库存压力指数一直高于上海；进入2024年，这一差距进一步拉大，反映出南京的二手房市场供大于求的现象更为明显，价格下跌的压力也随之增大。
上海，虽多数时间库存压力指数也为正值，但数值较小。
自2024年12月起，该指数曾短暂降至负数区间，这表明二手房市场供需关系大致持平；然而，在个别区域，供求关系略显紧张，出现小幅供不应求的情况；尽管如此，多数区域依然呈现出供大于求的态势。
成都与西安强弱交替
西部地区的这两座重要都市，同时也是国家级的中心城市，在过去两年中，其库存压力指数普遍保持在正值范围内，即供应量超过了需求量，尽管如此，两城的走势却呈现出不同的变化趋势。
2023 年 8 月前，二者走势及数值相近。
在 2023 年 8 月至 2024 年 3 月这段时间内，西安的指数低于成都，这一现象反映出在这一时间段内，西安的房地产市场的供需状况略胜于成都。
自2024年4月起，西安指数经历波动，呈上升趋势，同时库存的负担也在增加；当月，压力指数达到了53。
自2024年4月起，成都的指数整体呈现波动下降的趋势，2月份的最低值几乎触及零点。当前，西安的二手房市场所承受的压力超过了成都，这表明西安的供需状况不如成都，因此其房价下跌的潜力也相对更大。
观察实际房价的波动情况，可以发现自2024年起，成都的房价下降幅度相较于西安显著较小；这一现象进一步验证了二手房市场的供需关系与价格变动之间存在着紧密的正相关性。
今年自三月起，两地库存负担持续增加，这一现象反映出在最近的两三个月内，房地产市场再度出现了降温迹象；尽管二手房上市数量有所提升，但实际交易量却有所减少，进而使得销售周期显著延长，并最终影响了库存压力指数的上升。
分析结果显示，二手房的库存压力指数能够较为准确地呈现不同城市的库存压力状况以及供需关系的变动，从而揭示了房价涨跌的深层原因。
未来我们必须密切关注各个城市二手房的库存压力指数波动，这样才能准确判断房地产市场的短期走势。
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