近期，有关“为65岁母亲及年迈外婆寻找3日租住房屋却屡遭20次拒绝”的消息迅速登上网络热搜，这一现象引发了社会各界的广泛关注和热烈讨论。对于给老年人租房设立限制，这种行为是否构成违法？当老年人在租房过程中遭遇困境时，他们又该如何应对呢？
租房困境
现状1：拒绝老人往往“暗箱操作”
公开场合绝不会对租客的年龄设限，更不可能将此条件列入租赁条款之中。某房产中介李先生透露，房东普遍遵循“三不租”原则——不租给老年人、不租给有小孩的家庭、不租给养宠物的人。在这三者中，后两种情况通常会在租赁要求中明确指出，而对于老年人的排斥则往往采取隐蔽的方式进行。
李先生透露，据他所知，老人选择租房的动机主要包括以下几点：一是期望与子女同住一个社区；二是为了到北京来帮助子女照顾孩子；三是为了就医更加便利。
李先生透露，通常情况下，若房东不愿将房屋出租给老年人，他们多半会口头告知我们。在接待客户的过程中，我们会主动排除那些年纪较大的潜在租客。尽管房东主动提出禁止老年人租房的情况并不常见，但一旦得知租客中包含70岁以上的老人，他们往往会表现出较强的拒绝态度，或者提出诸如提高租金、要求老人提供健康证明、必须有人陪同照顾老人等额外条件。
律师：房东有选择租客的权利
众多人以为，若拒绝老年人租房，实乃对老年人构成歧视，违背了《老年人权益保障法》中明确禁止对老年人实施歧视的规定，故而，房东设定“年龄限制”的做法触犯了法律。
京都律师事务所的律师刘铭指出，老人租房的实质依然是房屋租赁的合同关系，出租方与承租方需在平等自愿的前提下，就房屋租赁事宜达成一致，并明确双方的权利与义务。“简言之，即是双方意愿相合，各自表达需求，达成共识后，将这些内容记录在纸面上。因此，房东有权自主选择租客。”
记者调查发现，上海曾经出现一宗事件，其中房东在合同签署之后，以租客未透露同住者中包含“高龄失能老人”为借口，认定租客存在欺诈行为，拒绝将房屋交付。法院在判决中明确指出，这种做法违背了社会主义核心价值观，不利于构建和谐友好的社会秩序，且对老年人的权益造成了损害。房东未能出示证据表明，在签订租赁合同时，其将“高龄失能老人”是否可以同住作为重要考量因素。鉴于此，法院拒绝了房东的请求。
刘铭对此进行了解读，指出在此次案件中，房东在租赁合同中并未明确写出禁止高龄老人入住的规定，却以此为由拒绝老人入住，这成为了其败诉的关键因素。“自合同签订之日起，双方均需秉持诚实信用的原则，全面履行各自应尽的义务，不得无故单方面撕毁合同。”
刘铭指出，房东对老年人设定租房条件，可能在道德层面存在不足，然而，若要法律明确将此行为定性为违法，却面临不少挑战和分歧。
现状2：房屋难以进行适老化改造
李女士渴望将年迈的父母接到自己居住的农光里小区，然而这一愿望却遭遇了重重困难。原因在于，她希望在租赁协议中明确指出：为了保障老人的安全与便利，必须对住宅实施无障碍设施和适老化改造。
许多房东对于适老化改造的具体内容并不了解，一旦听到“改造”二字，便立刻表示出抗拒的态度。李女士指出，许多房东对于老年人居住环境的改善存在一定的误区，他们误以为适老化改造必定是一项规模庞大的工程，担心会对房屋结构造成严重损害。实际上，适老化改造的核心在于优化通道的无障碍设计、强化卫生间的防滑措施、增设扶手以及调整水电开关的高度，这些改动更符合老年人的生理需求和生活习性，不过是微小的调整罢了。
某些房东对年轻租客的装修置若罔闻，却对房屋的适老化改造格外计较。毕竟，谁都会老去，为何不能多一份理解与体谅呢？李女士呼吁社会各界能够准确把握老年人租房的实际情况，充分理解他们的租房需求，切勿一味地认为“老年人租房问题多”。
法官：房屋改造应征得房主同意
海淀法院的法官蔡笑就老年人对房屋改造的需求发表了看法，他指出，在租赁合同签订之前，若租户对房屋进行适老化改造有特定需求，这应成为合同的一项条款。租户需明确地向房东提出这一要求，并将其写入合同之中。此外，还需与房东就租赁期满后房屋是否需要恢复原状达成一致，若无需恢复，还需明确适老化设施的归属问题，是免费归房东所有，还是房东需支付一定补偿后归其所有。若无特定协议，合同签署之后，承租人不得擅自对住宅实施适老化改造。
蔡笑指出，一般情况下，对房屋进行适老化改造主要针对卫生间、卧室等区域，比如在卫生间马桶旁增设扶手，方便老年人如厕后站立；铺设具有较高防滑性能的地砖，以减少老年人跌倒的可能性；同时，对家具安装防撞角，并在开关处贴上夜光贴纸。由此可以看出，适老化改造主要从细节入手，并非大规模工程，房东无需对此过分担忧。
房东顾虑
顾虑1：老人万一出事太麻烦
那些主张将房屋出租给老年人的群体，似乎并未亲身经历过相关困境。吴女士就曾因出租房屋给老人而陷入法律纠纷，故此，她坚决拒绝再次将房屋出租给老年人。
吴女士提及，她之前出租房屋给了一位未满七十岁的长者，不幸的是，这位长者在使用洗手间时不幸跌倒并受伤，他的子女遂将吴女士告上法庭要求赔偿。尽管最终法院判定吴女士并无责任，但这场诉讼却耗时半年之久，给她的家庭带来了极大的困扰。
众多房东指出，老年人的身体状态往往更容易遭遇跌倒等意外情况，此类风险相较于年轻人显著增加，所以在将房产出租给老年人之前，务必撰写一份详细的“免责声明”，以预防可能出现的争执。
法官：房主是否担责 要看是否有过错
蔡笑指出，无论是将房屋出租给老年人还是年轻人，房东在安全保障方面的责任并无本质区别。除非租赁协议中承租方对房屋的适老化改造有具体要求，否则只要房东提供的住宅符合居住条件、在正常使用中不会对居住者的安全与健康构成威胁，房东便无需承担任何赔偿责任。
若房屋地面铺设了地砖，行走时不会发生滑倒或绊倒的风险，故若租户中的老人在屋内不慎跌倒，则无权向房东提出赔偿要求；然而，若房东提供的住宅未达到一般认知中的“合格”水平，例如屋内热水器或电器存在漏电隐患，即便有“免责声明”的存在，老人在正常使用这些电器时发生触电事故，房东仍需承担相应的法律责任。
顾虑2：老人身亡 房子会不会变“凶宅”
有新闻报道指出，一位老人在租赁房屋时，房东直言不讳地表示：“担心你在我这栋房子里不幸离世。”另外，还有房主透露：“尽管这套房子已经空置了半年，但每当我想到老人可能在这里摔倒、突然去世，甚至变成所谓的‘凶宅’，我就夜不能寐。”
有些人不愿将房屋出租给老年人，他们在相关新闻报道或讨论话题下留言，提出了他们的担忧：假如老年人租住的房屋内发生意外伤害，房东感到不适，能否要求精神损害赔偿？如果老年人不幸去世，房子变成了所谓的“凶宅”，那又该如何处理？再者，如果老年人健康状况不佳，需要住院治疗而无法继续租住，房东能否收回租金呢……
法官：“凶宅”一说得不到法律支持
蔡笑指出，以“硌硬”为借口来索要精神损害赔偿缺乏法律支撑。他进一步说明，尽管在现实生活中，老人的意外可能确实会导致房屋价值下降或交易遇到障碍，但生老病死乃自然规律。从法律角度出发，即便老年租客在租赁房屋内不幸去世或遭遇意外，房东若以此为由向租客提出索赔，通常也会因为缺乏法律依据而难以获得法院的支持。而且，在面临疾病或意外事故时，年轻租户与老年租户在本质上并无差异。
刘铭强调，关于“凶宅”的界定，法律层面并未给出具体的规定。在司法审判过程中，通常将“凶宅”理解为那些因凶杀、自杀等非自然死亡事件而变得不吉利的住所。然而，对于老年人自然去世的情况，不应将其随意归类为“凶宅”。这样的做法不仅违背了社会主义核心价值观，还可能引发市场秩序的混乱。
若老人因健康问题需提前终止合约，务必及时告知房东。若双方达成共识并共同承担违约责任，合同可被解除。然而，若未提前告知房东擅自离去，不仅需继续支付租金，更有可能因欠租被房东终止合约，并要求支付违约金。
建议：
从立法监管层面向适老化倾斜
陈音江，中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长，指出老年人在使用“黑猫投诉客户端”进行消费维权时，依然遭遇诸多挑战，如搜集证据困难、维权沟通成本高昂以及维权周期较长等。“众多老年人因精力不济、法律知识匮乏，往往选择放弃维权。”
陈音江强调，现行法律并未对老年人的消费维权行为设立专项法律保障。《消费者权益保护法》与《老年人权益保障法》均未对老年人的消费权益作出特别规定。即便去年颁布的《消费者权益保护法实施条例》，也仅对老年人养生、保健领域的虚假宣传有所涉及。因此老年人群体的消费权益受到侵害之后，维权难度会更大。
众多法律专家指出，老年人租房的困境已成为一个亟待全社会共同关注和解决的问题，我们不应仅依赖法律手段进行机械和强硬的干预。
蔡笑指出，我国《老年人权益保障法》明确要求，在推行廉租房、公租房等住房保障政策或对老旧房屋进行改造的过程中，地方政府应优先关照那些符合资格的老年人。要有效解决老年人租房难题，关键在于切实推动相关法规的执行。此外，蔡笑还倡议，通过税收等政策手段，对向老年人提供租赁服务的房东给予适当的优惠政策。
此外，房地产中介协会需充分利用行业特长，倡导租赁服务平台及中介机构构建专门针对老年人的房源资料库，有针对性地向老年人推荐适宜的住宅，优化适老化住宅的供需匹配，从而使得老年人租房能够更容易，不再面临“房源难寻”的困境。
刘铭提出，应当首先关注房东的顾虑，进而着手解决老年人租房的难题。优化租赁契约内容、推广租赁意外保险制度、实施子女担保制度等措施，旨在最大程度地减少老年租户可能遭遇的不测，减轻房东们的负担。尽管无法直接立法禁止房东设立年龄限制，迫使房东独自承担风险，但通过广泛宣传，可以逐步转变社会观念，促使更多房东愿意向老年人提供租赁房源。
陈音江强调，我国在养老服务领域存在诸多不足，其中不少问题源于现行法律法规和政策的不健全。鉴于此，立法和日常监管执法都应更加注重适应老年人的需求。此外，他还提出，老年大学、街道社区等机构应当加强老年人消费权益保护知识的宣传与教育，提升老年人面对消费侵权时自我维权的能力。
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