本报记者 李贝贝 上海报道
自2025年起，随着保障性租赁住房和居民收入预期的变化，我国住房租赁市场的供需关系发生了变化，主要城市的租金出现下降趋势，同时部分长租公寓也选择了降价出售。
依据《2025住房租赁卓越表现报告》中日前公布的数据，今年四月，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等50个重点城市住宅的平均租金每平方米每月为32.29元，较上个月略有上升，涨幅为0.49%，但与去年同期相比，则下降了4.2%。此外，从今年开始，连续四个月50个城市的单月平均住宅挂牌租金均未达到去年同期水平，显示出租金增长的动力明显不足。
尽管近期众多长租公寓陆续开业，租赁住房REIT的上市也异常火爆，但业内人士对于住房租赁市场的未来走势依然抱有坚定的信心。杭州市安居宁巢投资有限公司的党总支副书记兼总经理余佳分析指出，在未来五年内，住房租赁行业整体将呈现利好态势，特别是在国有企业的支持下，保障性租赁住房板块的前景无疑将是一片光明。
观点网亦对《华夏时报》记者透露，预计在短期内，各大城市的住宅租金将维持降温趋势或保持稳定，市场活力难以实现显著增长，地区间的差异也将持续存在。但从长远角度分析，伴随着政策扶持的加强、供需格局的优化以及租赁市场机制的逐步健全，住房租赁市场有望变得更加健康和可持续。
保租房公募REITs热度渐高
近期，江苏省推出的首个租赁住房类REITs项目，即华泰苏州恒泰租赁住房REITs，一经上市便受到投资者的热烈追捧，引起了业界的广泛关注。目前，已上市的保障性租赁住房公募REITs数量已增至八家。据克而瑞长租预测，公募REITs将成为保障性租赁住房的主要融资渠道，预计未来保障性租赁住房REITs的总发行规模将突破250亿元。
据调查，目前我国公募REITs市场已形成“首次发行+增发”的双重推动模式。一方面，随着保障性租赁住房项目的快速推进和公募REITs的不断扩张，租赁企业获得了资产证券化和资本退出的新渠道。另一方面，诸如华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT等首批上市产品，也纷纷开启了增发流程。
5月23日，在2025观点住房租赁大会上，招商伊敦华东区域总经理周生龙发表观点，指出保租房公募REITs发行完成之后，公司投资策略已确立“以退出为依据进行投资”的原则，并将持续关注保障性租赁住房市场的拓展机遇，不断寻找并纳入更多优质底层资产，以丰富扩募资产池的内容。
华夏基金旗下的华润有巢REIT在2024年11月便提出了扩募申请，计划收购的资产包括有巢上海马桥项目。经过对比分析，我们发现非改保将成为未来市场中的重要资产类别之一。华润有巢战略投资部总经理李伯乔指出，得益于政策的引导与扶持，我国REITs行业呈现出较快的增长态势。截至4月底，已上市的公募REITs数量达到65支，总市值高达1900亿元。与国外一些具有可比性的市场相比，我国REITs的发展水平可谓不相上下。
中金公司投资银行部副总监杨奔在分析中提到，未来投资策略将侧重于现有规模的扩充，致力于构建区域内的资产整合与活化平台。他强调，通过增发股份的方式，不仅能扩大资产总量，还能增强资产的多元化及分散化程度。杨奔进一步提出，在推进REITs项目时，必须全面评估各项支持性要素和关键要素。该因素涵盖市场供需状况、租赁政策相关内容以及监管部门的支持力度；而关键因素则涉及资产是否符合估值标准、收益水平、国有资产管理要求以及是否符合法律法规的规定。
王纯杰，作为高和资本公寓事业部的总经理，指出公募REITs市场正呈现出热烈态势，这一现象对投资方、融资方以及退出机制均产生了正面的促进作用。险资、信托等投资机构均将保租房视为关键投资领域，特别是那些产权明晰的“非住宅改保租房”项目，它们拥有巨大的发展潜力。特别是那些与纾困相关的项目，更是备受瞩目。这是因为随着未来大量保租房产业方发行公募REITs，他们会在发行前提前储备好扩募项目。
陈吉灏，景顺房地产中国区负责人，他指出，尽管公募REITs当前备受追捧，表面上退出具有较高确定性且资产成熟度较高，但若对投资者群体进行细分，实际上可把握的机会并不多，目前想要投资实属不易。他提出建议，在那些存在明确租赁需求的区域，尽管项目尚未建成，但可以提前介入。
值得注意的是，除了公募REITs之外，Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多种融资渠道也在持续不断地为租赁行业的稳健发展提供源源不断的活力。
华夏基金基础设施与不动产业务部总监所付晶对此表示，针对不同发展阶段的资产，应当挑选相应级别的REITs产品。公募REITs作为一种权益类产品，它代表的是直接融资，其目标市场是那些合规、成熟且优质的资产；相对而言，私募REITs则服务于那些尚未达到公募条件的发展中资产。因此，构建多层次的REITs市场，有助于满足整个投融资周期的需求。所付晶如是说。
重点城市租金增长动力不足
总体来看，在过去的数年间，得益于政策层面对于住房租赁领域的积极推动，保障性租赁住房和市场化长租公寓均取得了显著进展，资本也开始重新关注租赁市场。然而，尽管住房租赁行业正迎来新的发展契机，其中亦潜藏着一些不容忽视的隐忧。
国家金融与发展实验室的特邀资深研究员邵宇指出，我国目前正经历一段充满挑战的转型期：在这个阶段，每个人都要应对外部需求发生的巨大变动，而且未来我国无论是内部还是外部的调整，都将面临极其严格的考验。
依据观点指数的监测结果，在2025年4月，我国重点监测的50个城市住宅的平均租金水平较上个月略有上升，涨幅为0.49%，但与去年同期相比则有所下降，跌幅达到了4.2%。此外，在过去连续四个月的时间里，这50个城市单月的平均住宅挂牌租金均未达到去年同期水平，显示出租金增长的势头明显不足。
总体而言，住宅租赁市场的租金增长正遭遇不小的困难。报告指出，随着保障性租赁住房的批量投放，租赁房源的总量显著增加，从而对市场租金形成了抑制作用；同时，由于经济环境的不确定性，居民对于收入的预期有所降低，租户对租金的变动更加敏感，这进一步减弱了租金上涨的推动力。
尽管如此，关于住房租赁市场未来的发展趋势，业界普遍持乐观态度。杭州市安居宁巢投资有限公司的党总支副书记兼总经理余佳明确指出，在接下来的五年里，整个住房租赁领域有望迎来利好局面；尤其是在国有企业的支持下，保障性租赁住房板块的前景必然是光明的。
观察可知，为了在激烈的市场竞争中独树一帜，众多租赁公司正积极强化品牌塑造、增强运营水平、降低成本并提高效益。
瓴寓国际副总裁莫沸指出，租赁行业需兼顾社会与经济双重属性，然而这两者实则存在矛盾。他提出，解决方案在于需求端提供高性价比的产品与服务，同时在运营端与资产端实现有效融合，以实现经济效益。
常海松，魔方生活服务集团的首席技术官以及魔方智联科技公司的首席执行官，认为地理位置对项目的最终结果至关重要。他认为，优越的地理位置与优质的产品力相结合，往往就能决定项目的成功。在他看来，位置就像是项目的灵魂。此外，常海松还强调，数字化是本行业实现各种想法、战略和战术落地并取得良好成效的基础。
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