步入二零二六年，资本于长租公寓领域的流向愈发明晰，从一月的交易情形来看，周大福旗下的城璟租住联合机构在顺义进行布局，房源数量达两千六百间，目标指向“高品质保障性租赁住房”；招商局商业房托以二点零六亿港元的价格将香港酒店纳入手中，拟改造成为拥有八十五个床位的学生公寓。过去三年内，长租公寓板块成为少数活跃度未消除反倒有所增强的不动产领域，其交易量连续三年维持在高位运行状态。
于业内人士眼中，长租资产正环绕Pre - REITs培育、保租房REITs退出通道以及可持续现金流，重新构筑资本逻辑。在长租市场需求由“过渡”迈向“长居”的情形下，资本愈发看重政策支持、资产质量、运营能力以及现金流可预期性。
“纳保”成为资本下场的条件
步入2026年，长租市场信心依旧持续，延续了下来。根据ICCRA住房租赁产业研究院的数据，仅仅在2026年1月，全球租赁住房领域的交易数额以及基金规模就接近760亿美元，长久以来投资资本对于该板块的关注程度并没有减少。
查看中国市场，在1月29日这天，周大福旗下那个叫城璟租住的发布了信息，它联合国内很有名的投资机构，正式完成了用于收购的事项，所收购的是北京顺义临空经济区的一宗优质资产。此次收购的标的项目处在北京顺义区安庆街13号院，这里共有12栋独立的楼宇，其总建筑面积差不多接近12万平方米。
对于此情况，城璟租住作出表示，该项目在位置上紧挨着中粮·祥云小镇，其规划之中会提供差不多2600间房源，房源所涵盖的户型有白领单人间、品质家庭房以及企业多人间等。在未来有着相应计划，要把这里打造成一个具备真正意义的高品质保障性租赁住房。
1月29日，招商局商业房托基金进行了消息披露，其已完成对香港九龙柯士甸路2号酒店物业的收购，收购金额为2.06亿港元。该项目后续有着改造计划，要将其改造成拥有85个床位的学生公寓，目标是针对香港日益膨胀的国际学生群体。
即便如此，国寿资本和领盛投资上海所涉及的两个长租公寓项目股权交易，已然迈进收官时期。国寿资本经由大约6.29亿元，收购了COZI可遇东外滩以及COZI可遇新江湾60%的权益，领盛则持续持有剩余的40%，并且保留运营管理的权利。依据公开的信息表明，这两个长租公寓项目都已然顺利“纳保”。
“纳保”是指，市场化运营的租赁住房项目，按照各地政府标准，进行申报审核，被正式纳入保租房体系。这也意味着，长租公寓，从“赚快钱的跳板”转向“长期配置的资产”。而“纳保”项目租金，受政策兜底，不随市场周期大起大落，恰好符合险资、养老金等长线资金，“低风险、稳回报”的配置需求。
针对项目来说，已被纳入保障范围或者是具备能够被纳入保障范围的条件，这同样是资本敢于进入市场的依据所在。它不但给项目给予了稳定的政策方面的保障，更为关键突出的是，为往后借助保障性租赁住房公募房地产投资信托基金上市实现退出铺就了前行的道路。有在业内从业的人士作出分析，长期租赁交易的背后实际上是一场环绕着公募房地产投资信托基金前置培育（也就是公募房地产投资信托基金的前期培育阶段）以及公募房地产投资信托基金上市的长久规划布局。
戴德梁行最新的不动产资本化率调研报告表明，长租公寓以及服务模式是公寓赛道得以因凭稳定需求与政策扶持成为当下不动产投资热点的，有着北京上海之地相关受访机构投资意向占比分别为百分之六十一和百分之六十四比处于深圳的百分之四十六以及广州的百分之三十五前者高出十五到二十九个百分点此情况主要受益于两地保障性租赁住房REIT集中有着落地以及市场交易活跃度得以提升的原因另外从投资者类型方面来说险资机构不动产私募基金已然成为长租公寓或者服务式公寓的主力买盘。
在名为赵然的ICCRA住房租赁产业研究院院长觉着，险资以及其他长期资金于住房租赁领域的参与趋于更加系统化。不管是借由住房租赁基金、Pre - REITs结构，又或者是间接参与REITs产品配置，其核心诉求都朝着长期、低波动的现金流回报。
租客不走了，资本敢进了
事实上，需求端的变化，正在为供给侧的资本布局提供底层支撑。
由中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的，2025年中国长租市场数据表明，全国重点10城长租机构平均成交周期相对普租缩短了7天，并且租客续约率同比提升了将近8%。租房人群结构产生了深刻变化，在2025年选择长租机构房源的租客里，30岁及以上人群占比超过50%，成为了绝对主力。在北京、上海、深圳，这一比例更是达到55%以上。另外，数据一同指向了一个趋势:租房正从“阶段性过渡”加速朝着“长期化生活方式”转变。
不走的租客，让敢进来的资本有了机会。这样的一种结构性变化，直接在大宗交易市场有了映射。ICCRA住房租赁产业研究院表明，2025年全年，已显示出来的租赁住房大宗交易，累计金额大概是153亿元人民币，它延续了从2023年、2024年就开始的高位运行的态势，明显比2022年及之前的水平要高。2025年有大概25单已披露的交易，买方主要是国有平台、保险资金、私募基金以及专业资管机构。
赵然觉得，目前处于宏观经济承受压力、房地产行业进行深度调整的状况下，这样一个体积的实现，并非依靠短期的刺激，而是因为市场对于租赁资产在中长期的稳定现金流动以及抵抗周期特性的认同。
“住房租赁大宗交易对资产质量、运营表现以及未来现金流的可预期性极为注重。这表明，住房租赁资产的市场流动性正在得以形成，然而交易并非取决于宏观情绪或者单一政策信号，而是愈发取决于资产自身是否拥有清晰定价逻辑、可持续运营能力以及被长期持有的基础条件。”赵然说道。
按当下情形而言，2026年的长租市场，不存在可供讲述的故事，只留存着能够计算的账本。
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