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长租公寓是什么意思
我是包租公陈爵爷。
首先解答一下何为包租，包租就是指把业主手上的闲置房源租下来，进行简单装修，然后租给其他租客，赚取其中的租金溢价，过去从事这种包租的，一般被称为“二房东”。
二房东的房子一般以大学周边的中低端房子为主，装修比较差，房间比较多，也没有配备保洁、维修、管家等人员，当然，价格一般也会比较便宜。
现在的长租公寓是指在过去二房东的基础之上，以公司的组织方式，对房子装修成统一风格，拥有自己的品牌，并配备了保洁、维修、管家等人员。
长租公寓的房子装修一般是中端以上，家具家电齐全，整洁干净，可以拎包入住，当然价格也能稍微高一些。
可以说长租公寓就是二房东的2.0版本。
在过去的几年，长租公寓处于资本的一个风口之中，也迎来了井喷式发展。
这主要归功于过去20年中国房地产的高速发展。
在这期间，国内建造了无数的住宅，而且房价也是水涨船高，以北京为例，房价已经上涨了十几倍。
这就造成了很多年轻人暂时没法面对城市高昂的房价，但是又不能流落街头，只能选择租房住。
租房，一直都是市场刚需。
目前长租公寓主要分为两种类型，分散式公寓和集中式公寓。
所谓分散式公寓就是以小区里面的住宅为主，比如那种2室1厅或者3室1厅的房子。
这种的优势是单个房子投入较少，更加灵活。
缺点是由于房子比较分散，管理相对困难，需要人工较高。
这方面的头部品牌以链家旗下的自如、蛋壳公寓、青客公寓为主。
集中式公寓比较好理解，就是类似于酒店一样，一个楼上有几十个甚至是几百个房间，统一做长租处理。
这种的优势是房间集中，便于管理，需要的人工少，人房比可以做到很低。
缺点就是一次性投入比较大，一般项目都要几百万起，小公司没有实力操作。
这方面以魔方公寓、泊寓、相寓做的比较大。
上面是对长租公寓的一个简单介绍。
下面说一下长租公寓的盈利模式。
前文也说过，长租公寓主要的利润点来源于租金溢价。
所谓租金溢价，其实就是租金差价。
就是说中间商赚差价。
所有的生意本质上都是低买高卖的。
比如从业主手上租下来是2000元/月，租给租客3000元/月，这样就会1000元/月的租金溢价了。
当然，并不是说这样的中间商赚差价就在道德层面有缺陷。
一来，长租公寓方会对原来的房子进行装修，这是一部分投入。
经过装修的房子会比之前发生翻天覆地的变化，可以说是从“罗玉凤”直接变成了“林志玲”。
二来，如果没有长租公寓的话，很多租客只能从中介或者业主手中租房。
一方面选择较少，另一方面价格或许会更高，关键是很多房子都是破旧装修，甚至是没有家具家电。
还有就是很多业主的房子只能整租，不租单间的。
这样就会有很多的束缚。
回想起我在深圳租房子住的时候，就是如此。
深圳租房流行自己买家具家电，就是房东只给你一个空空荡荡的房间，里面什么也没有。
因此在很多出租房周围，二手家具家电市场都很红火。
当然，这是七八年前的情况了，现在深圳的长租公寓市场发展的非常火爆。
回到正题，长租公寓主要盈利点是租金溢价，但是除了租金溢价之外，还有很多其他的赢利点。
比如：1、免租期套现2、租金分期3、服务费（代表公寓——自如）4、中介费（代表公寓——相寓）5、水电费（代表公寓——中小二房东）一．集中式包租专属6、代收快递7、便利店8、共享厨房、洗衣房9、健身房以上这些赢利点，很多长租公寓都已经探索的非常深入，限于篇幅，就不一一展开介绍。
我是包租公陈爵爷，一个在海滨城市白手起家上千间公寓的实践者，我把这几年做包租的实战经验整理成了一本书《手把手教你做包租》。
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话剧、盲盒、小火锅，长租公寓的爆款IP怎么玩？
后疫情时期，数字化备受关注，平台化系统和App成为各个品牌逐鹿的赛道。
提升管理效率，即员工管理房间数量的“人房比”似乎成了归宿。
投拓、财务、销售、管家等，均是如此。
当然，用户体验端的找房、签约、缴费、保修、续约、置换等“链条”体验也都更快。
系统、算法、App背后，品牌公寓似乎也在找寻一条，和用户之间更温暖、更高效的表达路径。
海投广告很烧钱，不妨试试IP，和年轻客群玩在一起。
IP或为品牌主张更好的表达，到底怎么玩？
1.0：听见，口号
IP全称Intellectual Property即知识产权。
IP是内容，以获得高影响力和广泛喜爱度的超级共识为目标，实现跨界的、泛产业化大发展，这就是IP的出发点和发展目标。
IP并不陌生，迪士尼、故宫都是，成功的IP是好内容、好故事、甚至是“超级符号”。
表现形式从电影、电视剧到衣食住行，无孔不入。
用户的热爱更可以是跨越国界与年龄。
长租公寓品牌化日趋成熟的今天，头部品牌大多跨入5周年。
品牌成长的侧面，IP也在行业生根发芽。
表现方式或有不同，目的不尽相同都是“年轻客群”。
“45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租”
2014年，因为雷军而受到关注的YOU+国际青年社区走进人们视野。
2015年其创始人刘洋又提出了上面的“3不租”。
对此，刘洋曾对媒体表示“45岁以上的不租，因为You+关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。
怎么看爱不爱交朋友呢？“住户一定要在一个月之内认识十个身边的邻居，要详细的贴出来他们详细的资料。
”
第一个对租客说“不”，实则第一个对年轻租客群体说“是”。
口号的背后，是青年公寓的价值表达。
之后，You+又提出了“家友”文化，以“真诚、快乐、分享、奉献”为价值观。
从企业文化到IP，You+源于一个“口号”式的价值表达，产品发展的同时，You+品牌在成长，当然还有众多公寓效仿其“3不租”。
2.0：看见，联名
长租公寓的居住空间，因其青年客群的定位，装修总是老大难问题。
在多数长租公寓关起门来做产品的同时，也有长租公寓选择了做“联名”。
窝趣轻社区 X 冰川时代5 主题房
早在2016年，窝趣与《冰川时代5：星际之旅》达成合作，于广州、上海、重庆的窝趣轻社区内，制作冰川时代主题的样板房。
窝趣品牌负责人曾表示：“趣味创造家的构思是围绕家/公寓这个场景，鼓励消费者能够创造性和趣味性，为自己的生活融入更多个性化元素的年度品牌推广主题。
电影里面的人物设定能很形象地把品牌希望传达的趣味性传达出来。
”
左图：旭辉领寓 x bilibili 动漫主题房间；中图：蛋壳公寓 x 唐探3 盲盒；右图：保利N+公寓 x 小龙坎 自热火锅
或许是源自其背后酒店集团的敏锐嗅觉，窝趣跨出了“公寓+电影”联名的第一步。
近年来，公寓品牌的联名房间在继续。
另一方面，联名的维度也不只房间，盲盒、自热火锅等。
总之，品牌长租公寓们深谙，“与年轻人交个朋友”的道理，万物皆可联名。
未来：玩在一起，生活方式
左图：蛋壳公寓“演员de蛋生” 右图：“ZSPACE自如”北京
没有排练、没有剧本、没有道具。
2019年，蛋壳公寓联手开心麻花旗下品牌“麻花即兴”推出的品牌IP活动“演员de蛋生”，为蛋壳公寓租客群体打造的一场好玩的、有内涵的、解放精神压力的狂欢。
租客就是演员，你也能过把瘾。
麻花即兴曾表示，“将即兴表演融合年轻人生活，已成为一种新的生活社交方式。
”
联名不再是房间、物品，而“活”起来，赋能社群活动，更强烈的增益用户体验。
不只是社群活动，走出来还可以是“不顾正业”
位于北京协作胡同40号的Z-SPACE，是自如在北京的一座2000平方米的四合院，作为自如首个“无界生活空间”。
可提供200人的活动空间，咖啡、沙龙、手作坊、书吧。
IP的案例还有很多，值得注意的是，IP绝不是面子工程，其根本是做内容的“三个走心”。
相对分散式的名词解释？
分散式的发展路径大致为：整合散户房源—改造装饰—出租；而集中式的路径则是：拿地自持/租赁整栋物业—房源建设/施工装修—出租。
房源性质的区别也决定了分散式模式的操作更为灵活，装配改造的难度和成本也相对更低，因而扩张的速度也相对更快；而集中式由于房源集中性更强，因此对硬软件统一化的标准和要求相对更高，对公共空间的重视程度高。
相比之下，集中式模式前期投入成本相对更高，发展节奏也相对更重且更慢，物业持有和租约的稳定性均相对更高，因此更加倾向于优质资金的长期投资。
而这也在无形中抬高了集中式的进入门槛，例如集中式模式的很多项目需要跟政府机关打交道，因此在相关流程和金融操作上的要求会更为严苛。
从管理效率来看，在房源高度分散的情况下，分散式运营机构的管理半径随之扩大，运营的人房比相对较高，且财务管理更为复杂，因而整体运营成本更高且较难实现彻底的规模化。
而集中式模式易形成规模效应，统一化管理难度低，信息沟通和数据对接的效率较高。
如果说分散式模式的核心在于扩张的节奏，那么集中式公寓的核心则在于获取低价物业后的精细化开发。
从盈利方式上来看，集中式长租公寓在建立统一品牌标识、通过公共社区拓展收入来源、金融运作及退出方式、经营效率及稳定性上具有优势。
有业内分析曾指出，集中式模式是类似于资产运营模式的模式，一旦成功则相对收益更高；且由于与金融工具结合的可能性更大，退出通道也更多。
相较而言，集中式长租公寓整体的杠杆不高，资金管理的情况相对较好，出现爆雷的情况也相对较少；分散式对现金流周转的要求更高，一旦出现资金链断裂则易出现爆雷现象，这也是分散式企业对上市更加渴望的原因之一。
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