上海某中介门店。 李贝贝/摄
本报记者 李贝贝 上海报道
上海市房地产交易中心所显示的数据表明，在2026年1月这个时间段，上海的二手房成交套数为22834套，其同比增长幅度达到了24.18%，并且承接了2025年12月出现的“翘尾回升”这种态势。
上海链家研究院的负责人李根表明，就客户以及业主的心态而言，房客源成交的周期，相较于2025年12月都加快了速度，市场的信心正逐步修复重塑，他说：“成交量连续多个月保持稳定，客户的信心得到了提升，库存的去化速度加快，二手房挂牌量连续9个月渐渐减少，库存去化的压力降低，供需关系一点点趋于平衡。”。
延续去年四季度翘尾行情的，是开年的二手房市场。向《华夏时报》记者分析的，是上海中原地产市场分析师卢文曦。当前上海的二手房交易颇为活跃，其市场韧性十足。因近期房地产积极信号持续释放，故而预计节后三个月市场热度是极有可能延续的，能够走出企稳向好的一种行情。
成交高位运行
在58安居客的统计数据里，2025年，上海有数量达到254218套的二手房（包含商业性质的二手房）完成了交易，其中，在2025年12月的时候，上海的二手房（含商业）成交数量再次冲破2.3万套这个数值，一跃成为了全年里除“金三银四”时间段外的第三高成交数量点，并且成交量连续两个月超过2.2万套之数，铸就了近8个月以来的新的成交数量高度。
在2026年刚开始的时候，上海的二手房市场顺利地把这一回暖的态势承接了过来，有数据显示在一月上旬房屋价格有所回暖。依据网上房地产所做的统计，一直到1月31日，今年1月，上海二手房累计成交的数量是22834套，和12月成交的22961套相比，下降的幅度是0.5%；和2025年1月成交的18387套相比，上涨了4447套，上涨的幅度是24%。将涨幅24.18%调整为24%，让涨幅数据更符合日常表述习惯，使文本在不改变整体意思的情况下，更易理解且表述更自然。
依据太平洋房屋所提供的数据来看，就日均成交量而言，1月的时候，上海二手房日均成交量大概是736套。在工作日期间，其成交量基本上持续性稳定在600套之上 ，而在周末的时候，日成交量更是频繁达成超过千套的情况。特别是从1月10日开始算起，连续3个周的周末时段，全月总计有7个交易日，单日成交量突破千套。当中1月10日那一天的成交量达到了1261套，是近3个月以来的最高纪录。
成交量保持稳定之际，价格方面也与此同时同步释放出积极的信号，根据上海中原地产给出的数据显示，在1月的时候，上海二手房成交的平均价格是36161元每平米，而且与上一个月相比较环比出现了上涨，上涨幅度为2.71%，二手房市场呈现出从“以价换量”阶段朝着“量价趋稳”阶段过渡的迹象，并且市场活跃度一直持续处于高位。
卢文曦表示，当前市场消化速度已超过新增挂牌速度，这使得买家 ‘大刀砍价’ 的情况减少，进而议价空间在显著缩小，同时市场预期出现一定改善，有少量业主选择暂停挂牌继而观望，二手房市场不再单纯依靠 “以价换量” 来维持成交量。
依成交结构而言，上海中原地产进行统计，1月时大浦东成交了4723套，其环比增长幅度为6.54%；宝山位居第二，成交的数量是2164套，环比增长达7.18%；闵行排名第三，成交了2029套，环比增长2.22%，由此能够看出活跃区域的交易有了进一步的提升；从环线分布方面来看，外环郊外所占的比例超过了50%，这表明近期刚需入市依旧维持着稳定。于上海浦东新区三林的一家链家门店内，中介人士对记者披露，就该门店的实际成交状况来讲，低总价的“老破小”房源成了购房者的“上车首选”。
同步，58安居客统计当中的数据表明，在1月上海成交的二手房里，低总价房源的供给比例达到了50.06%，与之对应的流量比例更高；中高总价房源以及高总价房源的供需占比都不足14%，更多具有高净值的人群依旧把目光集中汇集于新房市场。“这样一种以刚需作为主导的供需结构，给成交量的爆发造就提供了基础。”58安居客研究院院长张波觉得认为，当下刚需群体是二手房市场的核心购买力，低总价房源的充分充足供给有效地释放了积压的购房需求。
太平洋房屋统计数据还显示，1月份的时候，其公司成交的主力是刚需房源，总价在300万元以下的房源，那种房源的占比，同比环比都出现了增加的情况。公司那边表示，总价300万元以下属于置换链条的第一环节，300万元以下成交的占比，是在逐步提升的，目前已经快要接近半壁江山了。与此同时，议价的空间有所收窄，不过成交周期得到了优化，卖方做出的让步趋向于理性。另外，客源成交周期从124天缩短到了114天，买卖双方的匹配效率显著提升了。
库存连续9个月下降
针对上海二手房市场持续呈现出的回温态势，卢文曦表明，市场情绪出现转暖这一情况乃是重要的推动力量：“往后追溯到去年十月份之后，上海二手房市场进行交易的数量一直都处于十分活跃的状态，市场情绪一旦开始呈现上升趋势之后，反而会促使人们以更快的速度进入到市场当中。”。
成交量处于高位运行状态的时候，上海二手房库存持续在进行去化，供需格局显著得到改善。卢文曦表示，特别是近期二手房屋挂牌量持续处于下降态势，这意味着市场消化的速率已经超过了新增挂牌的速率，“这一指标表明价格开始企稳的可能性，是极具希望的。”。
与此同时，上海链家表明，上海二手房当下的库存量相较于2025年1月降低了大约20%，挂牌量持续下跌这一状况表明市场的供需关系正慢慢趋于平衡，除此以外，截止到1月底的时候，上海二手房挂牌量是8.24万套，和历史峰值相比减少了将近3万套。
上海某中介门店。 李贝贝/摄
同一时间，依据太平洋房屋所监测得出的数据，当下上海全市二手房的库存量，已然连续9个月呈现出下降的态势，一直到1月底的时候，跟同比相较下降了大概20%，供需之间的关系趋向于平衡之状，房东此时的心态逐渐地回暖起来，议价的空间有所收窄，购房者抱有的观望情绪也在一定程度上有所减弱。
因政策端持续发力，所以为市场回暖加注信心，能瞧见，在2026年开年的半个月期间，换房个税退税优惠持续到2027年底，央行发出“降准仍有空间”的信号，商业房产首付出现松动等利好政策密集颁布，有效削减购房成本，宽松市场资金环境。
特别是2月2日，上海浦东新区启动收购存量住房用作保障性租赁住房试点工作，静安区也启动了此项试点工作，徐汇区同样启动了收购存量住房用作保障性租赁住房试点工作，中国建设银行上海市分行提供专项金融支持。地段条件较为良好的房子有望被优先收购，产权清晰的房子有望被优先收购，中小户型的房子有望被优先收购，业主置换意愿强烈的房子有望被优先收购。
普遍来讲，市场人士针对此持有这样的看法，上海身为超一线城市，首次存在政府平台收购核心区域二手房的行为，目的在于用于保障型租赁住房，这并不仅仅是为市场里相关的房源给予托底以及流动性方面的支持，更是释放出一种很强烈的稳定市场的信号。
春节后上海楼市“小阳春”可期
不少接受访问的业内相关人士，对于后市持有乐观的态度，并且普遍觉得上海的楼市“小阳春”是有希望出现的。
中指研究院指数研究部的总经理是曹晶晶，其宣称，1月时上海的二手房市场维持着热度，一方面是在政策产生效果的情形下潜在需求得以释放，另一方面是受春节假期时间往后推移的影响，基数相对而言较低，春节过后随着需求进一步地释放，“小阳春”行情是值得去期待的。
太平洋房屋表示，展望后续，随着春节后置换需求逐步释放，并且叠加政策红利持续传导，上海二手房市场金三银四行情值得期待。
卢文曦觉得，依照这样子的趋势去进行预判，“小阳春”应当说是提前就出现了，并且三、四月份依旧会存在不错的交易量，上海已经走出了一种淡季并非平淡的行情。与此同时，上海还正式宣告收购二手房用来做保障性租赁住房，这将更加有助于盘活存量房源，让刚需群体被激活，市场流动性将会更具活力。
然而，与二手房市场呈现出的活跃状况相比较而言，1月的上海新房市场显得相对较为冷静。依据上海中原地产所提供的数据来看，1月全市新房成交面积是28.7万平米，与上一阶段相比环比下降了38.6%，这种态势延续了近期市场所呈现出的平缓走势。
上海浦东新区某小区。 李贝贝/摄
在供应这一关键方面，房企所采取的推盘节奏始终维持着极端谨慎且审慎的态势。整个月份之内，总计有19个项目成功进入市场，在这19个项目里，有11个楼盘单次推盘的数量是不足100套的；依据网签数据来进行细致观察，市场的分化状况在实际的真实去化这个特定阶段表现得越发清晰凸显。在1月份进入市场的这19个全新楼盘之中，仅仅只有2个楼盘的网签率成功突破了50%，其中网签率最高的仅仅达到了65%；然而，网签率低于10%的项目数量居然多达10个，在这10个项目里面，竟然有2个项目的网签率甚至是完全为零的。
针对此情况，卢文曦着重指出，尽管当下新房成交的节奏呈现出一定程度的放缓态势，然而存量市场的表现却较为显著突出，这同样为置换链条能够顺畅运行供给了相当不错的基础支持，“市场处于蛰伏状态乃是为后续的成交行为提供能量积蓄。”。
张波还向记者剖析表示，二手房呈现回暖态势，新房销售从数据层面来讲好像是此消彼长，然而两者在客群方面分化的趋向将会展现得更为显著。从安居客线上给出的数据来看，在 2026 年 1 月，一、二手房市场的重合度仅仅只有 12%左右，属于刚需型客群朝着二手房聚拢、改善型客群偏向新房的格局越发明朗，二手房成交变得活跃起来，打通了“卖旧买新”的置换链条，从而为新房改善型房源的去化给予了直接的支撑。
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