在2026年初的房地产数据里头，有一组数字讲的是房价跌幅收窄，还有成交放量，这些数字正使得持续了四年多的市场下行周期，迎来了有可能的“拐点时刻”。
2026年年初，房地产这个市场，于传统淡季期间，走出了一波独特行情，即“淡季不淡”的行情。综合了中指研究院、克而瑞以及多地住建部门的数据，1月份的时候，北上广深等核心城市，二手房成交创下了近年同期的新高。并且，百城二手住宅价格环比跌幅收窄至0.85%，连续多月一直在扩大的降价趋势，首次出现了“刹车”的迹象。
于此同时，租金回报率回升到了2.39%这个数值，房价收入比回到了合理的区间范围，新开工面积相较于峰值缩减了74%，这些一系列长期指标出现了变化，使得“全国房价是否已经触及底部”变成了业界激烈辩论的焦点。虽然全面回暖依旧面临着挑战，可是越来越多的观点觉得，房地产市场最为艰难的调整时段正在过去。
01 量价信号：二手房成交创同期新高，跌幅连续收窄
在2026年1月的时候，房地产市场所出现的积极变化，一开始是在二手房这个领域集中展现出来的。
按照中指研究院所进行的监测，1月的时候，百城二手住宅每平方米均价是1.29万元，跟之前相比此价格呈现环比下跌的态势，下跌幅度为0.85% ，而且其跌幅跟上个月相比较的话，收窄了0.12个百分点。这种情况是自从2025年6月开始以来，房价环比下降幅度首次出现明显收窄的状况。其中一线、二线以及三四线城市的跌幅分别收窄了0.2个百分点、0.1个百分点以及0.1个百分点。
克而瑞数据显示，成交量的表现更为突出，1 的月份，全国重点 13 座城市的二手房成交面积大约是 810 万平方米，环比比之前阶段上升了 16%，同比跟过去相比大幅增长 33%，和 2025 年的数据相较，月均增长幅度为 18%。
四个一线城市集体交出“超预期”答卷：
曹晶晶，中指研究院指数研究部总经理表明，1月，北上深等核心城市的二手房市场，维持着一定热度，一方面，购房需求旺盛，以价换量，叠加前期政策显功效，另一方面，受春节假期后移影响，基数相对较低。
02 止跌逻辑：三大长期指标逼近“估值底”
在成交量呈现回暖态势的情况之外，更具备决定意义的一点是的多种长期估值指标正在接近历史底部区间。
首先，存在这样一种情况，即租金回报率朝着贷款利率不断靠近。在2025年12月这个时间节点上，展现出了这样的现象，百城租金回报率回升到了2.39%，这一数值与2.6%的公积金贷款利率相接近。国金证券研报表明了这样的观点，当租金回报率开始高于银行存款利率时，会产生一种变化，资产的金融属性发生逆转，进而引发一种结果，将吸引长期投资者回到二手房市场。
表示的是高和资本合伙人苏鑫，目前30个重点城市住宅租金回报率中位数已然达到了2.06%，超过55%的小区回报率超过了2%，“长期以来住宅收益主要依靠房价上涨，如今出租收益正在回归。”这般表述。
第二，房价与收入的比例关系回落到了合理的范围之内。由于居民可支配收入人均呈现增长态势，并且房价持续进行调整，多数处于核心位置的城市，其房价与收入的比例已经比2006年的水平还要低。北京、上海等地的这一衡量比率，已经从历史上的最高点位明显地回落，估值所产生的泡沫得到了有效地消化。
第三，供给端呈现出“休克式”的收缩态势。在2025年的时候，全国房屋新开工的面积相较于2021年的峰值是下降了74%，并且回落到了2004年的水平。苏鑫觉得，这种供给端的极度收缩正在“强制推动供求关系回归平衡”。
03 市场体温：中介感受“房没了、价难谈”
数据的回暖正在传导至一线经纪人的日常感知。
一位位于北京西城区的链家中介告知《财经》，其负责的带有学区性质的房屋所在小区，在二零二五年十二月二十四日新政策颁布之后，价格发生了十万元到十五万元幅度的上涨；还有一位朝阳区的中介宣称，该区域内受到广泛关注的热门学区房小区，一月份的成交量相比于去年十二月份已经实现了成倍增长。
在通州，某链家门店的店总观察到，近期市场行情回暖了，之后房东的心理价位有所提高，于是“谈价变得困难起来。部分业主因为未达到心理价位，所以选择主动下架房源，要么转售为租，进而导致挂牌量下降”。
作为购房者的心态正处于变化当中，身为北京市民的李青，其目的是为孩子购置学区房，然而在短短两周时间以内，他接连四次错失了自己看中的房源，中介发送的一条消息这样写道，“亲，咱昨天最后看过的那套房子已然成交了，如今优质房源数量不多了”，这条消息致使他做出决定，“下一套房子不会再迟疑”。
04 专家激辩：是“底部确认”还是“下行中继”？
面对开年数据，业内关于“房价是否止跌”的判断出现明显分化。
乐观派：底部正在确认。
上海易居房地产研究院的院长丁祖昱，提出了六个支撑 “底部确认” 的信号，分别是：动态的供求关系，正逐步向好；短中长期的库存，同步企稳；“好房子” 创造了新需求；房价调整幅度，超过了国际水平；新开工规模达成深度调整；部分指标预示二手房价进入底部。
58安居客研究院的院长张波觉得，“已有大部分城市以及区域房价的下行空间正处于收窄状态，一二线的城市在今年触底反弹产生的概率极大。”与此同时他还进行了提醒，弱二线以及三线城市，房龄老位置差的房源价格支撑依旧不足。
清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟称，2025年修复收获重大成果，转型途径渐渐清晰，“市场拥有了开始回暖的条件，特别主要是城市以及优质核心地段、优质项目”。
审慎派：底部证据尚不充分。
地产首席分析师张大伟觉得，政策底已然明确了，然而市场底正处于确认阶段。2026年是筑底相当关键的年份，市场很难出现V型反转，主要呈现窄幅震荡、跌幅缩小、局部趋于稳定的态势。
国信证券经济研究所表明，可以看出，结合1月数据而言，市场的确展现了真实的复苏情形，然而底部的证据相当欠缺足以。该机构持有，维持楼市底部的判断需要具备三个理由，分别是，“小阳春”不会再出现以价换量的状况，存在居民收入信心改善形成的相应逻辑支撑，并且政策具备足够力度创造需求或是提振预期。
国际机构：复苏仍遥不可及。
标普全球评级，于2月初所发布的报告里，持有不一样的看法。该机构作出预测，在2026年的时候，一手房销售存在可能下降10%至14%，其降幅要比之前所预计的大，房价还有可能再下跌2%至4%。
标普分析师表明，中国一手住房存在供应过剩的情况，并指出如此一来，导致房地产市场复苏非常遥远，难以实现。房价出现下跌，会对购房者信心起到削弱作用。二者形成了一种恶性循环，且这种恶性循环很难摆脱。报告专门提及，北京、广州、深圳在去年的时候，房价都至少有3%的下跌幅度，而上海是唯一上涨的主要城市。
不过，在另一场研讨会上，标普信评进行预计，到了2026年的时候，新房价格跌幅有希望收窄，其核心是受到高能级城市以及高品质房源的结构性需求所支撑的。
05 分化加剧：核心城市“小暖冬”与低能级“钝化”
不论是怎样去判断整体的走势情况，业内对于“结构性分化”这件事，都已经形成了高度的共识。
高能级城市：企稳迹象明确。
上海的二手房成交，连续三个月，站在了2.2万套之上，北京连续三个月，突破了1.4万套的荣枯线，广深同样是量价趋向稳定。冰山指数表明，1月的时候，26个重点城市的实时成交，环比上涨了14%，厦门环比的增幅达到了34%。
土地市场传递信号，是同步的。2025年，土地供应高度集中于高能级城市，并且土地溢价率呈现回暖态势。这种趋势被视作会支撑高能级城市新房价格回稳的可持续性。
低能级城市：刺激政策钝化。
标普信评表明，低能级城市里，人均住房面积是充足的，再加上住房投资属性被弱化，房价也停止了上涨，库存去化缺少支撑，对于常规刺激政策已然出现钝化。
中银证券作出预测，在2026年的时候，一线城市销售面积同比增速为-8%，二线城市销售面积同比增速为-14%，三四线城市销售面积同比增速为-17%，一线城市销售均价同比增速为-2%，二线城市销售均价同比增速为-3%，三四线城市销售均价同比增速为-7%，城市能级之间的差距将会进一步拉大。
06 后市展望：“小阳春”可期，但全面回暖尚远
针对马上就要来临的3月至4月这个传统旺季，大多数的分析都觉得“小阳春”是值得去期待一番的，然而对于它的成色进行判断的时候是存在着差异的。
吴璟作出预计，在近期，一线城市存在这种情况，“小暖冬”有希望延续下去，进而成为“小阳春”。张波也是同样的态度，表现得很乐观，他觉得，对于一二线核心城市而言，高端改善型新房会持续不断地吸引高净值人群进入市场，刚需型二手房价格下降的空间会明显地收窄。
曹晶晶称，2026年房地产政策步入新阶段，目标是“稳定预期、缩短调整时间”。后续因核心城市优质地块渐次入市，3月市场需求有望逐步被释放，核心城市“小阳春”行情值得期待。
但“全面回暖”仍是更遥远的命题。
有多位专家明确指出，全国楼市要实现全面止跌回暖，这还需要经历一段较长的周期。吴璟给出建议，应当着重关注三个后续指标，一是百城二手房挂牌均价连续三个月环比波动处于≤±0.2%的范围，二是重点35城二手房月成交稳定在大概30万套的数量，三是核心城市挂牌时长缩短至90天以内。
中银证券作出预测，在2026年整年，房地产市场会展现出“前低后高”的走势，在一季度末尾的时候，有可能会出现“政策拐点”，一直到四季度才有希望迎来“基本面拐点”，而后者主要说的是需求好转的明朗程度，具体表现为二手房价格下降幅度收窄。
两千零二十六年二月，上海二手房成交，连续第三个月处于两万两千套之上，北京中介朋友圈里，“优质房源告急”开始替代“业主急降”。这些零散的信号，加上跌幅收窄零点一二个百分点的百城房价数据，一同组成了房地产市场“止跌信号”的整体内涵。
它并非等同于“上涨”，甚至于也不等同于“反转”，它仅仅意味着，在历经了长达四年的深度调整之后，市场终于在核心城市的二手房范畴之内，触碰到了一缕久违的温度。
对于那些依旧处于谨慎观望状态的李青们来讲，这能不能够促使他们下定决心，这还得需要时间去给出答案。然而对于一个正遭受着底层逻辑进行重构的行业而言，从一直持续下跌变为跌幅开始收窄，这本身已然是极为珍贵的一种转折。
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