北京二手房。董红艳/摄
本报记者 董红艳 北京报道
2026年自一开始，北京二手房市场迎来了成交呈现放量趋势的行情，周度的成交量显著地攀升，而在2025年的12月份以及 2026年的1月份，网签的数量更是连续两个月突破了1.5万套，同比上涨超过了20%，购房者可以用来议价的空间明显地收窄。
近日，《华夏时报》记者实地进行走访，选择了潘家园、高米店等北京具有代表性的典型片区加以走访，发现在不同的板块之中，二手房市场呈现出差异化的特征，并且在政策稳定预期增加的加持之下，市场底部的特征得以显现，购房者进入市场的意愿有所提升，所以核心城市楼市“小阳春”的行情是值得期待的，然而新房市场依旧和二手房形成了冷热分化的格局。
成交放量
近日，《华夏时报》记者实地去走访，走访的地方是北京朝阳区的潘家园片区。这个片区处在东三环那里，它紧挨着古玩城，还紧挨着眼镜城，交通方面十分便捷。距离地铁10号线潘家园站，距地铁站的步行距离在300至800米，距离地铁17号线潘家园西站，其步行距离同样在300至800米。在潘家园从事房产经纪工作超过十年的马林，这里马林是化名，他向记者介绍了当地二手房市场的现状。
分布于潘家园周边的住宅小区，主要是老旧社区，大多是在上世纪80年代建成的，还有一些则是于上世纪90年代建成的。马林表示：“这边大多数小区的居住环境，彼此之间相差不大，只是有部分小区的楼道维护，相对来说更为整洁一些而已。”。
被马林表示的是，近期链家在北京的周成交量已突破2000套（并非全市总成交量），而此前周成交仅仅约1600至1700套，当前二手房市场已经进入活跃度提升阶段，并且其所在业务小组上月也成功成交2套房源。
在马林的观点里，有着300万元预算的那些购房者，当前于潘家园挑选二手房的时候，依旧存在较多的选择情况出现。然而呢，该片区的房价暂时还没有呈现出上调的趋向，可是购房者能够进行议价的空间明显是被缩小了——以前的时候，有一套房源相对挂牌价来说，可以谈下来20万元，现如今，议价的空间仅仅只剩下10万元上下了。
北京潘家园二手房市场。董红艳/摄
为了能够更深入得对北京二手房的市场行情状况进行了解，《华夏时报》的记者专门还去走访走访了位于大兴区这片区域的高米店片区，这片区域处在大兴新城北部的位置，在南五环和南六环的间隔范围之内，它属于连接北京中心城区和大兴新城的核心枢纽地带，它同时具备交通便利的特点，还有配套完善的情况，以及居住属性突出的区位优势。
北京高米店二手房。董红艳/摄
不同于潘家园，高米店片区的二手房主力是2000年以后建成的次新房，300万元的总预算于此购房，选择面比较有限。房产经纪人张睿（化名）讲，300万元预算在该片区的新里西斯莱公馆，只能考虑东西向的两居室房源。
部分业主已敏锐察觉到市场的变化，贝壳APP的信息表明，新里西斯莱在一号到六号公馆里有一套东西朝向的两居室，在2026年1月26日的时候以298万元的价格挂牌，间隔了两天，也就是1月28日，业主就把挂牌的价格提升到了315万元。
从整体方面来看，北京的二手房市场在近期始终持续维持着较高的成交热度。依据北京市住建委的网签数据，在2026年1月的时候北京的二手住宅成交了15082套，虽然相较于去年的12月出现了一定程度的回落，然而这已经是北京二手房市场连续两个月成交数量超过15000套了。
值得予以关注的是，在2026年1月这个时间点之中，北京二手房形成成交量，该成交量与2025年同期的时候相比呈现出增长态势，增长幅度达到20.8%，具体增长后的成交量为12480套，并且这一数据超过了2022年到2023年之间任意一年同期所产生的成交量额度，于此。
“小阳春”可期，市场层次分明
实际上，二手房市场呈现出的活跃态势并非仅仅在北京存在，于一线城市里，北京以及上海的二手房市场全部维持着稳定的交易活跃程度。中指研究院的高级分析师孟新增朝着《华夏时报》的记者表明，1月重点城市的新房市场依旧处在修复历程之中，而二手房市场持续留存热度，成交同比增长幅度都超过了20%。
到了2026年时，政策方面持续释放出清晰的“稳预期”信号。孟新增指出，在年初的时候，换房退税政策有了延长的情况，白名单项目贷款展期以及结构性降息出现了，支持城市更新等多项举措得以落地，政策从需求端与融资端共同发力，致力于提振市场信心。总体来讲，房地产行业政策已经进入到以“稳定市场预期、缩短行业调整周期”作为核心目标的新的阶段。
针对北京住宅市场，合硕机构首席分析师郭毅向《华夏时报》记者分析指出，目前北京二手房价格已然进入了相对筑底的阶段。关于这一点，房主议价空间收窄的那种市场表现，致使部分购房者察觉到局部市场底部已然出现。与此同时，北京二手房挂牌量呈现出明显回落的情况，从去年的15万套缩减到了目前的近13万套，房源供应减少直接使得购房者的选择范围被收窄了，符合楼层、户型、装修、朝向等预期的那些优质房源变得稀缺，这进一步推动了购房者入市意愿的提升。
明确地讲，针对北京而言，学区房成交这一情况，对市场所产生的拉动作用，那是格外显著突出的。郭毅表达称，在2026年的时候，春节对应的公历日期位置，相对比较靠后偏差，有一部分，存在学区落户需求意向的购房者们，为了能够赶在4月30日这个极为关键重要的时间节点之前，顺利完成达成房屋交易买卖，他们进入市场的节奏步伐，相较于以往年份，明显地提前前置了，进而成为了近期这段时间市场当中，十分突出关键的重要增量部分。
持续向好的是市场预期。孟新增觉得，2月份的时候，因为春节假期这个因素，楼市销售的节奏说不定会出现阶段性的放缓，不过呢，随着核心城市在2025年出让的优质地块慢慢地入市，再加上部分房企打算在春节前加大促销力度从而提前蓄客，3月市场的购房需求有希望逐步地释放，核心城市楼市的“小阳春”行情仍然是能够期待的。
北京楼市“小阳春”的前哨已经被吹响，郭毅向外透露，在2026年1月的时候，北京二手房市场连续三周，每周成交量都突破了4000套，这一部分成交，会在后续的月份里，逐渐转化为网签数据，从而为北京楼市“小阳春”的到来，持续不断地提供动力。
然而，值得予以关注思考的是，和二手房市场构建形成反差状况的是，新房市场纵然存有部分项目持续维持着热销态势，可是整体的交易热度却呈现出偏弱的情形。大兴区某一处新房项目的销售人员朝着 《华夏时报》 记者坦诚言说表述，当下针对于市场回暖的感知感觉较为微弱，整个大兴区的新房成交规模全都均一较为有限。
郭毅直接表明，当下北京新房市场整体朝着改善型产品倾斜，普遍户型面积较大，总价也偏高，平均每套房屋总价大概是700万元，这和二手房350万至400万元的套均总价形成明白显见的分层，普通家庭甚至得把两套二手房出售掉才能够置换一套新房。现阶段新房市场内只有品质足够过硬、价值逻辑清晰的项目才可以维持较好销量。
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