加强置换流速。
2月2日，中国建设银行上海市分行宣布，要对上海市试点收购二手住房用于保障性租赁住房项目给予全周期金融支持，浦东新区、静安区、徐汇区是试点区，首批拟收购房源注重房型匹配、配套成熟、交通便捷等特点，着重对接新市民、青年人以及大学毕业生的租赁需求。
早在1月底之前，静安区就已经率先发出政策方面的信号，上海静安公共租赁住房运营有限公司会专门针对70平方米以内的房屋以及总价在约400万以内的“老破小”进行定向收购，与此同时还会一并助力这些房屋的业主去置换静安区的一手商品房。
跟上金融机构加入给予支持的步伐，上海围绕“政府引导，市场运作，资源自愿跑去参与”作为核心的二手房收购试点正式实现落地了。有分析人士表明，收购价格能不能去匹配业主心理预期，会变为政策落地的效果的那个关键变量。
同策研究院联席主席宋红卫进行分析，得出这样的观点，上海在开始启动收购二手房用作保障房时，是先从区域试点着手的阶段，在规模方面会遭受一定程度的限制，对于全市的成交量而言，所产生的影响是比较有限的情况，不过它也能够起到强化稳定楼市预期的作用。
四方面考量
据知晓，此次三区开展试点，其中除了收购而来的房源会全部转变成保障性租赁住房，核心而言遵循“政府引导、市场运作、资源自愿参与”这样的原则之外，收购规则是存在差异化的，并非是一律采用相同标准。
当中，浦东新区会优先去收购处于内环内的、在2000年以前就已建成的、面积是70平方米以下的、总价在400万以内的、产权清晰的二手房，业主售卖房屋没有现金，仅仅能获得房票，并且房票仅仅限定用于购买浦东区域内的一手商品房，核心目的是引导卖掉旧的去购买新的。
静安区将目光对准那些有着置换新房想法的业主，优先去收储重点产业区域、核心商圈、以及轨交站点三公里范围以内，面积七十平方米以下、总价四百万以内的二手房源，采取以片区式收储作为主要方式、零散收购作为辅助方式的策略，业主把房子卖掉之后需要去购买静安区内的一手商品房。
徐汇区不存在置换绑定方面的要求，采取现金收购的模式，借由财政注资以及银行贷款来募集资金。
需予以注意的是，在政府收购二手房这件事情之后，市场整体房源供应并不会有所减少。收购的主体是区级保障房，公司它属于国企性质，并非由政府直接进行操作，而是严格依照市场规律来行事，是以市场价为标准做出评估之后进行收购的，这和之前部分区域针对开发商房源所采用的低价收购模式存在差异，这种模式更容易在实际中得以落地执行。
经装修后的这些二手房，要通过出租来回笼资金。据了解，三个试点区域都规定，收购的小户型存量房，在经过标准化装修后，会被纳入保租房运营体系，其租金是市场价的70% 到 80%。
宋红卫表明，此次政府进入市场收购二手房，主要存在四个方面的考虑因素：其一，“十五五”规划建议清晰保障房仍要加大力度，着重解决青年人和新市民的居住需求，收储二手房是筹集保障房的一个新途径，并且省去了较长的建设周期（883436）；其二，上海部分区域新房库存压力也有显著上升，强化一二手联动，是助力新房市场去化的有力手段；其三，近两年上海一二手市场的联动性在变弱，二者的割裂性愈发明显，房票成为打通一二手市场的连通器，所以能够看到房票政策也扩展到一二手置换之中；其四，政策给予了大力的支持，收购二手房做存量住房过程里，专项债和保障房再贷款政策发挥了积极功效，较低的利率水平为保障房运营开拓了空间。
宋红卫表明，政府将二手房收购后转变为保障性租赁住房，相较于自行建造保障性租赁住房而言更为高效，这一举措不但解决了保障性租赁住房的房源补充难题，而且还消化了二手房的存量，同时带动了新房的交易，这堪称是一种“以时间换空间” 的做法，是一次精准去库存的尝试。
宋红卫觉得，此次政策推动二手房置换的导向颇为显著，这在一定程度上加快了市场里置换链条的贯通，对新房市场挺有积极作用，一旦部分改善需求被激发，市场便能渐渐运转起来。
一位处于上海中环一个正在售卖新房项目的房地产企业的有关人士，告知了21世纪经济报道的记者，政府实施收购二手房的举措能够提升整个市场的活跃度，这对于新房实现去化应当是具备一定帮助作用的。然而，就价格层面予以观察，当下所收购的二手房的价值与现处于中环区域的新房的价格之间，依旧是存在着一定程度的价格差异的，据此推测，在短时间之内是很难使市场流动性得到加速的。
然而，仍有宋红卫着重指出，上海的政策所涵盖的工具种类颇为丰富，而在之后的进程里，针对于进一步去优化限购这一举措，对支持人才进行购房行为，使购房贷款的利率得以降低，公积金相关政策以及购房所需缴纳的税费这些方面，均存在着较大的能够施展作用的余地。
需要指出的是，就产业发展层面而言，身为政策改革先导区的浦东新区，有着全环线的深度覆盖以及重点产业的布局安排。静安区与徐汇区虽说均为传统豪宅区域，然而近些年来在总部经济以及产业驱动引领方向呈现出不同的发展态势。所以，分析人士觉得，此次尝试有着较强的试点意义，借助成功试点所积累的经验，未来有希望拓展试点范畴。
信号意义
上海开启二手住房收购试点，将其用于保障性租赁住房，这既属于城市民生建设以及民心工程的进一步深入推进，同时更是楼市稳定预期、促进循环的关键措施，其信号所具备的意义同样值得被关注。
从民生的根本基础方面来看，此项举措契合上海不断加大保障房供应进而为之设定长远规划的情况。在2月3日这一天，由上海市十六届人大四次会议所公布的政府工作报告表明，到2025年的时候，上海已然全面达成民心工程以及民生实事的相关任务，在全年的时间里，完成建设并筹措保障性租赁住房数量总计达7.4万套（间），而累计的总量达到了61万套（间）。
上海中原地产市场分析师卢文曦表明，国有主体凭借合理价格收购老旧小区房源，达成了“一举多赢”，替“老破小”业主给予了安全省心的退出途径，有力推动二手房流通，借由激活新房置换链条，协助开发商去除库存，改进现金流，给楼市整体止住下跌站稳回升注入动力。更为关键的是，把市中心优质房源转变为高性价比保租房，相较于以前偏远的廉租房，其交通与区位优势突显，极大提升了新市民、青年人的租房保障水准。
近期，上海二手房领域呈现出回暖的迹象。依据上海房产交易中心官网“网上房地产（881153）”所给出的数据，在2026年1月的时候，上海二手房（包含商业性质的二手房）通过网签达成成交的数量为22834套，这是连续第三个月成交数量超过2.2万套，并且创造了近5年相同时间段内的最高纪录。
李根作为上海链家研究院的负责人，也持有这样的看法，即上海二手房成交量“企稳”的信号十分显著，与此同时，成交价连续两个月停止了下跌的态势，这表明市场的成交已经不再仅仅依赖“以价换量”这种方式。他还指出，成交结构发生了变化，中环线以内“老小”的优势突显出来，成交的占比不断攀升，市场成交的信心正逐步得到修复，超过八成的客户能够在90天内完成成交，这里所说的成交是指在链家系统内首次录入客户直至最终成交，市场的观望情绪正渐渐变得薄弱。
上海这一回的三区试点可不是刚一开始就毫无经验的那种情况出现，反而是依据前期所做的探索从而推动进一步的深入发展，2025年12月的最后一天时，上海奉贤里头负责建设发展的那个（集团）有限公司也就是所谓的“奉发集团”已经开启了以旧换新的相关政策，把旗下的4个楼盘和11个二手房所在的小区放进了联动的范围之内，一直到2026年1月23日的时候，奉发集团总计收到了104组有着意向报名的情况，完成了首批50组家庭实打实的登记，已然全方位开启了旧房评估以及新房匹配的工作，另外还有14组家庭进入到了轮候的序列当中，给全市的试点积攒了特别珍贵的实践上的经验。
全国范围内来看，这一行动与多地政策相呼应，突出了全国性政策导向，梳理公开的信息能够知道，自2022年起，全国有着30多个城市开启了存量房收储，近期之时，多地更是增加相关举措的频率。
1月22日，湖南省住房城乡建设工作会议透露，2026年打算收购存量商品房200万平方米以上，用以供给保障性住房、安置房等，不过2025年湖南就借助此物已经落实保障性住房6726套。同一天，海口市住建局发布公告声称，准备公开征集符合条件的未售商品房用作保障性租赁住房，着重面向新市民、青年人供应房源，优先整栋或者整单元收购，当前已有项目能够提供220余套房源。
业内人士表明，凭借国有资产信用的支持以及制度性的规划设计，通过“以购代建”的方式来筹集保障性住房，并且打通住房置换的链条，这已经成为了许多地方达成的共同认知。“稳定市场、惠及民生”有希望成为各个地方对于去库存政策进行指引的方向中的一个。
0 留言