2026年年初的时候，北京二手房市场开启了平稳起步的态势，按照北京商报记者所做的统计，1月份北京二手房网签的数量达到了15082套，接连3个月稳稳站在了1.4万套的这个关口之上，市场稳定的形势得到了巩固。从市场呈现出来的表现来讲，入学需求的释放促使部分区域客源的心态产生了变化 ，之前一直持观望态度的购房者加快了进入市场的速度，相关片区单月成交量连续3个月维持在60至70套的区间范围。与此同时，在那些把刚需房源作为成交主要力量的区域，随着高性价比刚需房源供应的减少，改善型房源的成交量出现回升。
连续3个月站上1.4万套关口
北京商报的记者进行统计，从而发现，在2026年1月的时候，北京二手房的网签量达到了15082套，到了这个时候，北京二手房的网签量已经连续3个月都稳定在1.4万套以上了。
具体去看，北京的用于二次交易的房屋市场，从2025年11月开始，一直持续呈现出回暖的态势，在2025年11月的时候，其用于二次交易的房屋通过网络签约的数量是14446套，到了2025年12月，这个数量变为17200套，而在2026年1月之际，该数量为15082套。
合硕机构有一位被称作首席分析师的郭毅表达称，就需求的方面来进行观察，市场的成交状况已经持续三个月稳定处于大体 15000 套范围的水平，在 2026 年 1 月的时候一线城市的成交更是连续三周超过 4000 套，这意味着楼市“小阳春”时期网签量有希望保持在高位，市场成交会达成企稳。
北京二手房市场成交量呈现稳步运行态势，这一态势显著关联与 2025 年 12 月份北京所发布的一系列房地产管理新政。这些新政包含商业房贷在利率区分方面发生改变，不再区分首套和二套利率，对二套公积金提出新的首付比例规定，将其首付比例降至 25%，同时在 12 月 30 日还落地实施了住房增值税优惠等举措，确实存在上述状况。
依据北京链家数据显示，有这样一个时间段，即从2025年12月24日起始，一直持续到2026年1月25日，这是北京楼市政策调整之后的一个月时间。与之相比的是政策出台之前的另一个时间段，也就是从2025年11月24日算起，至12月23日截止。在政策调整后的这个月里，北京链家的交易量相较于政策出台前的那个时间段增长了33%。与此同时，市场活跃度呈现出显著提升的态势。而且，就在这同一时期内，新增客源量增长了14%。以及，带看量也增长了18%。
北京链家研究院称，市场回暖主要受三方面因素所影响，其一，市场预期转好，房源调涨比例有所提升，其二，政策出台后集中签约，虽说政策属长效措施，其效果会逐步释放，然而短期内也加快了客户看房、谈判以及交易进程，其三，每年一季度市场通常自然回暖，再加上今年春节偏晚，促使交易高峰提前来临，三方面因素共同发挥作用，推动市场显著回暖。
郭毅指出，供应端的变化显著，现如今二手房挂牌房源量，从去年同一时期的15万套降低到了当前的13万套左右。她表明，这样的变化当中，一方面是受到成交升温的直接带动，另一方面部分业主因为对房价稳定有预期，所以选择暂缓挂牌去出售，整体市场的供应呈现出日益一步步收缩的态势。供需关系持续朝着平衡的方向发展，为二手房价格能够站稳奠定了基础。
房源成交得到促进，是因为除政策予以助力外，业主挂牌价回归了理性。石景山区西黄村片区有某头部中介经纪人陈少华，他表示，此前部分业主挂牌只是依据自身预期来定价，这与市场实际行情存在偏差，而现在多数业主已经能够按照市场规律进行合理定价了。
陈少华作出解释，在同一小区当中处于相同户型的情况之下，常常会存在有多套房源一块儿挂牌的现象，而购房者一般而言会优先去挑选价格相对较低的房源，这样的一种逻辑会直接对房源的带看量以及成交周期产生影响。
以该片区一套面积为125平方米的房源作为例子，业主于2025年10月进行挂牌时价格为558万元，这个价格比当时小区里同类房源的成交均价高出了将近40万元，并且比同期同户型的挂牌均价高出了30万元。
该房源，在位置方面有优势，采光情况良好，视野也较为不错，然而，因其性价比相对而言比较低，所以长期以来带看量处于低迷状态。经过两次对价格进行调整之后，挂牌价跟市场行情逐渐趋向一致，最终，在2026年1月的时候，迎来了多组客户前来看房，并且在当月实现了成交。
置业选择更趋品质化
北京二手房市场，整体维持平稳运行态势，于此期间，因入学节点渐渐靠近，致使教育资源较为优质、生活配套颇为完善的片区，成交热度持续攀升，先前持有货币观望的购房者，入市节奏显著加快。
北京商报记者了解到，在2026年1月的时候，经纪人王东，个人方面完成了2组客户签约，他所维护的房源当中，另外有2套达成了成交，房源的集中成交为此给其带来了可观的收入。
王东称，他觉察到，个人成交的节奏呈现出加快的态势，此情景主要得利于三里河片区，该片区的市场热度一直处于不停歇持续攀升的状态。经他统计发现，三里河片区接连三个月，每个月的单月成交数量都冲破了60套，这里区域的交易活跃度长时间处于居高不降的情形。这个片区的市场热度自2025年11月伊始稳健攀升，在当时的当年11月成交数量达到70套，紧接着紧接着当年12月成交数量为62套；到了2026年1月，截止到27日的时候，成交量已然达到62套，按照当下的交易量走势情况，整个1月的成交量有希望突破70套，这一数量进而创下近3个月以来的新高度。
中国城市房地产研究院的院长谢逸枫表明，那些有着子女入学相关需要的置业群体，往往会在1月进入市场，这个时间节点有着多种优势：二手房的价格相对而言是比较低的，房源可供选择的范围更为广泛，并且于此同时还能够为子女后来的教育预先进行规划，多种因素一起促使这类房源的成交量得以提升。
在这同一时间，石景山区是改善型房源成交的主要力量所在区域，片区里头的次新房靠着符合需求的功能以及户型设计，还有优质的社区环境，不但让改善型房源的市场供应变得丰富起来，还使得区域内改善型房源咨询热度明显提高了。
据陈少华说，中海寰宇天下熙山府、越秀·天玥等项目，近期购房者咨询量明显增长，带看量也明显增多，其中咨询量提升幅度超过了10%。在他的看法里，次新房受到更高关注，根本原因是购房者置业理念出现了改变——以前单一看重价格，现在转向对物业服务、产品质量、居住体验等多个维度进行综合考虑。
有的房源楼龄相对较老些，有的房源则是次新房，次新房单价要比楼龄较老的房源高出1万到2万元每平方米，然而老房源存在居室户型设计方面的不足，比如说像客厅面积偏小，又或者是客厅属于暗厅这种情况，这已然不符合年轻购房者对于居住的需求，并且老房源窗户通常普遍偏小，采光以及通透性能比不上次新房。所以呀，部分购房者会因为次新房有着大客厅、落地窗、得房率高等优势，从而愿意支付一定的溢价。
谢逸枫表明，在实得面积方面，次新房的性价比更凸显；于户型设计这一块，次新房的性价比更显著；从装修标准来讲，次新房的性价比更突出；就社区公共区域品质考量，次新房的性价比更明显，并且次新房常常配备阳台，还会有入户花园这类赠送空间，同时全都配备电梯，而这些老旧小区是没有的。
改善型需求成新增长点
那些位于北京的二手房里，改善型房源所具有的热度，已经不再仅仅局限于五环外面的区域了，就算是在那个向来是以刚需房成交作为主要情况的三里河片区，最近的几个月之中，改善型房源的成交量呈现出了上升的这种趋势，并且该片区的成交结构正在悄悄地发生变化。
据王东进行统计，三里河片区有60平方米以下的刚需房源，该类房源的成交占比，自2025年11月开始，出现跌破50%的情况，到了2025年12月，又进一步下降至41.93%，而在此之前，该类房源的成交占比常年维持在五成以上，与此同时，改善型房源的成交热度持续呈现出走高的态势。
王东这样讲，该项变化起因是刚需房源迅速被消化，也有楼市政策端给予的双重支撑，这两者一块促使部分购房者转而挑选更符合心意的改善型房源。
据了解，三里河片区里，刚需房源的存量是比较多的，然而，具有高性价比的房源却是稀缺的。在2025年11月的时候，已经有一部分有着高需求的购房者提前进入了市场，当下，片区里挂牌的刚需房源，大多存在着明显的局限性，要么是定价偏高，要么是小区环境、室内采光等硬件条件不好。
在这之前，由于改善型房源的总价是偏高状态，所以购房者大多是要先满足需要面对刚性入学时的需求这个前提条件之下，才被迫去挑选那些有着各种各样不同局限的刚需房源。王东很坦率地讲出来，北京楼市新的相关政策落实之后，就大幅度地把置业所需要的门槛给降低了，使得购房者拥有了更多可供选择的空间。
拿总价是1000万元的房源做为例子来说，王东进行了计算，他表示，在此之前首付的比例是30%，那么就需要支付300万元，新政实施以后首付的比例下降到了25%，仅仅只需要250万元，这和此前30%首付比例情况下833万元房源的首付金额基本上是持平的，而置业的门槛明显降低了，与此同时，利率下调也有效地缓解了购置二套住房购房者的月供压力，还进一步释放了具有改善型的购房需求。
郭毅称，当下北京楼市里的首付标准，处在历史相对低的位置，房贷利率同样处于历史相对低的位置，交易税费同样处于历史相对低的位置，这使得部分家庭察觉到了置业窗口期。并且今年年初提出来的“政策要一步到位”这种导向，也致使市场对于后续会出台更为积极的政策，心怀满满的预期。在多重利好的加持状况之下，楼市交易有希望持续升温。
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