王丽新
自2026年起始，多个地区公布有针对保障性租赁住房，也就是以下简称为“保租房”的供给计划，以及与之相连的相关规范性细则。为了能够更妥善地去解决新市民、青年人等这类群体所面临的住房困难问题，相关政策不断持续优化，其中，保租房供给精准度得以稳健提升，运营专业化水平也在稳步提高，商业模式成熟度同样呈现稳步上升态势，最终达成了从兜底保障朝着品质升级方向的跨越。
认为，接下来，多方市场主体要针对新市民“有的住”这一核心需求去发力，多方市场主体还要针对新市民“住得起”这一核心需求去发力，另外多方市场主体也要针对新市民“住得好”这一核心需求去发力，以此推动保租房市场进入规范发展的全新发展阶段，推动保租房市场进入资本赋能的全新发展阶段，推动保租房市场进入生态重塑的全新发展阶段。
其一，政策不断加大力度、精确护航，开启保障性租赁住房市场化发展全新空间。自从2025年开始，住房租赁行业多项重要政策得以落实，这不但为行业发展清除阻碍，还极大增强了市场信心。
2025年7月，《住房租赁条例》正式公布，当年9月15日正式施行。在地方层面，2025年发布的《上海市人民政府办公厅关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，为符合要求的“商改住”划定明确路径，实现模式可复制、落地可操作。依托该政策，2025年12月鼎晖投资6.5亿元收购base佰舍苏河项目，其后续“收购—调规—运营优化—资产证券化”的全流程操作，成为上海存量商办楼宇改造为保租房的鲜活样板。
与此同时，多个不同的地方，以速度优先的姿态，加快脚步去推进，借力专项债以及再贷款，达成收购存量商品房进而改建为保租房项目的目的。特别而言非常关键的一点是，保租房REITs已然成为，能够将存量资产盘活起来，并且服务于民生需求的核心载体。一系列具备系统性组合性质的政策举措，促使保租房，从单纯意义上的“民生保障工程”，朝着“具备盈利可能性、拥有循环可持续性”的市场化业务方向进行转型，为满足新市民多样化的住房需求，提供了更多的具备实际操作可达性的路径。
其二，金融工具深度创新以及常态化运用，将保租房“重资产、长周期”运营难题给破解了。住房租赁REITs市场扩容且扩募常态化，变成撬动行业资本循环的关键引擎。数据表明，截至2025年底为止，全国有8只住房租赁REITs已经发行了，多数产品维持95%以上的高出租率。2025年住房租赁REITs新增以及扩募规模在全年公募REITs募资总量里占10.16%。
对8单住房租赁REITs营业收入表现予以观察，行业整体展现出显著特征，此特征体现为“现金流稳健、于扩募的推动下实现增长”。比如说，城投宽庭REIT借助扩募资产并表这一方式，其季度营业收入稳定处于4500万元到4700万元所在区间；华夏基金华润有巢REIT初始募集规模超过11亿元，在2025年12月份达成首次扩募，募资规模达到11.33亿元，并且扩募收获原持有人99.51%的高认购率，该项目自上市以来累计分红率超过4%，从而成为各类机构进行长期资产配置时的热门标的。
不仅在资金方面为保租房市场带来成效，金融工具创新对其赋能所产生的作用，还体现在其他多个层面。以公募REITs退出渠道为例，它促成了行业顺利走通达包含投资、融资、建设、管理以及退出环节的闭环，使得市场化主体以及金融机构能够有足够的信心进入市场并进行投资，改变了以往保租房建设对财政补贴和银行贷款过度依赖的局面，达成了一种新态势。而公募REITs成功发行之后，募集所得资金能够迅速实现回流，以便持续投入到新的项目开发当中，如此一来，便进一步形成了涵盖建设一批项目、上市一批项目以及储备一批项目的循环进展。
其三，市场主体呈现多元参与态势，底层资产实现扩容，这二者共同重塑了保租房行业竞争的全新生态。现如今，保租房市场渐渐形成了一种格局，其中含有地方国企、金融机构等主体，这些主体优势互补，并且协同发力。与此同时，保租房底层资产的类型也变得愈发丰富。
来看保租房供给渠道，行业资产储备充足，且来源多元，可纳入保租房体系的资产类别持续在扩容。其一，多地政策有明确支持，存量商品房收储后改建为保租房。其二，商办大宗资产能够改建为长租公寓，土地属性存在可转换性，这使得此类资产后续纳入保租房体系有了可能性。其三，写字楼等闲置资产改建保租房的可行性已经得到验证。
臂如，有些金融机构借助投资收购闲置的办公楼，跟专业运营商一道合作去开展空间的改造以及后期的运营，彼此按照约定来分享超额的收益，达成闲置甚至不良资产的高效盘活。这进而表明保租房REITs底层资产正从单一的住宅朝着多元的业态进行延伸。未来这个行业有望构建起“发行+扩募+新申报”的良性循环。
当然，保租房具备的那个被称作民生属性的东西是最为根本的，在引导那些有着多元特性之市场主体参与进来的同时，需要对资本介入这件事其所带来的房租上涨这一问题保持警惕。从当下可观察到的市场运营实际状况来讲，不管是哪种具体落实的合作模式，资本进入行业之后凭借规模化运营这种方式去降低行业整体成本已然变成市场当中占据主导地位之旋律。依据某一家券商所做出的相关测算，上海地区的保租房租金相较于周边依照市场化模式运行的公寓而言要低上百分之十五至百分之二十这个区间范围里头，这既达成了新市民所拥有的要求“安居”的需求，又对项目运营能够保持可持续的状态给予了保障，最终实现了民生保障与市场化运作两者之间的平衡。
远望往后，因保租房相关配套政策体系越发完备，多样市场主体存在相差迥异竞争以及敢于创新，会促使该行业由“标准化提供”朝“个性化达成”转变，精确适配新市民“能够住得起且舒适居住”刚出现的需求此情形表明，长租公寓资产证券化会步入更细致、更繁杂发展进程，建设形成保租房市场发展创新生态。
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