持续探底的是二手房市场，跌幅最大的是二线城市，然而在年末的时候，北京、上海的成交量却悄然回暖，且市场正在分化之中去寻找新的平衡。
在二零二五年的一整年当中，全国范围内来自一百个城市的二手住宅价格，累计出现了下跌的情况，幅度竟然达到了八点三六个百分点，并且这个跌幅，相较于二零二四年而言，还扩大了一点一个百分点。房价已经连续四年处于调整状态，而且下跌幅度仍然在不断地扩大，由此可见，二手房市场当前的状况寒意十足，令人担忧。
去年12月的时候，百城二手住宅的平均价格是13016元每平方米，这个价格和上一个月相比下降了0.97%，和去年同期相比下降了8.36%。与之形成对照的是，在同一个时期，百城新建住宅的价格和上一个月相比却上升了0.28%，和去年同期相比上升了2.58%。
这一冷一暖的背后呈现出一种状况，这种状况反映出当下房地产市场具有结构性分化的特征，在这种特征下高端改善楼盘对新房市场起到支撑作用，然而高挂牌量以及预期偏弱这两个因素持续压制着二手房价格。
01 年度跌幅扩大，四季度下跌加速
2025年，二手房市场出现下跌情况，此下跌并非以匀速的状态进行着。在一季度的时候，累计下跌幅度为1.51%，在这一季度里，一月到二月期间，房价还持续着2024年四季度所呈现的温和修复态势，然而，到了三月开始，跌幅又一次扩大了。
步入二季度，下跌速率加快，累计跌幅达到2.12%，进入三季度，下跌速率依旧加快，累计跌幅达到2.26%，到了四季度，跌幅进一步扩展至2.73%，这表明下半年房价下行压力持续加大。
看月度数据，这趋势更明显，2025年11月，百城二手住宅均价环比下跌0.94%，同比下跌7.95%，到12月，环比跌幅扩大到0.97%，同比跌幅扩大到8.36%。
百城新建住宅价格下跌城市的数量，同样处于增长态势之中。具体而言，上半年的时候，月度环比呈现下跌态势的百城新建住宅价格城市数量，处于40至60两者之间的范围；到了下半年，出现价格下跌情况的城市数量，进一步扩大至60个以上；在12月这个时间节点，百城新建住宅价格环比下跌的城市数量，确切地说为68个。
02 各线城市全面下跌，二线城市跌幅最大
各个不同等级城市的房价所展现出来的表现呈现出显著的差异。在2025年的时候，对于一线城市而言，二手住宅价格累计出现了下跌的情况，下跌幅度为6.72%，并且其中在四季度的时候跌幅相比较之下更加显著。
二线城市，累计下跌幅度为9.08%，从而成为跌幅最大的城市梯队，这主要是由于二线城市挂牌量与成交持续处于活跃状态，所以价格调整幅度相对较大。
一、三四线城市累计下跌幅度为8.30%，二、其跌幅处于一线和二线城市两者之间。三、需要注意的是，四、此前价格韧性比较强的一线城市，五、受到市场预期趋向于弱的影响，六、在四季度出现了“补跌”这种现象。
2025年，新房市场呈现出不一样的景象，一线城市部分城市特别是上海，因豪宅产品入市节奏加快，新房挂牌均价累计上涨幅度较大，达到了10.13%，这使得一线城市新房价格累计上涨了6.67%，而二线城市之中，虽然市场新房价格就整体而言累计上涨了1.80%，然而很明显的是，接近六成的二线城市在这一年里，其新房价格实际上是处于下跌态势的。
03 以价换量，二手房成交占比提升
最为明显的二手房市场特征，在2025年呈现为“以价换量”，业主借助降价推动成交，进而带动需求释放。
全年重点30个城市的二手住宅达成了约174万套的成交量，这种量，和上年同期情况基本保持一致，且，这一成交规模是在价格作出让步的状况下得以实现的。
就成交结构角度而言，二手房于市场里的占比，呈现出持续上升态势。在2025年的时候，30城二手住宅成交的套数，与新房以及二手房二者加起来的成交量相比，其比重大概是65%，且相较于2024年一整年，提升了4个百分点。
说到城市方面，在2025年这一年，北京二手住宅成交数量为17.4万套，和上一年相比微微下降了0.8%；上海二手住宅成交数量是22.2万套，这是自2022年以来出现的最高成交量，和上一年对比增长了4%。
在年末的时候呢，许多个城市都出现了那种所谓的“翘尾”此种行情。到了2025年12月这个时间节点，北京的二手住宅呈现出成交了17200套这样一个状况，达成了全年之中第二高成交量的结果；上海这边成交了19935套；深圳成交了4941套如此数量，这是下半年以来月度里最高的成交量水平呀，而且环比还增长了10.5%。
04 土地市场缩量提质，房企聚焦核心城市
土地市场，与之相对应的是住宅市场，在2025年的时候，呈现出了“缩量提质”这样的特征。
在全年之中，300个城市住宅用地成交的规划建筑面积同比的时候出现了下降，下降幅度为13.7%，出让金同比也出现了下降，下降幅度是10.7%。房地产企业拿地的情况进一步朝着核心城市进行聚焦，其中北上深杭蓉等这些城市土地拍卖的热度是比较高的。
“前高后低”的走势在土地市场热度方面得以呈现。一年中的第一个季度，由于上一年年末新房市场出现了回暖的情况从而产生带动作用，导致核心城市的土地市场率先出现了升温的状况，三百个城市的住宅用地溢价率上升到了百分之十三点四。
可是，随着优质地块供应的节奏慢慢放缓，溢价率渐渐地回落了：在二季度的时候，它降低到了7.5%，到了三季度之际，又降低到了5.7%，而在12月的时候，更是进一步降低到了2.1%。
就城市集中度而言，在二零二五年时，TOP二十城市中的宅地出让金占全国的比重是百分之五十二，相较于二零二四年全年，小幅提升了一个百分点。这表明土地市场进一步朝着核心城市集中。
05 政策持续发力，稳市场成为重点
2025年时，面对市场调整，政策持续发力，10月发布了《“十五五”规划建议》，该规划建议定调出“推动房地产高质量发展”，并且强调要清理住房消费方面不合理的限制性措施。
中央经济工作会议在12月举行，此次会议进一步对“着力稳定房地产市场”作出部署，并且围绕着控增量、去库存、优供给等多个方面，明确了具体的任务方向。
在同一个月的时候，财政部以及税务总局共同发布了文件，个人销售住房的增值税征收率出现了下调的情况，具体是：个人要是把购买时间不足2年的住房对外进行销售，那么其增值税征收率从5%调整为3%，而购买时间满2年的住房，继续是免征增值税的状况。
在地方这一维度而言，北京是最先开始对楼市相关政策予以优化的，这其中涵盖了将非京籍家庭购买房产所需的社保年限要求进行降低，对多孩家庭给予支持使其能够多购置一套房产，以及不再将首套和二套商业贷款的利率加以区分等情况。
在上海，以及深圳，有多个城中村展开了改造项目，项目的“房票”，进入到了发放阶段，此情况加速了城中村改造项目的推进。
06 改善需求支撑市场，产品结构分化
从对于需求结构进行观察的这个角度来看，到了2025年这一年的时候，房地产市场之中存在着一个相当显著的变化，具体情形是，改善性需求变成了该市场的重要支撑力量。
由中指监测得出的数据显示，自2025年开始，北京、上海、成都、宁波以及合肥诸如此类城市之中那些高总价用于改善居住条件的楼盘，其房屋售卖情况表现得颇为良好，进而带动了30个城市里120平米以上户型的新房所达成交易的占比持续不断地提升。
那个里面的一百二十至一百四十四平米这样一个户型所占的比例超过了百分之三十，改善要求变成了新建房屋市场供给和需求的主要力量。
就具体城市而言，是跟2024年同一个时期进行比较，单看2025年1月到11月这个阶段，在30个作为代表的城市里头，可以发现，有20个城市，那些120 - 144平方米的产品成交套数所占的比例出现了提升的情况，其中比如说上海、长沙、南昌这类的城市，提升的幅度相比较而言是比较显著的。
在高端市场里，需求维持着平稳状态。于2025年1月至11月期间，在北京、上海那些总价位于1000万至2000万这个区间的新房产品之中，成交的套数相较于同比，分别出现了增长38%以及增长22%的情况，展现出了一定程度的韧性。
07 2026年市场展望：分化与筑底并行
看向2026年，中指研究院持有这样的观点，分化以及筑底依然会是房地产市场的核心特征。
2026年，是那“十五五”正要开始的头一年，还是稳定房地产市场的关键一年呢。预估会有更多具备增量性质的政策，加快朝着落地的方向发展，进而促使需求得以释发出来。
按照中指进行测算，处于中性的情形之下，预估在2026年全国新建商品房的销售面积同比会下降6.2%，而其降幅相较于2025年是有所收窄的。市场分化的态势持续延续，“好城市+好房子”仍然是具备结构性机会的。
政策层面来说，予以预计，到2026年的时候，相关政策将会持续朝着靠前的方向去产生推动力量。从而加快房地产稳定的进程。在北京、上海、深圳等核心城市的情况之下，限制性政策是有希望持续得到优化的。与此同时，城中村改造的货币化安置方式，降低房贷利率这一举措，加大购房补贴等这些方面同样是具备能够产生推动作用的空间的。
依据市场趋势而言，政策得以落实，经济基本面趋向好转，居民就业收入方面的预期已然改善，这些依旧是购房需求获取修复的关键重要基础。伴随市场库存逐渐回落，搭配着社会预期的修复，在“十五五”后面的中期阶段，则房地产极有可能逐步地从不稳定的调整时期脱离出来。
回想2025年，二手房屋市场的深度调整，事实上是房地产走向市场化进程里必然会出现的清理状况。有着较高的挂牌数量，预期比较薄弱，还有结构性的分化，共同组成了这一年的市场基本面貌。
2025年12月，百城二手住宅的每平方米均价是13016元，当月新建住宅每平方米均价为17084元，二手住宅均价相较于新建住宅均价低了超过4000元，这样的价差体现出新房与二手房市场供需关系全然不同。
自2026年起，政策不断地着力发挥作用，房地产市场有希望渐渐地稳定下来。然而在短时间之内，市场依旧会处在探寻底部的进程里，购买房屋的人需要依据自身的需求慎重地做出决定。
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