虽北京楼市整体步入调整阶段，然而市场分化十分明显，部分二手房资源依旧呈现出强大的韧性。把多家中介机构给出的成交情形综合起来看，东城、西城、海淀、朝阳这四个核心城区里，均出现不断活跃的二手房小区。此之中涵盖了西城区的荣丰2008、东城区的望坛新苑、海淀区的上地东里、朝阳区的芍药居北里等标志性楼盘。
全面综合去看，从西城那小型户型的“神奇楼盘”再到东城刚刚进入市场的稀少二手房，由海淀具优质教育资源的房源直至朝阳需求刚具的大规模楼盘，它作为“流量红盘”并非是偶然事件，实则是精准且恰好地命中了当下市场的核心诉求要点，其背后是有着清晰明了的“硬核”价值逻辑关系的。 。
西城小户型200多万元就能“上车”
荣丰2008。新京报贝壳财经记者 袁秀丽 摄
流往西城成交的数量里，荣丰2008算是比较可观的，二手房其销售秉持的一个核心逻辑在于，设定的条件是“低门槛” 。
荣丰2008开始建造是在2001年，总的建筑面积达成了34.56万平方米，一直到2008年才整体完工可以入住。小区大概有5645户人家，是由17栋楼构成的，和四周的楼盘相比较而言，最为显著的特征是房屋户型小、总价低，而这也是它房屋转手率持续居高不下的主要缘由。
实际上，荣丰2008的交易量连续多年一直占据榜首。结合机构给出的数据来看，在过去一年里，那里的看房人数突破了6800人，这一人数是周边远见名苑、朗琴园等小区看房人数倍数关系中的俩倍。正因如此，荣丰2008周边汇聚了相当数量的二手房门店。它始终居高不下的人气，也引发了其他区域经纪人的艳羡之情，“一整年下来，仅仅买卖荣丰2008的房子就行。无需像我们这般四处奔波忙碌。”附近马连道中介门店有一位经纪人这般讲道。
荣丰2008有着居多的小户型，其户型面积是从19平方米至60平方米左右的开间，当中二三十平方米的房源数量是最多的。另外，荣丰2008还涵盖了约160平方米的大三居，然而这种产品相对而言是比较少的 。
从挂牌价方面来看，当下200多万元便能够得以“上车”。依据经纪人小张进行介绍，该小区最为突出的特点是流通性良好，这还是西城除去平房、半地下房源以外地段，那总价处于最低水平之处的那个楼盘，小区的换手率较高，成交的节奏较快 。
荣丰2008给出了“低总价西城入场券”，招引了部分冲着西城户口且预算受限的年轻购房人，这其中涵盖了一部分在金融街工作的年轻白领，然而，荣丰2008的问题是居住户数多，物业服务管理始终遭人指责。
裕中西里、裕中东里，它们是排在西城流量第二位次的存在，这是建于20世纪80年代以及90年代的房子，属于“德胜学区”，三帆中学附属小学在裕中西里小区内。尽管“多校划片”政策下有调剂风险，可仍没使家长们停下脚步。当前挂牌均价在13万元/平方米左右，三四十平方米且不带电梯的一居室，总价最低在600万元以下 。
坐落在北二环跟北三环之间的裕中西里、裕中东里，交通不存在阻碍，周边有着地铁8号线、10号线、12号线。另外还有医疗等公共方面的配备，属于西城二手房里“全能型”一类。然而它的不足之处在于房子相对陈旧 。
东城二环边稀缺次新房受宠
2025年，属于东城的流量盘，是望坛新苑，它处在南二环的边上，距离永定门外地铁站大约200米，它是北京核心区中体量最大的棚改项目，总住户超过5000户。
望坛新苑在2023年竣工并交付，到2024年底的时候，陆续有房源开始上市进行交易。就房源而言，包含有着50多平方米的一居室、64平方米以及81平方米的两居室、95平方米和109平方米的三居室，所有的房源都是以精装修这个状态交付的。当下，挂牌的均价大概是8万元每平方米，从房源方面来看，两居室所占的比例比较大。虽然望坛新苑是属于回迁安置房，不过房屋的性质仍然是商品房。值得被提及的是，望坛新苑与高端项目天坛府相邻，后者当前的挂牌均价是12万元每平方米。
2025年初的时候，刘女士也去了望坛新苑看望，总共去了两次，据她讲，那个时候，在周末去看房的人数量众多，针对一套房子而言，会有两三组看房的人。“存在那么一些房子，是从来没有住户居住过的，呈现出的是开发商刚刚交付房子时的模样。屋子是经过精细装修的，只要拎着包就能够直接入住。望坛新苑最大的优势在于位置优越、房源崭新，跟周边众多房龄超过20年的房源相互比较的情况下，望坛新苑确实是具备相当大吸引力的。”。
身在东城区，次新房源稀缺，望坛新苑吸引了诸多改善客户，这些客户期望在内城买到房龄相对较新的房子。然而，最终刘女士放弃了，她认为南北朝向两居户型采光欠佳，并且社区环境难以与真正的商品房社区相媲美。
在东城区流量方面处于第二位的，是新景家园东区还有广渠家园，新景家园东区位于崇文门商圈，崇文门商圈属于北京内城极为繁华且配套极其成熟的区域当中的其中一个区域，小区有17栋板塔结合建筑组成，典型户型从58平方米一居室到98平方米三居室都有涵盖，当下的挂牌均价为9.7万元每平方米。
代表便捷交通以及拥有内城便利生活的小区是广渠家园，它紧挨着广渠门外大街，还靠近地铁7号线，当前房源挂牌平均价格是7.5万元每平方米，与崇文门等核心区域相比较，价格具备更深层次更加独特的“亲和力”。
能够瞧见，东城区存在内城难以复刻的区位，有着成熟且便利的生活氛围，并且有新近入市的新房促使居住品质得到提高，吸引了部分改善需求 。
海淀教育、产业支撑“老破小”交易
上地东里。新京报贝壳财经记者 袁秀丽 摄
居于上地东里、育新花园之地转化成成为引发居民迁移浪潮的流量较大区域，吸引不同需求的购房者，他们目标清晰，一种是为了子女入学教育便利，另一种是为了工作通勤方便。
有这么一个地方，上地东里它属于海淀区，是那种普通的老旧小区，这里楼栋数量众多，居住的人口密度很大，然而其价格却并不低。当下它的挂牌价格已经超过了10万元每平方米，在最近的一年时间里头，带有看房意向的人数超过了4000人，不管是挂牌的价格、挂牌的数量，还是去看房的人数，都在区域之内的其他小区之上，相比其他小区领先很多 。
上地东里户型面积跨度不小，有主力户型为59至73平方米的两居室以及三居室，上地东里具备优质的教育资源，其中涵盖上地实验小学和上地实验学校，除此之外，上地东里处于中关村软件园辐射区域，汇聚了众多互联网巨头，不但存在住房需求，而且拥有较强的支付能力，然而，上地东里的缺陷很显著，属于典型的“老破小”社区。
据经纪人小冯讲，小区房源流通性很棒、成交颇为活跃,基本上全是没电梯的板楼，个别单元设有外挂电梯。购房者里，有因孩子上学便利的家长，还有在附近大厂上班的人。
育新花园具备大型社区综合优势，楼的数量有50多栋，户数已有5000多户，它属于高校教师住宅社区，最初业主主要是高校教职工，小区紧挨着地铁8号线育新站，使得出行便利，作为大型社区，周边商业配套状况良好，并且社区自身带有“育新学校”，这所学校是从小学到高中的十二年制，对于那些注重教育连贯性、想要避免小升初“折腾”的家庭来讲，吸引力颇为可观，目前挂牌均价是6.7万元/平方米。
朝阳大型社区主打性价比及通勤方便
朝阳流量较高的楼盘有芍药居北里、弘善家园和农光里，它们都不是高端次新房，而是性价比更高的二手房，能满足刚需上车、职住平衡以及成熟生活等多元需求。
东北四环内有个大型社区叫芍药居北里，其总户数超过1.2万，在售房源超过200套，近一年有超过万人来看房，并且在该区域其挂牌量和成交量都位居前列。过去一个月里，成交较多的是二三居房源。
芍药居北里所处位置的地理方位十分优越，其周边用于生活的配套设施极为完善齐全，区域之内存在着中国人民大学附属中学朝阳学校小学部，除了来自郊区的家长在这儿进行房屋置换之外，还承接了数量众多的、那些在望京区域工作的年轻白领们的刚需性质的置业需求，芍药居北里在性价比方面表现得十分突出显著，其住宅产品所涵盖涉及的是38至145平方米的户型，二手房挂牌的平均价格是6.7万元每平方米 。
在经纪人小李的介绍当中，提到了芍药居北里，芍药居北里属于公房、 且位于经济适用房社区，它是没有办法和商品房社区相进行比较的， 就算如此，小区往近两年以来，一直都在持续进行着环境改造 。
弘善家园是大型混合社区，其中涵盖经济适用房，还有安置房以及商品房，总户数超过1.2万，户型主要是中小型，总价控制得较为恰当，是东二环至东三环区域内很难得的“上车盘”，目前挂牌均价是3.9万元/平方米，一居室总价不到200万元。
拥有便捷通勤优势的该小区，业主罗先生称，他于此处居住快20年，以往曾考虑换房，经多方比较后发现，于北京极难寻觅到性价比如此之高、去往各处皆便利的社区 。
农光里是处于成熟地段的小区，它处在东三环劲松 CBD 辐射区域，社区规模比较大，房龄相对来说较老，不过一居室在 200 万左右就能够实现购房，当前挂牌的平均价格是 4.9 万元每平方米，这吸引了诸多在周边工作且注重生活便利性的买房者。
朝阳区有流量聚集的楼盘，它依靠总价、或者通勤、又或者配套方面某一项突出优势，或者多项突出优势，进而满足了北京刚需群体的务实需求，还满足了北京改善群体的务实需求 。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶称，就2025年北京，二手住宅成交总价，接近七成，都在500万元以下情况，表示这个市场，“刚需刚改”特征很明显。
通过上述小区能够清楚地瞧见，当购房的逻辑越发回归居住的本质之际，具备不可复制的“硬核”要素时，不管是携带着教育资源、稀缺房源属性，又或者是性价比高这样的情况，都构成了资产流动性的“护城河”。在刚需刚改成主流的交易背景当中，保持活跃的小区恰恰是精准地回应了市场的真实诉求。
新京报贝壳财经记者 袁秀丽
编辑 杨娟娟
校对 吴兴发
0 留言