农村宅基地房屋交易暗藏风险
“长期租赁”背后
可能隐藏法律陷阱
乐东法院近期审结
一起宅基地违建房屋
“以租代售”纠纷案
为群众敲响警钟
2019年6月，河南的石女士透过他人介绍，跟刘某签订了《房屋租赁合同》，此合同约定石女士以18万元“租金”的代价，获取海南乐东某村一栋自建楼第六层房屋的“70年使用权”，而且还具备可以转租以及继承的权利。石某先后把17万元支付到村民陈某的账户。后来该房屋由于属于未经审批的宅基地违建，在2020年底的时候被行政机关实施了强制拆除。石某于是向法院提起诉讼，宣称刘某隐瞒了房屋本来是违建的事实，请求确认合同是无效的，要求对方返还已经支付的款项并且赔偿相应损失。刘某辩解称，双方实际上是“合作建房”，石某是自愿进行的投资，并且合同当中约定了，遇到拆迁情况时，仅会按照比例来分配补偿，不会进行退款；陈某则声称，自己仅仅是代收款的那一方。
法院释法
乐东法院受理了这个案件之后，针对“合同性质究竟是租赁还是买卖”，“合同到底有没有效”，“款项应不应该返还”等焦点，组织双方进行举证、质证，并且结合已经生效的相关行政判决，对案件事实展开全面审查。经过审理得出这样的认为：合同性质是房屋买卖，案涉合同尽管名字叫做“租赁”，然而约定的70年使用权远远超过了法定租赁期限，并且包含转租、继承等所有权权能，实际上是农村宅基地上房屋的买卖行为。
与此同时，合同由于违法所以不存在效力的。涉案的房屋属于违法建设的范畴，买卖这种房屋对于整体社会公共秩序状况会造成损害影响，并且违背了公序良俗的原则要求，依据《中华人民共和国民法典》里面相关设定规定，这个涉及案件的合同从一开始就是没有效力的。
另外，款项是应该予以返还的，不过损失得自行承担。合同被认定无效之后，凭借该合同所获取的财产是应当返还的。刘某身为合同相对方以及实际收款受益人，是需要向石某退还十七万元的。同时，石某在交易期间没有审慎地去核实房屋的合法性，自身是存在过错的，所以对于其主张的利息、律师费等损失，法院是不会给予支持的。
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