房屋租赁市场朝着规范化方向发展，在此情况下，房东将房屋出租不再是像以前那样仅仅是进行签个合同、交个房这般简易 。从房源开始进行筛选，到合同签订，再到备案登记，以及税费缴纳，每一个环节都必须要遵循法律法规，只有这样才能够有效避免纠纷、保障自身权益 。本文结合《商品房屋租赁管理办法》以及最新实操要求，为房东细细梳理出来出租房屋的合法合规全流程，以此助力平稳出租、安心收租 。
一、出租前：做好3项核心准备，筑牢合规基础
（一）核查房源资质，明确出租边界
并不是所有的房屋都能够用于出租，房东需要先去确认房源的合法性，借此来避免因为违规进行出租而面临处罚。按照《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，存在着以下这些情形的房屋是严禁进行出租的：属于违法建筑的那种情况；不符合安全、防灾等相关工程建设强制性标准的状况；违反规定改变房屋使用性质的情形；法律、法规规定禁止出租的其他情形。
对于实操内容要点来说，房东要提供房屋所有权证书或者是其他合法的权属证明，以此来保证，出租人与房屋权属证明所记载的主体是一致的；与此同时，要去检查房屋的结构安全情况，还有消防设施以及水电燃气管道等等方面，进而确保符合居住标准，其中厨房、卫生间、阳台以及地下储藏室是不可以出租用来供人员居住的。假若房屋存在共有产权这种情况，像是夫妻共有的、家庭共有的，那就需要取得其他共有人的书面同意，主要是为了避免后续出现权属方面的纠纷。
（二）核验承租人身份，降低出租风险
房东若去核验承租人身份信息，是有权且有义务的，这是为使得房屋及周边环境安全能获保障，要去求承租人给出有效身份证件原件以及复印件，核对身份信息的真实性，在必要的时候可以留存复印件用来备案，要是承租人将房屋租赁起来用做居住之用得确认其居住人数，保证人均租住建筑面积不会比当地人民政府规定的最低标准低，不可以通过隔断等方式拆分出租从而规避监管 。
有一个特别的提醒呈现眼前：要是承租人发出合租、转租的需求，那就需要在事先便将这事儿明确地约定清楚，其中要求转租必须获取房东书面形式的同意，一旦出现未经同意的转租行为，房东能够解除租赁合同，之后去追究承租人应负的责任。
（三）梳理房屋设施，明确权责清单
房屋出租之前，要对房内家具、家电以及附属设施，像空调、热水器、燃气灶、门窗等，进行全面清点，还要记录各项设施的完好状态、使用年限以及维修情况，进而形成书面清单。与此同时，要明确房屋维修责任的划分。按照规定，出租人需要履行房屋维修义务，并且要确保设施安全。要是因为承租人使用不当致使损坏的，那么就由承租人来负责修复或者赔偿。可以在清单里注明设施维修责任的归属，以此避免后续出现推诿扯皮的情况。
二、出租中：规范流程操作，规避合同与备案风险
（一）签订正式书面合同，明确双方权利义务
不能只是通过嘴巴达成约定，不然容易引发纠纷，出租房屋的人与租用房屋的人一定要签订具备书面形态的租赁房屋合同，合同之中所包含的内容必须要覆盖有着《商品房屋租赁管理办法》第七条所规定情形的关键条款，要保证其在法律层面是合理且有效的。关键条款包含有：
倡议采用由当地建设（房地产）管理部门与工商部门一同拟定的示范文本，其条款更为规范，风险更具可控性。在签订合同时，双方要进行签字确认，倘若承租人有多人且为共同居住，那么全都需要签字或者出具授权委托书。
（二）办理租赁登记备案，履行法定义务
《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定表明，房屋租赁合同订立后的三十日内，租赁双方要到租赁房屋所在的市、县人民政府建设或房地产主管部门去办理登记备案手续，还能够书面委托他人代办该手续。部分房东觉着备案没什么用处，然而没备案有可能会面临行政处罚，也就是个人逾期不改正的要处以一千元以下罚款，并且备案之后的租赁关系更有公信力，能当作解决纠纷以及办理相关手续的重要依据 。
备案所要用到的材料有，房屋租赁合同，还有租赁双方的身份证明，以及房屋所有权证书或者合法权属证明，另外还有当地主管部门要求的其他材料，这些材料应当切实真实合法，不能够有隐瞒或者提供虚假信息的情况。要是备案的内容产生了变化，比如说续租了，或者转租了，又或者终止租赁了，那么是需要在三十日之内去办理变更手续，或者延续手续，又或者注销手续的。
（三）依法申报缴纳税费，履行纳税义务
把房屋出租出去这种举动是属于经营行为里面的一种情形，身为房东的人需要按照规定去做申报这种行为从而缴纳相关的税费，具体来说所涉及到的税种以及税率是因为房屋的性质（也就是住宅或者是非自住的住宅类型）、所在的地区而有所不同的，比较常见的税费涵盖了增值税、房产税、个人所得税等这些种类。
在个人出租住宅这件事上实操的要点是，其能够享受到部分税收优惠措施，而有关具体的政策内容需要向当地的税务部门去进行一番咨询；房东必须向税务机关主动地申报纳税，如实把自己租金收入的相关信息进行提供，否则要防止因为出现偷税或者漏税情况从而面临处罚。存在这样一个建议，就是要留存好租金收取凭证以及税费缴纳凭证，用来防备税务核查。
三、出租后：做好履约管理与收尾工作，保障权益闭环
（一）规范房屋交付与日常管理
于交付房屋之际，双方得一同核对房屋设施所处状态，依照出租之前的设施清单逐个予以确认，进而签署房屋交付确认书，针对墙面、地面、家电等当前状况进行拍照留存证据，以此防止退租之时因设施有损坏方面的问题而引发纠纷。在租赁的这段期间，房东具备定期检查房屋使用情形的权利，以此保证承租人按照合同所约定的那样使用房屋，绝对不可以擅自去改动房屋的承重结构，不能对室内设施进行拆改，也不可以去改变使用用途，不过检查必须要提前告知承租人，绝对不可以侵犯其居住时应有的隐私。
要是房屋设施出现自然损耗，像家电老化啦，还有水管渗漏啊，这种情况下房东得及时去维修，要是没有及时修复，进而影响了承租人正常使用，那房东就得按照约定承担赔偿责任或者减少租金；要是因为承租人使用不当致使损坏，那承租人就得负责去修复或者赔偿。
（二）妥善处理租赁变更与终止事宜
租赁期间，要是发生房屋所有权转移情况，像出售、赠与、继承这类，依据“买卖不破租赁”原则，原租赁合同会继续有效，新房东得继续履行原合同义务，不能单方解除合同。要是房东打算出售房屋，要在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权，没保障优先购买权的话，可能致使房屋买卖合同无效。
在租赁终止这个时间节点，双方要去办理房屋交接的相关手续，要对设施的状态情况进行核对、要结清涉及水电气暖以及物业费这些方面的费用，在确认不存在任何争议之后，按照合同所约定的那样去退还押金。要是承租人出现了违约行为，像拖欠租金、损坏设施这种情况，房东能够扣除相应的押金以此作为赔偿，扣除的金额必须得有明确的依据，剩余的部分要及时地退还 。
（三）留存相关凭证，防范纠纷风险
于租赁整个流程之间，房东务必要妥善地留存各种各样的凭证，这其中含括租赁合同以及补充协议，还有房屋权属证明，另有承租人身份的复印件，房屋交付或者交接清单，租金收取凭证，税费缴纳凭证，维修记录还有费用票据之类的。那些凭证乃是处理租赁纠纷，应对行政核查的关键依据，建议留存纸质版以及电子版的备份，其保存期限不少于租赁终止之后1年。
0 留言