年底已然达到，原本渐近平稳态势的二手房市场忽地又变得热闹起来了，上海、北京同时呈现出“翘尾”行情。
今年上半年，上海二手房成交量一路上扬，势头迅猛，7月份之后，成交量虽有所下降，然而到了11月，成交数量又开始呈现上升态势，全年数据不但轻松地超过了去年，并且还创造了近四年以来的最高纪录。
有着诸如此类形势情景类似的状况存在于北京，在十一月以及十二月期间，二手房成交的套数呈现出环比增长的态势，那些热门小区之中前去看房的人接连不断，在价格这一维度而言，部分楼盘的业主甚至于组建或者成立了所谓的“保价联盟”，内心十分害怕担忧自己家的房价会被那种类似“内卷”的形势给压低降下去。
此轮行情背后，到底是政策效应的持续延续，还是供需关系发生了变化，亦或是采取了以价换量的策略呢？
“老破小挂牌一周就能卖掉”
12月下旬，位于上海市普陀区某头部中介曹杨板块门店的工作人员，在对第一财经表示时称，最近，哪怕只是“老破小”，只要挂牌价合理，一周就能卖掉。
有这样一名中介人士，他感觉到如今已经临近年末了，工作又一次变得忙碌起来，市场呈现出成交量上行的趋势 。
上海市房地产交易中心披露数据进行统计得出，截至12月18日，今年上海二手房市场累计成交数量为24.39万套，该数据超过了2024年全年的24.27万套，并且显著高于2023年的数据，也高于2022年的数据，创下了近四年来二手房成交量的新高。
回看全年成交的走势情况，2025年上海二手房市场呈现出这样一种特征，即前期较高而后边较低，并且在年末的时候出现翘尾现象。其中，3月份的成交量达到了2.93万套，此为全年成交的最高峰，4月份的时候成交量依旧维持在2.34万套的较高位置；步入下半年，市场的热度有所降低变暖但是到了11月，二手房的成交量又一次回升到了2.29万套。
照官方平台“网上房地产”给出的数据来看，截止到12月20日的时候，上海12月份的二手房成交数量已然突破了14000套，按照这样去计算的话，12月整个月的数据是存在突破2万套的希望的。
有某内部人士，是头部中介的，对记者讲，离12月结束还有一周，要是12月仍能够超过2万套，那么市场是真的好转了，并推测明年市场气势有望进一步提升。
北京的二手房市场同样在年末稳住了“基本盘”。
位于北京市昌平区的房产中介李明，最近显著地察觉到自己忙碌起来了。他宣称，自己所在的片区内，热门的小区在最近两个月当中，成交数量都大概在80套上下，相较于上半年而言，明显呈现出好转的态势。一些潜在的购房者，在价格以及政策的作用之下，也于年末的时候入手并进场了。
在李明的观念里，当下的时候，价格是对购房者有着重要影响作用以及意义的因素。“我这儿存在着具有一套报价为298万这样子金额的房子，跟年初时段的同户型房源进行相比这个动作而言，这套房的价格已经实现了回调60万这个具体数值，并且存在着全款客户把价格谈到了280万这个情况。”，他进行表示，相近一周来这个时间范围内，由于性价比较高这个因素所产生的情况而言，几乎每天都会出现有人来看房这种行为表现。
依据北京市住建委给出的数据，在2025年11月的时候，北京市二手住宅网签的数量是14446套，与之前相比环比增长了19.5%。就在当月，北京链家新增房源的数量环比增长了3.2%，新增客源的数量环比增长了5.5%，买卖双方进入市场的情况都有所增加，这体现出市场的热度正逐步恢复。截止到12月20日，在本月北京二手房成交的套数已经达到了14362套，环比增长了3.5%。
部分核心区域挂牌价已止跌
这一波年末“翘尾行情”从何而来？
某头部中介人士表示，上海“8·25楼市新政”对非沪籍单身人士购房予以放宽，因政策利好，不少单身者着手看房、签约，这一部分成交于年底开始呈现，相应地，我们察觉到年末成交的主力户型皆是低总价的小户型。
认为受到多重因素影响的，是上海中原地产资深分析师卢文曦，二手房市场活跃了 。
首先，今年一整年的二手房市场，已然都处于那样种“以价换量”的状态，低总价的门槛，吸引了数目不少的购房者选择“上车”，与此同时，还有数目不少的改善型买家，急切地想要卖掉自身比较旧掉的房子，进而去置换相对而言比较好一些的房子，以此来达成居住方面的升级，故此在价格之上做出的让步幅度较大。
“其次，今年上海新房市场的涨价幅度蛮显著的，中环以内已经开出了十一万每平米的价格，内环以内新开盘的基本都是十七八万每平米，并且面积至少在一百八十平米以上，总价高昂。对于预算一千多万的买家而言，并没有什么优质的新房可供选择，在这种情形之下，二手房的性价比就突显出来了，而且二手房许多都处在成熟板块，位置极佳，所以到了年底有很多人都选择购买二手房。”卢文曦讲道 。
合硕机构首席分析师郭毅告知第一财经，北京市场存在类似情形，今年，北京二手房市场展现出几个显著特性，其一，单价连续8个月处于下行状态，其二，套均成交总价的跌幅更为显著，今年6月时，北京二手住宅套均总价大概为380万元，截止到11月，已下滑至350万元左右 。
她说，在当下二手房交易这个结构里头，中低总价以及中小面积这样子的房源它成交所占的比例是比较高的，进而就致使套均总价产生了结构性的下调。部分老旧小户型房源持续地降价，甚至出现了超跌的情况，这就让这类房源性价比浮现出来了，吸引更不少刚需客群加以关注，带动成交产生升温 。
受市场里弥漫着的，那种降价情绪的影响，北京的二手房市场也出现了业主“保价联盟”。日前，海淀区柳浪家园项目有一封给业主的信，其内容显示，是在呼吁业主“守住房价交易底线”，橡树湾项目给业主的信里也表明要“理性挂牌、合理议价，避免价格内卷”。
郭毅称，供应跟需求间的平衡关联，才是左右房价能不能企稳的要点，当下，北京二手房挂牌数量大概是15.7万套，同去年的高点17.6万套相比显著降低，然而跟市场处于低点时刻的数量大约在10万套相较，依旧处于较高水准，部分小区创立了 “保价联盟”，目的在于防止个别业主由于担心房价往下走而大幅降价，致使整个小区价格体系遭受损害 。
她觉得，只有挂牌量回落到那10至12万套的区间范围，北京二手房市场的价格才有可能真正趋向于稳定，甚至出现向上的拐点。由于当前板块分化持续加剧，部分主城区老旧小户型已经进入相对稳定的阶段，然而此前抗跌性比较强的区域，却反倒出现了价格“补跌”的情况，所以市场要经历这一轮价格调整以及补跌的过程之后，才能够进入价格稳定的阶段 。
对于二手房供应这一方面而言，上海二手房这一市场的挂牌量，也已然是连续多个月份呈现出快速下降的态势了。如此一来，该市场的抛压情况显然是有所减轻的。依据上海头部中介所公示出来的挂牌数量相关数据来看，自2025年4月开始，市场的挂牌量便开启了逐月下降的模式，而当前最新的挂牌量，已然下降到了14.3万套左右了。
身为卢文曦作出判断认为，明年上海二手房市场大概率依旧会处于通过价格换取成交量的态势，然而“量”不会出现回落，在“价”的这个方面，跌幅将会进一步缩小。“当下，于一些极为稀少的核心区域小区，挂牌价已然停止下跌，甚至出现了上涨的情况，这样的一种趋势有希望进行蔓延，下跌的小区将会越来越少，跌幅将会越来越小，市场会逐渐朝着稳定的方向发展。”。
就后市予以展望的情况下，郭毅同样持有这样的看法，当下从中央一直到地方的政策导向已然极为清晰明确，那便是“止跌回稳”，以此推动市场朝着稳定的态势发展，而年底召开的中央经济工作会议也为房地产政策的调控明确了方向，一方面会借助降准降息之类的货币政策给予支持，另一方面会逐渐取消限制性质的措施。
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