临近 2025 年终结，这一年里，全国新房的市场呈现出截然不同的状况，一方面是高端楼盘在新房市场中密集扎堆且热卖旺盛，而另一方面却是刚需类型的楼盘面临着去除库存极为困难的局面。
随着中指研究院最新发布了2025年1至11月全国重点城市二手住宅成交排名，该排名出炉后发现，全国重点城市间的二手房市场，分化格局尤其让人关注，在一些城市二手房成交量急剧上升，然而在另外一些城市，成交量则几乎削减了一半，呈近乎腰斩状态。
西安，身为西北核心城市，在全国这般大视角里，其二手房成交规模如何，价格走势怎样，又交出了一份怎样的成绩单呢？
01
30座重点城市二手房：13城涨、17城跌
由这份中指研究院所发布的成交数据当中，不难发现，在今年前11个月时，全国重点城市的二手房成交规模，呈现出了极为悬殊的差距。
并且，存在着这样一个极具趣味的规律，新房市场呈现出火爆态势的城市，通常情况下二手房市场同样会表现得十分火暴，成都正好是最为典型突出的实例。
成都、上海、北京这三个城市，在成交榜上占据前三，其中排名处于全国第一的成都，更是遥遥领先，在今年前11个月，房屋成交数量达到了足足21.5万套二手房，这个数量，简直能等同于许多中小城市历经几年时间才有的成交量，并且，成都的新房市场，最近这两年以来，始终都维持着相当高的热度。
于此同时，不少二线城市的表现颇为显著，成交量出现了可观的同比增长幅度：南昌凭借 32% 的涨幅领衔，沈阳（涨幅为 18.5%）、哈尔滨（涨幅 16.2%）、济南（涨幅 14.1%）等 13 座城市，也都呈现出成交套数同比上涨的情况。
当然，有表现好的，就有表现不如意的。
对于二手房成交量同比跌幅处于靠前位置的三座城市而言，其中一座城市是大连，其跌幅达到了 47.1%，并且成交了 20950 套 ; 还有一座城市是长春，该市跌幅为 23.5%，成交数量是 14319 套 ; 另外一座城市是佛山，其跌幅为 19.2%，成交套数为 48821 套 。
当中，今年开头的十一个月时节里，大连区域的二手房成交数量，跟去年同一时期相比较，几乎达到对半减少的情况；。
此外，南京有成交量小幅下滑情况，郑州成交量也有小幅下滑，天津成交量同样出现小幅下滑，福州成交量也呈现小幅下滑态势，长沙成交量也出现了小幅下滑，昆明成交量也有小幅下滑表现，青岛的成交量也出现了小幅下滑，而西安是处于下跌城市范围中的城市，至于西安的具体表现情况，我们将其放置在第二部分再予以详细解说。
需特别指出的是，在30座城市当中，昆明有着9500套的数量，它是唯一一座二手房成交量处于万套以下的城市 。
再看价格维度，全国二手房市场的降温态势已经成为共性。
由中指研究院进行数据监测得知，当下百城二手住宅平均价格是13143元每平方米，与上月相比呈环比下降 0.94%的态势，和去年同期相较同比下跌7.95%，且加入降价行列的城市还在不断持续增多。
一线、二线城市，三四线城市，都摆脱不了该趋势 ，北京、上海这样的头部城市，二手房价格也在降幅，只是成都的抗跌性相对强些 ，跌幅比其他不少城市小很多？。
当下，全国二手房价的情况是集体呈现下跌态势，其核心原因在于市场供需出现了失衡状况，有房产想要卖出的业主方面，数量不断增多，挂牌量一直处于高位状态。然而另一方面，潜在购房者基本上都持有观望的心态，他们觉得房价依然存在下行的空间，这种买涨不买跌的心理，反过来又对房价的上涨动力起到了进一步的压制作用，最终使得情况形成了恶性循环。
02
西安1-11月成交8.6万套，与官方数据基本吻合
由中指研究院所出的这份报告显示，在2025年期间，于1月至11月这个时间段内，西安的二手房成交套数达到了86797套，其成交面积为916.05万㎡ 。
依据西安住建局每月所披露的总共成交套数88288套，这一数据是与之基本相契合的，即便有着细微的差别这种情况，也属于在合理的统计范畴之内的 。
若从成交规模来观察，于30座重点城市里头，就成交套数同比排名而言，西安位居第23位在其中，成交体量属于二线城市的中游层次水平，成交套数同比出现了4.6%的下跌情况，而且成交面积同比下降幅度为3.5%。
与其他城市相比能看到，全国部分城市的二手房成交套位数变动幅度极大，然而与此不同的是，就同比情况来讲，西安二手房市场的成交套数，并没有明显的上涨或者下跌态势彰显，从总体方面表现出较为突出的稳定性，不但体现出一定程度的抗跌特性展示出此属性，市场韧性相较于多数能级等同的城市而言，也显著较为出色具备更佳的韧性 。
结合国家统计局先前的月度数据，西安二手房成交结构清晰呈现，90至120㎡的刚需户型、120至144㎡的刚改户型依旧是成交主力，这表明西安楼市“以自住需求为核心”的基本面未发生改变。
03
西安二手房的“危”与“机”
不过当前西安二手房市场也面临着核心挑战：库存压力高企。
直到当前为止，单单是贝壳平台之上，西安的二手房挂牌数量就已然突破了十七万套，在供需处于失衡状态的格局情形之下，市场的议价空间仍旧在持续不断地拉大，有一部分急切想要达成成交的业主，不得不持续进行降价，从而做出让利行为。
再加之市场预期呈现出偏弱的状况 ，购房者的观望情绪变得更加浓厚了 ，“买涨不买跌”这种普遍存在的心态 ，把那二手房的去化难度又给进一步加重了 。
在这般的市场环境状况之下，二手房存在着高库存的情形，这也为刚需群体留出了更为大一些的议价空间，这种情况适合在择机的时候进入市场。
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