步入接近尾声的2025年时，全国新房市场呈现出冰火两重天的态势，其中一边是高端盘密集地扎堆热销于新房市场，而另一边却是刚需盘在新房市场面临着去化艰难的状况。
其中，伴随着中指研究院最新公布的，2025年1月至11月期间全国重点城市二手住宅成交排名的结果呈现，全国重点城市之间的二手房市场分化态势，同样是引人注目，存在着这样的情况，部分城市的二手房成交量急剧飙升，然而，另外一些城市却是房产交易数量几近大幅削减。
于全国这般大视角之中，身为西北核心城市的西安，其二手房成交规模情况如何，价格走势又是怎样，究竟交出了一份怎样的成绩单呢？
01
30座重点城市二手房：13城涨、17城跌
在这份由中指研究院发布的成交数据里头，不容易看不出来，于今年为止的前11个月份期间，全国重点城市的二手房成交规模，呈现出了极为明显且悬殊的差距。
再者，存在着这样一种颇为有趣的规律，即新房市面上表现得较为火爆的那些城市，通常情况下二手房市场同样也是呈现出火爆态势的，而成都恰恰就是最为典型的一个实例。
成交榜前三被成都、上海、北京这三个城市占据，其中排名全国第一的成都突出领先，今年前11个月，成都二手房卖家了21.5万套，此数字等同于不少中小城市几年的成交量，并且成都新房市场在近两年始终维持着相当高的热度。
与此同时，不少二线城市有着很亮眼的表现，成交量出现了可观的同比涨幅，南昌以32%的涨幅处于领跑位置，沈阳（有着18.5%的涨幅）、哈尔滨（有着16.2%的涨幅）、济南（有着14.1%的涨幅）等13座城市，也都呈现出成交套数同比上升的情况。
当然，有表现好的，就有表现不如意的。
在同比跌幅靠前的三座涉及二手房成交量的城市之中，其中一座城市是大连，其跌幅为47.1%，并且成交了20950套；还有一座城市是长春，它的跌幅是23.5%，成交数量为14319套；另外一座城市是佛山，其跌幅为19.2%，成交套数是48821套。
其中，大连在今年前11个月的时候，二手房的成交数量，跟去年同一时期相比，近乎减少了一半 ，。
除此以外，南京的成交量出现了小幅下滑，郑州的成交量出现了小幅下滑，天津的成交量出现了小幅下滑，福州的成交量出现了小幅下滑，长沙的成交量出现了小幅下滑，昆明的成交量出现了小幅下滑，青岛等城市的成交量也出现了小幅下滑，西安也在下跌城市之列，至于西安的具体表现，我们会放在第二部分再详细讲述。
需要特别指出的是，在30座城市当中，昆明有着9500套的数量情况，它是其中唯一的一座，其二手房成交量处于万套以下的城市。
再看价格维度，全国二手房市场的降温态势已经成为共性。
据中指研究院进行数据监测显示，当下百城二手住宅的均价是13143元每平方米，与上月相比呈环比下跌态势，跌幅为0.94%，跟去年同期相较呈现同比下跌情况，跌幅达7.95%，不断有城市加入到降价的阵营当中，而且这一城市数量还在持续增多。
不管是一线、二线城市，还是三四线城市，都没能摆脱这个发展倾向，就算是仿佛北京、上海这般的顶尖城市，二手房的售卖价格也处于下降态势，仅有成都的抗跌性能相对比较突出，下跌幅度远远低于其他城市。
全国二手房价集体下调，关键缘由在于当下市场供需不均衡，欲出手房产的业主持续增多，挂牌量一直处在高位。潜在购房者大多抱观望态度，觉得房价仍有下降余地，买涨不买跌的心态，反过来又进一步抑制了房价的上升动力，最终构成恶性循环。
02
西安1-11月成交8.6万套，与官方数据基本吻合
据中指研究院的这份报告来讲，2025年里边，1月到11月这个时间段，西安二手房成交的套数达到了86797套，成交的面积是916.05万㎡ 。
此一数据，跟西安住建局按月所披露的，累计成交套数为88288套之情形，基本相契合，即使存在细微差距，亦归属于合理的统计范畴之内。
从成交规模方面权衡，于30座重点城市当中，按照成交套数同比排名去仔细考量 的情况下，西安处于其中第23位，其成交体量在二线城市里处于中游水准，成交套数同比呈现下降之势，下降幅度为4.6%，成交面积同比也出现下跌情况，下跌幅度是3.5%。
同其他城市相比能看出，与全国部分城市二手房成交套数大幅波动不一样，从同比角度看西安二手房市场成交套数，没有出现明显的涨跌情况，整体展现出较强的稳定性，既体现出一定的抗跌特性，市场韧性也明显比多数同能级城市更优 。
联系国家统计局先前的月度数据而言，西安二手房成交结构清晰呈现，90至120㎡的刚需户型，以及120至144㎡的刚改户型，依旧是成交主力，这表明西安楼市“以自住需求为核心”的基本面未曾改变。
03
西安二手房的“危”与“机”
不过当前西安二手房市场也面临着核心挑战：库存压力高企。
一直到现在，单单只是贝壳平台里西安的二手房挂牌数量，就已经冲破了17万套，在供需不平衡的状况下，市场能够还价的空间还在不断地拉大，有些着急把房子卖出去的业主，只能继续降低价格来给予优惠。
市场预期偏弱的影响不断叠加，购房者的观望情绪变得愈发浓厚，“买涨不买跌”这种普遍心态，又进一步加重了二手房的去化难度。
处于这样的市场环境所带来的状况下，二手房存在高库存的情形，这也给刚需群体留出了更大的议价空间，这种情况是适合择机入市的。
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