本周，国家统计局发布了最新的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，11月，南京新房价格环比上涨了0.2%，在全国并列排名第三，仅仅次于合肥、襄阳的0.3% 。
这还是在从今年4月开始起到10月这段期间，持续连跌了7个月之后，南京新房价格迎来了停止下跌转而开始回升的情况。
说起来这确实算是个好消息，然而呢，城市房价的整体状况究竟如何，这得去看包含二手房在内的所有相关数据才行：具体来讲，二手房房价与上一个统计周期相比下降了1%，和去年同期数据相比下降幅度达到了7.8%。
换而言之，南京二手房价格于近一年这段时间当中，下降幅度未达8% ，老实讲，依我个人的感受而言，下降幅度应当不止如此之少 。
所以，涛哥对南京热门楼盘（二手房）在最近一年（也就是2025年12月同2024年12月相比较）的价格变动情形做了统计，一句话总结就是：去年年末时我原本觉得那已然是南京房价的低谷了呀，哪曾料想竟然还有如此大的下降空间呢！！
到2025年年底的时候，河西南区域商品房的二手成交价格持续不断地下探下跌，整个所在板块基本上告别了5万每平方米的价位呢！并且每个各个楼盘基本上大多都有着20%至30%的价格下降幅度呀，远远高于所公布的个位数下降幅度哟！
去年年末的时候，河西南有着豪宅典范表现的，像万科翡翠滨、融创滨江ONE、河西金茂府这类的，当时还处在5万/㎡这样的水准，可现如今全都低于5万了，有的楼盘甚至已经开启4万的守护之战了，以融创滨江ONE来说就是如此！
就中国府而言，最新成交价格为每平方米五万七千八百元还是在四月的时候创下的，最近这段期间并没有相关数据，它之后是否还能够卖到每平方米五万元，真的很难确切地讲！
经过十多年的发展，河西南人居格局基本明了：
吐出时代红利的“星八客”
以海峡城、鲁能公馆、升龙天汇、五矿崇文金城等为代表的早期“星八客”，其中最久的已交付超10年 。
处于2021年到2022年的那个巅峰阶段，基本上售卖价位都达到了6万，甚至是超过6万这样的水准。就算是以往有着限售政策的情况下，这一批业主也拥有着足够多的机会去把红利转化为实际收益。
当然了，要是不进行变现的话，如今基本上也都纷纷成为倒贴的情况了，当年新房价普遍是三万到三万五每平方米，现在没有任何一个能够达到那样的价格的 。
尤其值得一提的是海峡城云珑湾，在过去的近一年时间里，其价格下降幅度达到了37%，到2025年年底正式出现跌破2万这个关键界限的情况，最终成交的平均价格仅仅只有1.9万每平方米。
“2017-2020年”改善诸盘
在2017年至2020年期间，绿地海珀星晖，华侨城天鹅堡，正荣滨江紫阙，鱼嘴金茂悦，建发珺和府，河西金茂府一期，中国府，万科翡翠滨江，融创滨江ONE，颐和铂湾等，板块的迭代改善产品，陆续上线。
早一点的二手房，像绿地、正荣这类，同样赶上了房价高峰这个时间点然后能够出售，其高价曾突破6万每平方米，并且较之“星八客”还要坚挺许多，说的就是这部分二手房所在区域 。
仅仅就当前的情形来瞧，已然都下降到整整3万每平方米周围了。尤其厉害不得了 的是，正荣滨江紫阙以及正荣润峯这两个项目，在那此前的时段之内，价格始终都是相对稳固坚挺的，就算是历经了2023年到2024年期间那样的房价处于低谷的阶段，可依旧是维持着处于较高水准的成交价格呢 。
此时此刻，就连那三万每平方米的成交价居然都难以坚守住了，在过去的这一年当中，二手房的价格下降幅度已然超过了百分之三十 ！
后期纯改善及豪宅项目
当提到更晚些时候出现的诸如君和府、金茂府这般的住宅项目在可以允许进入二手房交易市场的时候，市场呈现下行的大趋势已经是非常明显的了，之前的那种红利已然不再存在。
之后，星叶云墅开盘，紧接着中北金基朗樾府开盘，随后颐和铂樾府等一系列纯改善项目也开盘，新房价格进而被拉高，并且全面处于5.5万+的范畴里，占据该价位水平。
在2022年过后，中宁府前来接棒，天琴华樟前来接棒，伟星长江之歌前来接棒，建发缦云前来接棒，中海江南玖序前来接棒，源上丹若等进阶豪宅前来接棒，它们之中存在着四代宅，南京首个 360°环幕立面等高辨识度标签。
河西江湾那可谓是豪宅之地，原本新房价格处于7万往上的状态，如今却不知不觉地降到了6万；河西南鱼嘴到鱼腹的那个项目，其新房价格仅仅只能勉勉强强维持在4万这样一个水准。
今年开始以来，河西南区域的二手房的这个房屋市场，总体所呈现出来的活跃度相当高，然而实际的成交价格，却远远地低于业主预先所期望的那个数值！
价格这一块儿也是很难用言语一下子说清楚，那些付出八成首付，总计价值达到千万的项目，有的是有价格却没有市场而被远远地搁置起来，有的情形是低价把它拿出售卖，无奈之下选择忍痛离场 。
近一年以来，南部新城那些二手房的成交价格，整体呈现出一片相当惨淡的状况。不过呢，由于其规划时间比较晚，并且相对来说整体密度较低，普遍具备的品质都是铝板外立面加上科技系统以上的水准（复地宴南都、保利堂悦这两个除外），所以从整体上来看，其房价仍然处于3至4万每平方米的区间范围之内。
就二手房价格数据而言，比品质层次不齐的河西南，好看许多~
价格跌幅较大的项目
复地宴南都作为板块“古早”盘，最近一年跌幅较大，朝着2万/㎡一路狂奔，保利堂悦作为板块“古早”盘，最近一年跌幅较大，朝着2万/㎡一路狂奔。
另外，云澜尚府跟金地大成雅境同样是境遇相似的两者哟，都降到了每平方米三万元的价格啦，年同比下降幅度大概是百分之二十五呢。
华著兰庭划分成南北两个区域，北区所拥有的是洋房类产品。在今年年初的时候，有一套售价达到4.8万每平方米以上的房源被售出，自那之后，便再也没有人前来询问关注了。这样的价格，在整个南京范围内，都能够随意进行选择了 。
南区的小高层，其跌幅是比较大的，现在的价格呢，和金地所拥有的大高层产品相比，已经没有太多的差异了。
保值率较高的项目
看向整个南部新城的二手房市场，在最近的这一年当中，文渊府这个项目是保值率最为出色叫好的存在。其整体的降幅仅仅只有7%，然而依旧能够在价格领域稳稳站住4万加上每平方米的位置。
首先，存在这样一种情况，洋房与小高层形成的组合，其在容积率以及得房率方面所具备的优势是极为显著的；其次，还有另外一些缘由，那便是它距离万象城是最近的，对于未来自住而言生活具有相当大的便利性，并且处于最为繁华的地段 。
润鸿府身为跑道南组团的仅有代表，在近一年当中，其价格上的变动不算十分大，幅度为14%，但仅仅是跌破4万每㎡这个当前状况，就还是致使相当多的业主内心存有不甘之情！
那关于在江核那儿的价格，实际上在上个星期的时候涛哥就已经讲过其中的一部分内容了，只不过呢并没有跟去年年末这个时期的数据去做那种详细的对比分析。
这里主要说一下：
江核隧道口那儿的价格出现了全面性的崩盘情况，在最近这一年时间里，基本上每个时段都有着百分之三十的跌幅，价格整体全面下降到了每平方米一万五千元以上 。
二、大华云江印月，以及天宸江樾，还有中交锦方，它们成为了江核近一年当中最具抗跌属性的楼盘。特别是云江印月，其二手房成交价格居然基本上处于持平状态！
去年年末的时候，那些尚在讥讽保利西江月的位于隧道口处的业主们，到了今年年末，恐怕也不会有任何人能够笑得起来了~~。
卓越大江、保利江汇、江畔都会上城、江与城、正荣润江城，各以自己的情况而言，润锦城，不管是哪一个，其降幅都在30%以上，无一例外。
这里面有着往昔被称作江核房价天花板的润江城，还有凭借热度及保值率闻名的江与城、江畔都会上城，房价里所含的不实部分被更进一步地去除，和江核政务区基本上趋于相同了。
大华云江印月，其降幅小，天宸江樾，降幅同样小，中交锦方，降幅还是小，并且这三盘的成交价，都在2万/㎡以上 。
其中，天宸江樾是位于江核政务区的住宅项目，这个项目距离万汇城最近，其地利优势较为明显。
中交锦方处于核中核滨江地段，云江印月同样位于核中核滨江地段。定山大街即将开街，其热度相对较高，保值率也相对较高。中交比大华低不少，这大概和前期维权情况有关，也和品质确实存在不足相关。
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