租赁行业里过去存在的诸多问题，诸如预付保证金被不合理扣除、业主无故终止租赁合同、部分房屋存在甲醛污染、不实出租信息导致看房费用被骗取等情况，终于有望得到彻底解决。
2025年9月15日，我国首部针对住房租赁活动规范的行政法规——《住房租赁条例》即将开始执行。这项经过三年讨论的法规，首次在国家层面上确立了押金由政府监管、房源必须登记、租金公开监督三项机制，旨在为全国2.4亿租客的正当权益提供全面保护。
01 市场乱象丛生，租客权益频受损
租赁行业中的诸多弊端，很多人都有切身体会，2024年8月，贵阳市潘先生和几位租客就碰到了“二房东”的欺诈行为，他们交了押金和租金之后，对方就不再联系，租客和房东都受到了损失。
常见此类情况。据中国消费者协会2023年信息，大约有百分之三十五的房屋租赁矛盾与保证金问题有关。以深圳租客李女士为例，她搬离住处后，中间转租者以墙壁“有损伤”为由扣除了四千八百元押金，但实际进行修补所需的费用不到三百元。
除了押金事务，伪造房源也是普遍的圈套。租客刘鑫刚离开大学校门不久，在寻找住处时碰到了伪造房源的情况。中介首先收取了300元作为看房费用，然而所见之屋与网络上的照片大相径庭。
02 新规内容解读，三大亮点引人关注
《住房租赁条例》由七章五十条构成，针对租赁领域存在的诸多问题，给出了全面性的应对措施。
亮点一：押金有了“保险箱”
《条例》第十项规定：出租人收取押金时，必须在租赁协议中明确押金的金额、退还期限以及可以扣除押金的情形等细节。若非租赁协议中事先约定的情形，出租方不得无理扣留押金。
北京市明确，个人转租达到10套住宅时，必须完成市场主体注册手续，同时将押金和超出三个月的租金全部转入政府部门指定的监管账户，此举旨在从根本上杜绝押金管理方面的问题。
亮点二：违规房源无处遁形
《条例》第七条提出具体规定：出租的住宅必须满足建筑安全、消防安全等方面的要求，并达到相关强制标准；厨房、卫生间、阳台等非居住区域禁止单独出租给人居住；出租的房间每户居住人数上限和人均最小居住面积，需要遵循设区的市级以上地方政府制定的标准。
上海市住建委在2024年第二季度进行排查时指出，有百分之二十三的群租房存在私接电线、违法分隔等安全问题，新规定推行后，这类存在安全风险的出租方式将得到有效控制。
亮点三：租金操纵失去空间
《条例》第二十九条规定，设区的市级以上地方人民政府，需要成立住房租金的监督系统，并且要时常公布房租的数值信息。
北京市已经针对回龙观、天通苑等热门地段推行了租赁价格参考标准，租客能够查询到相应区域的正常价位，此举将有效遏制“区别对待”、“毕业季临时加价”等不良行为。
03 房东面临挑战，合规成本上升
新规推行以来，房东们遇到了不少难题。职业二房东赵先生谈到：“在现行规定中，他不能再进行群租和隔断，所有房源都改为整租，这样一来，运营成本增加了百分之二十七。”
根据中国房地产估价师协会所发布的信息，2024年上半年北京市从事个体租赁业务的中间商数量出现了18%的下降。该行业正处于结构调整阶段，那些运作方式不合规的小型中介机构以及“二房东”将被市场淘汰出局。
规范经营同样有利可图。赵先生补充说：“政府管理押金使租客对我更有信心”。实际上，依照规定运作虽然初期提升了开销，但长远来看有助于形成稳固可靠的租赁互动。
04 租客体验改善，市场走向透明
新规推行以来，租客感受出现诸多积极变化。签约环节变得更为标准，链家、自如等机构已启用电子合同登记机制。
租客李晨谈到，如今通过手机扫描二维码可以核实房源的产权状况，签约过程全程都有录像，这样就不用担心出现阴阳合同的情况了。广州的租客林小姐也指出，系统会自动进行产权信息的比对，之前遇到的虚假房源问题现在再也没发生了。
处理矛盾的方法持续进步。杭州市推出了国内首个“住房租赁矛盾智能调解系统”，试运行三个月后，调解成效达到了78%。该系统能够自动发现合同中隐藏的风险条款，并提供相应的法律援助方案。
05 长远市场影响，促进租购并举
《住房租赁条例》的推行会对住房租赁市场产生重大改变。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，《条例》为“租购同权”的实现奠定了法律基础。
《条例》第十三条清晰指出：租赁契约持续执行符合标准时限后，房东能依据相关准则获得政策性便利，房客也能根据相关条款享有配套的基础性社会服务，这项条款为租赁双方确立了稳固的政策前景。
另外，《条例》第五条明确指出：国家倡导住户将个人房产用于出租，同时推动公司活化并翻新旧式工业厂房、商业办公空间、长期持有的商品房等，使其变为租赁用途，以此拓宽租赁房源来源。此举旨在提升租赁市场房源数量，并维持租金价格稳定。
06 全球经验借鉴，本土化创新实践
《住房租赁条例》的制定参考了国外的做法。德国实施的“租金控制法”要求最近四年内签订的合同价格不能超过官方参考价的110%，这样可以有效遏制非理性的租金上涨，到了2024年，该国房租的增幅稳定在1.2%。
日本规定所有房屋租赁业务都要通过有资质的代理机构进行，租客的保证金由独立的金融机构代为保管，这种做法使得东京地区因租赁问题引发的司法案件数量在过去十年里减少了百分之四十一点。我国现行的保证金由政府部门监管的机制，在确保资金安全方面与东京的实践有相似点，不过这种安排更加符合我们国家的租赁行业运作特点。
07 拥抱变化，迎接租赁市场新时代
《住房租赁条例》的推行，是住房租赁行业从无序状态转向依法治理、标准化的新起点。虽然新规让部分出租者面临暂时困难，不过，依照规定经营、规模较大、有信誉的机构，未来将获得新的发展契机。
租客方面，新规给予全面保护，能够防止“转租转借”、无端提价、无故扣留押金等情形出现。出租方角度，法规界定了操作范围，良好的市场秩序更有助于实现持续稳定的回报。
对于政府管理部门来说，《条例》构成了坚实的管控基础，从根本上改变了过去缺乏明确规定的困境，有利于稳固租赁互动、降低矛盾，推动居民合理迁移。
租赁市场无序发展的阶段已经告一段落，由于新政策的推行，房东们需要调整经营方式，不过这将促成租赁关系更加稳固，租客的信用度会提高，房屋的空置时间也会相应减少。
租客们将享受到更加公开的市场状况，合同管理将变得更为标准，居住权益也将获得更强有力的维护。这样，一个成熟规范的租赁市场，会带给所有人更优质的居住感受。
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