当前社会鼓励租赁和购买并行发展，业界正通过多种新颖举措努力解决“住得更好”的社会目标问题，国泰海通最近发布的一份资产管理通告表明，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT计划申请通过定向增发或其他途径扩大资金规模，并添置新的基础建设资产。
此时，上海城投控股股份发布消息，公司董事会已于8月5日批准了增资方案，增资计划中的基础设施项目涵盖城投宽庭·浦江社区和城投宽庭·九星社区这两个公租房项目。
城投宽庭REIT的市场化推进主要依靠增资扩股，这是其持续壮大的核心驱动力。城投控股副总裁兼财务负责人吴春这样强调。新增资产注入REIT项目后，将面临更严格的投资者监督。这种外部压力会促使运营管理层提升工作质量，提高运营效率。同时，这些改进也将有助于改善品牌形象和运营水平。
观察家强调，运用REITs资金途径来盘活现有资产是现今处置闲置资产的主流做法。国内市场上，目前已发行的保障性租赁住房REITs共计七只，其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REITs以三十亿五千万元的发售体量位居第一。
动态主动管理
近几年，关于REITs的相关支持政策不断出台。
二零二零年，国家发起了基础设施公募REITs的初次尝试，二零二一年七月，保障性租赁住房被归入了这一范畴。二零二二年五月，相关机构颁布文件，详细规定了保障性租赁住房REITs的发行标准等事项。二零二二年八月三十一日，首批三只保障性租赁住房REITs成功挂牌交易，这样就为租赁住房开辟了权益融资的新路径。二零二二年十二月九日，华润有巢REIT成功上市，这标志着市场化的机构首次涉足这一领域。
促进房地产业朝向“长期持有型物业”发展，同时鼓励私人资金介入公共住房项目，使得城投宽庭REIT产生了增资的意愿。
消息显示，今年前六个月，城投宽庭保租房REIT已经累积了6337万元可分配的金额，其年度现金流分配比例是4.196%，当前市场价值为42.72亿元。
城投方面人士指出，这是管理团队对自身项目实施积极调整的成效。现阶段，城投宽庭已拓展至上海九个行政区域，承建十九个开发项目，涵盖超过两万七千套可租赁房产，累计为近五万名客户提供了服务。上海城投置业经营管理有限公司的常务高级管理人员吴弢说明，从经营效益来看，城投宽庭在二零二四年获取的租金总额已经超过五亿元，与二零二一年相比，实现了将近十倍的显著增长。”
在这背后，是不断壮大并规范的住房租赁市场。
《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》表明，在四个特大城市中，租房者数量将近四千万，所占比例接近一半；在四十个关键城市的租赁市场中，超过三分之一的租客年龄在35岁以上，对居住条件提出了更高的要求。自9月15日起，《住房租赁条例》开始执行，这将促使租赁市场实现向更优质方向发展的转变。
上海城投依照该城市的发展思路，2019年推出了“城投宽庭”这一品牌，主要面向新市民和青年人的住房需求，2024年1月，它发起了长三角地区首例保障性租赁住房REIT，从而探索形成了“投资融资建设管理退出”的循环模式。
需要留意的是，过去四年，我国首批公募REITs发行上市后，整体市值已经突破两千亿元，位居亚洲第一，促使众多市场参与者的投资意愿增强。
这一情况也为保租房REITs的后续增资提供了借鉴。上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁助理兼首席投资官徐刚强调，增资是REITs平台实现自我发展的关键途径。
扩募仍存挑战
城投宽庭扩募目前虽已进入审核阶段，但最终完成时间尚未确定。从单一项目盈利模式向资本生态盈利模式转变，是城投宽庭REIT在推进扩募过程中必须克服的首要难题。
据消息，基金成立后首个投资项目是城投宽庭REIT，国盛资本在2022年市场低迷时大量买入，一方面看重其底层资产光华、江湾社区的良好品质，另一方面也信任城投的运营水平。
这两个项目，浦江社区和九星社区，能够被选中去扩充基础资产，跟它们运作得很好有密切联系。首先，它们两个的出租率都达到了九十以上。其次，它们是所有现存的里面，准备最充分、质量最好、运作状况也最理想的。而且，它们还保持着之前项目质量一直提高的策略。
根据相关统计，九星社区在2024年6月份的运营情况显示，前四个月的出租比例高达94%，现阶段这一数值已经超过95%的水平；浦江社区经过两年的运营，出租比例大概维持在90%到91%之间。
在扩充资金来源时遇到的第二个难题在于，依据《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）的规定，项目运作期限通常需达到三年以上。不过，对于那些能够产生持续稳定回报的项目，其运作年限条件可以适当放宽。
城投此次租赁社区的推进效果，能否依靠实际运作情况来扫除障碍，目前尚无定论。上海城投虽已着手进行审查，不过考虑到监管机构着重考察收益的持续状况、项目的合法合规程度以及运作的平稳性，因此完成时间难以预测。
业内提及的第三项难题，在于管理层面，在出租率高的状况下，组织需借助规范化管理，依靠专业力量，以及应用数字化平台来削减成本，同时拓展租赁后服务，以获取除租金外的其他收益，并提升客户忠诚度，面对浦江社区附近五六个竞争对手，上海城投为了确保项目盈利，不仅不能参与价格竞争，还需借助人才租房补助等优惠措施来招徕租户。
它正面作用依然值得赞扬。像戴德梁行华东区董事总经理黎庆文所说，上海城投宽庭主动增加资金，既能促进上海城市发展与人才住房，又是一个刺激市场资金周转，有效利用闲置资源的市场范例。
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