租售并举。
当前社会鼓励租赁和购买并行发展，业界正通过多种新颖举措努力解决“住得舒适”的社会目标问题，国泰海通最近发布的一份资产管理通告表明，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT计划采用定向增发或其它途径进行规模扩大，并打算购置新的基础性设施资产。
当前，上海城投控股（600649）发布相关通报，该公司董事会在8月5日已经批准了增资方案，此次增资将关联两个基础设施项目，分别是城投宽庭.浦江社区和城投宽庭.九星社区，这两个项目都属于保障性租赁住房。
城投宽庭REIT的市场持续进步主要依靠增资扩股。增资扩股后，资产注入REIT项目将面临更多投资者的监督，促使运营管理团队提升工作质量，增强工作效率，进而促进品牌运作。
观察家们认为，运用REITs的资金途径来盘活现有资产是当下处置闲置资产的主流做法。国内市场上，现已发行的保障性租赁住房REITs共计七只，其中国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REITs的发行体量达30.5亿元，位居前列，并且具备动态的主动管理机制
近几年，关于REITs的相关支持政策不断出台。
二零二零年，国家发起了基础设施公募REITs的初步尝试，二零二一年七月，保障性租赁住房被归入了这一范畴，二零二二年五月，相关单位发布了文件，详细规定了保障性租赁住房REITs的发行标准等细节，二零二二年八月三十一日，三支保障性租赁住房REITs成功挂牌交易，这样就构建了租赁住房权益融资的新路径，二零二二年十二月九日，华润有巢REIT成功上市，标志着市场化机构首次涉足这一领域。
促进房地产领域朝向“长期持有型物业”方向转变，同时号召社会资金介入公共住房项目开发，使得城投宽庭REIT也产生了增资扩容的意愿。
消息显示，到今年上半年为止，城投宽庭保租房REIT已经具备了6337万元的可分配资金，其年度现金流分配比例是4.196%，当前的市场价值为42.72亿元。
城投方面人士指出，这是运营部门对自身项目实施的积极动态调控所致。据悉，城投宽庭在上海九个区域设置了十九个项目，负责管理的房产数量超过两万七千套，已经累计为近五万名客户提供了服务。常务副总经理吴弢补充说明，从效益来看，城投宽庭在2024年租金收入总额超过了五亿元，与2021年相比，实现了将近十倍的迅猛增长。”
在这背后，是不断壮大并规范的住房租赁市场。
《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》表明，四个核心都市的租房者总数将近四千万，这个数字几乎占到了全部租房人群的一半；在四十座关键城市的租赁群体里，年龄超过三十五岁的人超过三分之一，他们把生活居住条件当作首要考虑因素。从九月十五日开始，《住房租赁条例》正式推行，这将促使租房行业实现向更高质量方向发展的重大转变。
上海城投依照该城市发展规律，2019年创建了“城投宽庭”品牌，主要满足新市民、青年群体的居住需要。2024年1月，它启动了长三角地区首个保障性租赁住房REIT，形成了“投资融资建设运营退出”的完整模式。
引人注目的是，过去四年里，我国首批公募REITs挂牌后整体市值突破两千亿元，位列亚洲第一，激发了不同类型市场参与者的投资兴趣，使其活跃度显著提升。
这也为保租房REITs后续增资提供了借鉴。上海国泰海通证券资产管理有限公司总裁助理兼首席投资官徐刚表示，增资是REITs平台实现自我发展的关键途径。增资过程依然面临一些难题
城投宽庭扩募目前正处在审核阶段，但最终完成时间还没有明确。从单项目获利模式转变为资本生态获利模式，是城投宽庭REIT在推进扩募过程中必须解决的首要难题。
据消息人士透露，国盛资本将城投宽庭REIT作为基金成立后的第一笔投资，选择在2022年市场处于较低迷的时候大量买入，这既因为看重其基础资产（光华、江湾社区）的良好品质，也由于对城投公司管理水平的信心。
这两个项目能够加入新的底层资产，同它们出色的运作状况有很大关联。首先，它们各自的空置率都极低，达到了90%以上。其次，它们在所有现存项目中，基础条件最为完善，资产质量与当前运营状况都是最优的。此外，它们还保持了之前项目在品质上持续提升的方针。
根据统计信息，九星社区在2024年6月份的运营情况，前四个月的出租比例高达94%，现阶段已超过95%；浦江社区已经运营两年，出租比例大概在90%到91%之间。
在增资过程中遇到的第二个难题在于，依据《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(发改投资〔2024〕1014号)文件规定，项目运作期限一般需达到三年以上。不过，对于那些能够产生持续稳定回报的方案，可以酌情减少其运作周期的最低标准。
城投此次租赁社区的推进，能否借助运营信息来扫除障碍，目前还是个谜。上海城投虽然已经着手审查，不过考虑到监管机构对收益持续性、项目合法性与执行平稳性等多方面考量，因此完成时间难以确定。
业内专家提到的第三项难题，在于管理层面，在出租率很高的情况下，公司借助规范化管理，依靠专业团队和数字化平台控制成本，拓展租赁后增值服务，从而提升非租金收益并稳固客户关系。面对浦江社区附近五六家同类项目的竞争，上海城投为了确保项目盈利，不仅不能参与价格竞争，还要运用人才租房优惠等手段招揽租户。
它的正面作用依然值得赞扬。依照戴德梁行华东区董事总经理黎庆文所说，上海城投宽庭主动增加资金来源，不仅能够促进上海城市发展，也有助于人才解决住房问题，更是一个能够调动市场资金，有效利用闲置资源的市场范例。
0 留言