有没有住户发布房屋租赁信息？此般消息一出，立刻引得不少业主主动表明意向，此种现象往昔较为罕见。
浏览租赁网站时，总看见标着“无中介费”“首月优惠200元”“年度支付优惠1200元”等促销标签的出租房源，许多房东正用降低价格、附加额外服务等方法，在竞争激烈的租赁市场中吸引潜在租客。
目前，深圳的租赁市场正显现出若干深刻而隐晦的动态，这种动态在房源数量、求租意向以及租客对未来价格的判断等多个维度上都有所反映。
01
深圳租房成交量近6年新高
但房租已跌至2016年初
一直以来，深圳毕业季的租房市场都会在数据上有所波动。
今年，高校毕业生的数量达到了1222万，这是一个历史性的峰值，7到8月份的毕业季期间，租房市场成为了人们关注的焦点。
深圳贝壳研究院统计表明，自六月下半月起，深圳租房交易量显著增长。
进入7月，高校毕业生租房需求加速释放，成交量创下近年新高。
2025年6月16日到7月15日，深圳租房交易量创下六年来的最高纪录，比2024年同期的数据增加了11.5%。
租赁市场数据，2025年7月，深圳普通住宅每套平均租金为5588元，与去年同期相比增长了1.6个百分点。
按区域划分，四个区域单位的租金都在增加，在交易量大的区域里，福田区增长了2%，南山区增长了1.1%。
关于租赁费用，全国房价行情平台发布的信息表明，2025年7月，深圳的房屋出租参考价格为每平方米93.8元，与上个月相比减少了2.2个百分点；到了8月，平均租赁成本变为95.87元每平方米，数据显示比7月份有所回升。
各种资料来源之间有一定出入，例如，依据贝壳找房公司发布的信息，上半年深圳市住宅租赁市场每平米平均费用为七十四元二分钱。
事实上，2016年深圳的房屋租赁费用是每平方米每月77元，而现在的费用已经比2016年时还要低。
数据仅供参考，以实际为准（数据统计于全国房价行情平台）
从全国的租赁数据来看，也并不乐观。
根据CRIC长租监测统计，七月份五十五座城市个人房源新增数量为61.8万套，这一数值创下三年来的最高纪录。
与之相对应的是，个人房源降价幅度加大；
55座城市个人房源的月度出租单价为每平方米31.65元，较上一周期和去年同期均出现下滑，并且已经持续11个月呈现环比递减的趋势。
在所观察的五十五个城市里，四十七座城市的租赁价格比去年降低了，其中上海的私人出租房月租金降幅为11.78%；仅有厦门和武汉两个城市，前者价格环比增加，后者价格同比上升。
对比起来，深圳在一线城市中房租还算较为平稳。
但是，“毕业季”已经过去，市场开始进入常规的租赁低迷期，CRIC长租预测，往后房租会普遍降低。
但是该机构估计今年八月深圳的房价会略有上升，这一趋势已经表现在出租房源的标示价格上。
02
房价下跌催生性价比
出租回报率上升
深圳的租金收益得益于房价的回落，展现出缓慢而轻微的增长态势，目前的租金收益比率大约是1.7%。
不过，部分小区的租金回报率较为亮眼。
根据产品类别分析，公寓由于售价不高并且部分地理位置优越，其租金收益率最为可观，市区内较为陈旧的小区位居其次，而高档住宅由于价格昂贵，租金收益率则相对较低。
住宅投资中，收益水平最高大概达到3.4%，例如罗湖区有庐山花园、联城美园，福田区有金地名津等项目。
这些项目的共同特点是以小户型为主，总价低但租金并不低。
图源：深圳买房计划
深圳某些公寓的收益水平相当可观，例如恒大城市之光，一套39平米的一居室标价51万，月租金可达2200元；坪山的龙光玖云著，一套37平米的两居室标价60万，月租金大约2000元；这两处楼盘的租赁收益率都超过了4%，可以看作是深圳租金回报率较高的公寓类型。
深圳备受瞩目的一个社区，就是龙华红山的龙光玖钻，这个楼盘在发售初期十分抢手，那时的价格大约在五万到六万之间；这个社区主要包含复式商业办公空间和平层商业住宅，其中，复式商业办公产品不提供燃气接入，开放式厨房仅能使用配备的电磁炉进行烹饪。
这个项目仅在贝壳网就超过290套房产被租用，如此多的房源被出租，主要原因在于多数是投资者，并且房价降低之后，其价值优势也显现出来。
现在这个社区的销售价格大约是三万以上，最近卖掉的房子里，四十平米的两居室卖了一百二十七万，五十三平米的两居室卖了一百七十七万，七十一平米的三居室卖了两百二十万，九十一平米的三居室卖到大约三百万，一百一十二平米的三居室卖到大约三百二十万。
同成交价对比，出租的收益相当出色，能达到3.5%，在龙华地区排在最前面。
如，39平的2房，能租到4000-4500/月左右；
71平的租金能租到6000-6500/月左右；
97平的3房可租到7000多每月；
112-133平的可租到8000-9000多每月。
该房产的租金回报率大约为邻近住宅的1.5至2倍，由于租金收益相当理想，因此这一社区的二手机市场交易频繁活跃。
图源：链家
03
供需变化与心理预期 正在重塑租金格局
从供给端来看，保障房批量入市成为影响租金的重要因素。
仅在上半年度，深圳就增加了超过两万套保障性住房，这些新增住房的疏导效应，让原本就紧张的租赁需求得到了更加广泛的分布。
需求端方面，地铁网络的不断延伸带动了居住外溢现象。
龙岗、光明、坪山这些地方因为价格适中，受到许多租客青睐，已经变成租赁市场的新宠儿。
在心理层面看来，租金开始走低，租客能够挑选的范围明显增宽，他们讨价还价的本事也增强了。这就让房东在招租时遭遇更严重的挑战，必须想出新办法来招揽租客。
另一面，最近“房东税”备受关注，租客最担心的是这项费用会不会最终由他们承担，转嫁到租赁价格里面去。
不同区域情况不同，转嫁可能性有别。
在租赁需求旺盛、房源紧缺的区域，房东占据优势地位，为了确保收入，“房东税”极有可能被加在租金里面，比如城市中心商务地带、优质学校附近，租客可选范围不大，房东增加租金的可能性很高。
在多数房屋供应过剩且招租困难的区域，房东争抢租客的情况很常见。房屋闲置对房东损害严重，例如月租金为三千元的房产，两个月空置就会损失超过六千元。
房东更愿意减少一些租金来换取更长的租赁期限，以此来确保收入的稳定性。目前租赁市场是租客占优势的一方，租客有众多选择，如果房东不降低租金，房产就有可能长时间无人租住。
所以，就算要收取“房东税”，房东很可能会自己来负担，目的是为了提升房源的吸引力，并且降低房产闲置的损失。
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