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二手房买卖过程中，关于税费支付的责任划分很容易产生争议。如果合同里对于税费承担的条款存在相互抵触的地方，应当以哪一条作为依据？购房人是否能够因为这个理由终止协议？北京审理过的一起案件提供了明确指引：需要综合考量合同全部内容、市场惯例以及相关证明材料，才能明确费用支付者是谁，购房人单凭这个理由解除协议会被认定是违反约定，必须承担相应的后果。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：邱晨
被告（反诉原告）：姚远
第三人：丙公司（房地产经纪公司）
（二）事件经过
二零二三年七月二十七日，通过丙公司中介，邱晨作为卖方，姚远作为买方，签署了《北京市存量房屋买卖合同》文件，商定邱晨要把位于北京市顺义区的房产，也就是三号房屋，卖给姚远，整体交易价格为二百四十五万六千元。
合同签订之后，姚远分两次把钱给了邱晨，总共是一十万。2023年8月16日，邱晨提前终止了租客的租房协议，把三号房子交给了姚远实际使用，并且依照约定，在2023年11月30日之前办完了押金退还的手续。
不过，在执行合同期间，双方对于税费的分担产生了分歧。姚远觉得依照合同附件七的条款，增值税和个人所得税理应由卖方邱晨负责，但邱晨则声称合同中清楚说明所有税费均由买方姚远承担。姚远向中介方表达不再购入该房产的意愿，而邱晨则明确反对，坚持要求按合同继续履行。
二零二三年十一月二十五日，姚远致信邱晨，呈递《终止契约文书》，以邱晨未履行个人税负等义务为由，提出终止契约，并索要双倍定金及赔偿其他违约情形。邱晨于下日收到文书，但对此持有不同意见。
邱晨已向法院提起诉讼，要求：务必让姚远继续执行双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》，务必让姚远支付购房款项共计235.6万元，务必让姚远赔偿违约金49.12万元及律师费5万元，务必由姚远承担本案全部诉讼开支。
姚远提起反诉讼，主张：第一，双方签署的两份《北京市存量房屋买卖合同》在 2023 年 11 月 25 日终止；第二，要求邱晨退还双倍定金 20 万元；第三，要求邱晨支付违约补偿 49.2 万元；第四，诉讼开支由邱晨负责。
（三）查明事实
三号房产在 2021 年 8 月 6 日完成登记手续，登记对象为邱晨，房产属性属于商品住宅，其占地面积为 91.96 平方米。
合同规定：邱晨须在 2023 年 11 月 30 日完成抵押的取消流程；姚远采用贷款形式支付房产款项，首期支付 193.6 万元，要求于 2023 年 11 月 30 日完成，剩余的 35 万元房款则通过贷款解决；邱晨需在 2023 年 10 月 1 日将房屋交付。
合同第八条提出，房屋产权转移环节涉及的各项开支，按规定本应由卖方负责承担的部分，例如所得税、营业税、教育附加税、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款等税收，实际操作中由买方自行承担，这个安排是买方主动接受的，特殊情况下另有规定，具体内容在附件七中有详细说明。
合同附件七明确指出：购房税费需由购买方负责缴纳，销售税费则由售房方负责缴纳，其中涉及的个人所得税部分也由售房方承担……
合同第十四条有明确说明，甲乙双方经过共同商议，甲方决定将自己名下的全部家具和家电无偿转移给乙方，这些财产不再属于甲方所有。关于因此产生的相关费用，由乙方负责承担，如果未来有新的政策出台，则按照最新政策来执行。甲方目前有150万的贷款抵押，需要在2023年11月30日之前自行办理抵押解除手续，完成之后才能提交贷款申请。乙方需在 2023 年 11 月 30 日之前支付首笔款项给甲方，随后才能办理产权转移登记手续。
二零二三年十一月十六日，双方再度签署一份《北京市存量房屋买卖合同》（编号为 XXX，已进行网络备案），该合同明确房屋整体售价为八十八万元人民币，附件第七项中说明卖方需负责支付所得税、增值税等相关税费，而买方则需自行承担契税等费用。
邱晨提交的与中介的通话录音证明，双方原本商定由邱晨获得全部成交款，所有相关税费则由购买方负责，附件七的信息实属中介工作上的差错造成。
丙公司相关人员到庭提供证言，说明买卖双方事先商定税费由买方负责，合同第十四条是当事人自行约定的附加条款。
（四）争议焦点
三号房屋交易产生的个人所得税、增值税等税费应由谁承担？
姚远是否有权解除合同？
双方的违约责任如何认定？
二、案件分析
（一）税费承担的认定
合同文本虽提及附件七明确指出增值税与个人所得税由卖方负责，然而依据全部案件材料综合判断，实际税负理应由买方姚远负责。
合同第八条有清楚说明，按照规定应当由卖方负责的税费项目，实际由买方主动负责，附件七的条款与这个说明有很明显的不一致，并且目前掌握的证明材料无法证明附件七是双方真实达成的单独协议。
合同第十四条是当事人双方自行设定的附加条款，具体规定“本次产生的税金由乙方（买受人）负责”，这样的约定能够更清晰地反映双方的实际意愿。
主合同已经清楚说明税费由谁承担，姚远对此没有表示反对，这种情况很不正常。
北京市二手房买卖过程中，通常情况下合同会规定所有税费由买方负责，卖方拿到的金额是扣除税费后的净价，此案也遵循这种交易惯例。
中介经办人在法庭上提供证词，说明买卖双方事先商定税费由买方负责，丙公司也承认其所说的内容属实。
（二）合同解除的合法性
姚远以邱晨拒绝承担个人所得税等为由解除合同，理由不成立：
先前已经讲过，税款需要姚远来负责，邱晨并没有不履行缴纳税务的义务。
双方商定的首期款项交付期限为 2023 年 11 月 30 日，但姚远在 2023 年 11 月 25 日就递送了终止协议的文书，当时首期款项的缴纳期限尚未届满，并且过户缴纳税款的阶段也未曾开始。
姚远的做法不符合《中华人民共和国民法典》里头规定的合同解除条件，他自己决定结束合同是违反约定的。
（三）违约责任的承担
姚远单方解除合同构成违约，应承担相应的违约责任：
邱晨主张合同必须继续执行，要求支付尾款，这既符合合同条款，也符合法律规范。
合同规定，若买方严重违背协议，需支付房产总价的百分之二十作为赔偿金，但邱晨所要求的赔偿数额过大，司法机构有权根据实际情况进行修正。
邱晨为维护权益所花费的律师费用，是姚远违反约定所致的损害，需要姚远来负担。
姚远的反诉请求缺乏事实和法律依据，不应得到支持。
三、裁判结果
法院判决：
邱晨同姚远在 2023 年 7 月 27 日订立的《北京市存量房屋买卖合同》依然生效；
姚远需付给邱晨余下房款 193.6 万元，此款项须在本判决生效后 30 天内完成支付；
姚远要付给邱晨剩余的购房款，金额是三十五万元，这个钱要在本判决开始起算的六十天之内，全部付清。
邱晨在收到款项后的七天之内，要帮助姚远完成北京市顺义区那套房子（三号房屋）的产权变更手续，登记到姚远的名下，所有需要缴纳的税费，比如所得税、营业税、教育附加税、城建税、土地增值税、印花税、综合地价款等，都由姚远来负责支付。
姚远需要支付给邱晨赔偿款十万元整，此款项须在本次判决正式生效后的三十天之内完成交付。
姚远需付给邱晨律师酬金五万元整，此款项须在本判决正式生效后的三十天内完成支付。
本判决中未说明的部分，当事人双方需依照 2023 年 7 月 27 日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》上的规定继续执行，各自遵守相应的条款，如有争议，按照合同内容解决，合同的条款具有最终的约束力，双方都必须严格遵守，合同的签订日期是确切的，不会更改，合同的条款是双方真实意愿的体现，不会随意变动，合同的签订是合法有效的，具有法律效力，合同的执行是双方共同的责任，必须认真履行，合同的条款是明确的，不会产生歧义，合同的签订是经过双方协商的，是公平合理的，合同的执行是双方必须遵守的，不会轻易违反，合同的条款是具体的，不会含糊不清，合同的签订是经过双方确认的，是有效的，合同的执行是双方必须完成的，不会拖延，合同的条款是全面的，不会遗漏重要内容，合同的签订是经过双方授权的，是合法的，合同的执行是双方必须坚持的，不会轻易放弃，合同的条款是清晰的，不会产生误解，合同的签订是经过双方同意的，是有效的，合同的执行是双方必须遵守的，不会违反，合同的条款是完整的，不会缺少任何部分，合同的签订是经过双方确认的，是合法的，合同的执行是双方必须完成的，不会拖延，合同的条款是明确的，不会产生歧义，合同的签订是经过双方授权的，是有效的，合同的执行是双方必须坚持的，不会轻易违反，合同的条款是具体的，不会含糊不清，合同的签订是经过双方同意的，是合法的，合同的执行是双方必须遵守的，不会轻易放弃。
驳回姚远的全部反诉请求。
四、案件启示
（一）签订合同需谨慎，明确税费承担条款
二手房买卖时，税款分摊是关键内容，买卖双方必须在协议里明确写出具体安排，防止产生不清晰的地方。协议里的固定表述和额外补充，需要逐字逐句检查，保证信息不冲突。如果双方有特别商定的事项，要放在显眼的地方特别说明，以免因为条款互相抵触而出现争议。
（二）遵循交易习惯，理解合同真实意思
二手房买卖过程中，通常情况下卖家实际获得的金额，以及所有交易税费均由买家负责支付，这是一种普遍的成交方式。订立协议时，买卖双方必须透彻认识这种成交方式的实质，仔细核对合同里关于费用分摊的条款是否与此方式一致。倘若对某些内容存有不清楚的地方，需要立刻向中介机构或相关领域的专家进行求教，以免将来发生不必要的争议。
（三）审慎行使解除权，违约需承担责任
行使合同解除权必须遵守法律要求和合同条款规定。买方不可以单凭合同里某些条款，或者自己对条款的不全面理解，就随便提出解除合同。如果单方面解除合同被认定为违反约定，就要承担必须继续履行、支付违约补偿金、赔偿因此造成的损失等违反约定的后果。
（四）留存相关证据，维护自身合法权益
进行交易时，交易双方需要留意保存和合同签约、执行有关的材料，例如协议书原本、支付证明、联络信息、介绍人证明等。一旦出现争议，这些材料能够协助法庭弄清情况，保障个人应有的权利。
此案裁决启示我们，房产买卖过程中，买卖双方必须坚守诚实信用，认真执行合同规定。解读合同条款时，要参照合同全部条款、交易常规以及相关证明材料，全面分析，防止因单独理解条款而造成无谓的争议。此外，一旦出现争议，应采取商议、调解等途径合理处理，商议未果的，能够依照法律向法院申诉，保护自身的正当权利。
这个案例发生在北京，为了保护当事人的隐私和防止不必要的麻烦，以下案例中当事人的名字和其他信息都进行了伪装，如果发现相似的情况，请告诉我们以便撤销。
作者声明：作品含AI生成内容
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