深圳楼市在2025年7月上演了一场“分裂”大戏。
宝安区有位房产中介陈先生，正拭去额头的汗水，他透露说，七月份二手房的参观次数尚可，不过新房市场，关注度明显下降，眼下只能期待九十月间能否有所回暖。
从数据上看，宏观的深圳楼市数据趋势也和小陈的体感相吻合：
图源：每日楼市早读
乐有家公布的资料表明，7月份深圳一手房和二手房网签合计为7316套，与上月相比减少了5.9个百分点，和去年同期相比降低了8.7个百分点。
一手房产网上签约数量为2660套，与上个周期相比减少了18.8个百分点，和去年同期相比降低了22.6个百分点；二手房产网上签约数量为4656套，较上一阶段增长了3.4个百分点，较去年同期增加了1.8个百分点，显现出二手市场交易活跃而一手市场交易疲软的状况。
新房售楼处门可罗雀，开发商拼命推货却总感觉投入产出比不高。
二手房市场却悄悄升温，刚需买家趁着价格回调果断出手。
在土地出让领域，前海区域的相关地块竞得异常激烈，最终成交价较底价高出八成六，而在七月三十日举行的龙华地块拍卖会上，仅有单个开发商参与报价。
传统销售低谷碰上行业重新布局，深圳房产市场正困惑地探寻着前进路径。
1.
7月深圳新房市场陷入“越卖不动越推货”的怪圈。
7月份全市有13个新房项目获得预售许可，其中12个项目举行了正式发售活动。当月获批预售的新房总数为6405套，与上月相比增长了218%，这一数据创下了今年迄今为止的最高纪录。
①新房库存增加，月成交下降
市场反应冷淡。七月份深圳新建商品房销售仅两千六百六十四套，与上月相比降低了百分之十八点七，这个数据创下近十七个月以来的最低纪录。
到7月份结束时，深圳新楼盘可售房屋数量为27902套，比6月份结束时多了2241套。
图源：深圳房地产信息平台
②新房去化周期增加，重回“亚健康”
区哥做了估算，以过去一年里平均每月销售新建住房3314套的速度来看，完成销售需要八个月多一点的时间
然而，依据六个月一手新建商品房销售量推算，每月能售出2096套，那么销售所需时间就会是13.3个月。
图源：每日楼市早读
此外，深圳还有许多新楼盘是即卖即得，倘若将这部分计算在内，深圳销售消化所需时间会进一步拉长。
通常情况下，新住宅的销售周期在12个月以内属于正常范围，一旦超过18个月，开发商就会面临经营压力，资金周转变得困难。
现阶段，超过一年半的库存消化时间，表明深圳在新建商品房销售领域，已经显现出若干问题，步入一种不稳定的发展阶段。
区哥认为，这个数据反映出开发商和购房者之间的心理较量，降价促销已经变得非常普遍，而倾向于在价格上涨时购买、下跌时持观望的态度，这种心理因素阻碍了交易达成。
夏季高温与市场持观望态度相互影响，6-8月本就是房产交易的低峰期，导致看房人数显著减少，销售中心接待量明显下降。
2.
与新房市场形成鲜明对比，深圳二手房市场在淡季展现出韧性。
①二手房成交温和上涨，持续以价换量
深圳市房地产中介协会统计，7月份二手房成交5669套，与上月相比增加2.2%，一直保持在5000套的“荣枯线”以上。
根据深圳房产数据网站统计，实际卖出了4656套房子，和上个周期比，数量也增加了。
数据来自深圳房地产中介协会
目前来看，价格让步是成为撬动成交的关键。
乐有家店铺信息表明，七月份二手房平均售价降低到每平米五万九千三百元，低于六万元的水平，与上月相比减少了百分之一点七。同时，房源标价也跟着下降到每平米六万三千六百元，买卖双方能够协商的余地增大到百分之八点三。
购买刚需产品的群体正在踊跃寻找实惠机会，价格低于三百万的房子交易比例增加了二点四个百分点，价值八百万到一千万的升级型房产交易占比也增长了壹点柒个百分点。
2025年上半年，总价不超过200万的房产交易比例是14.69%，与去年同期相比，这个比例增长了3.39个百分点。
以价换量仍在持续。
②二手库存刷新年内新高
成交数量目前尚可维持，但库存方面却潜藏着显著问题，自2025年伊始，深圳二手房待售数量不断增长。
数据来自深圳房地产信息平台
到2025年8月1日为止，深圳市房地产信息平台公布的数据显示，全市当前有售的二手房总共有75,626套，比上个月同期的数量多了1,768套，这个月的增长比例达到了2.4%。
以6月份月均销售房屋5901套来估算，深圳现阶段的二手房销售所需时间长达12.82个月。
深圳的房地产信息平台所收录的数据，仅限于已经发布到互联网上的房源，然而一些中介透露，还有相当一部分房源存储在内部系统中（尚未委托销售），这些数据并未被纳入统计，两者合计起来的数量或许会超过十二万套。
整体来看，无论是新建住宅还是存量房市场，业内普遍认为去年九月实施的调整措施效果正在减弱，市场活跃度亟待新的调控手段来推动，概括来说就是：
药不能停。
3.
供应端，房企对于土地的口味也是愈发“刁钻”。
7月7日梅林关地块竞拍异常火爆，多家企业积极参与，包括天健、越秀、深铁、招商、中海和华润等，它们纷纷展开激烈争夺，最终中海公司成功拍得该地块，成交金额高达23.7亿元，较起拍价大幅溢价了40.7个百分点。
7月14日，前海T201-0232地块成为焦点，多家企业参与角逐，竞争异常激烈，最终招商公司胜出，以21.55亿元价格拿下该地块，相比底价溢价幅度达到86.1%，折算后的楼面地价高达每平方米8.42元，这一价格创下了今年内的新高纪录。
但是，龙华A815-0036那块房产却受到冷遇，只有深业公司一个人参与认购。最后以起拍价拍出，每平方米建筑面积卖到2万8100元，这个价钱甚至比附近一些现房要便宜。
但是，紧挨着这片土地的A8015-0037地块在公开售卖时发生了一些小波折。
深业已经成功获取A815-0036项目，业内普遍预期深业会接着获得0037项目，以便一同开展开发工作。
而深业当然也是这么做的，只是这次却引来了联投的竞争。
历时将近五十次报价，深业最终以十七点八九亿元成功竞得，该地块楼面价格大约为每平方米三万五千元，其溢价比例达到了百分之十五点一二。
关于这个情况，社会上普遍认为联投公司参与进来主要是因为它判断准确，毕竟深业集团并没有其他竞争对手争夺0036，最终以较低价格成功收购，这让联投方面感到有些意外。
联投在六月份购入金地上塘道侧的三角形土地，当时地价达到每平方米四万五千元，该地块与深业龙华的土地相距很近。
倘若此次深业以最低价售出，那么深业这两宗地块的整体单价不会超过三万元每平方米，仅从成本角度来看，就已远远领先于自家的那个三角形地块。
目前因为联发公司介入，深业项目的综合地价已经达到了每平方米3万1千元以上，虽然还存在一定的优势，但深业开发的项目在推向市场时，价格不可能会维持在四位数每平方米的水平
总得来看，接连的土地盛宴揭示了开发商战略转向：
核心地段备受追捧，前海、梅林关凭借规划明确性和资源难得，获得普遍认可。
2、非核心区地块遇冷，开发商担忧去化压力而精打细算
房地产商的投资方向更加集中，倾向于以高附加值的方式购买中心区域的土地以增强资产稳定性。同时，负责项目运作的人员也配合市场需求，将核心位置的小块土地拿出来公开竞拍，以此保持土地交易市场的活跃度。
4.
深圳楼市分化也带来人间百态。
小红书平台上传出消息，称有人以700万的价格出售龙华房产，当前二手市场行情中，该楼盘最低挂牌价跌至380万以下。部分用户对此表示震惊，直言自己承受了巨大损失，甚至用“全盘皆输”来形容当前状况。
去年的九月，新规的实施效果显著，然而深圳的部分房产持有者对于价格波动的担忧却持续存在。
深圳房产市场当前正处在由跌转稳的重要时期，业内多数人觉得，接下来的九月和十月会是审视市场最低点的关键时段。
中央与地方层面不断调整住房相关政策，同时正值销售旺季，预计深圳房地产市场将在不同区域间出现差异，整体趋于稳定。
八月八日，北京市宣布解除购房限制措施。作为与上海同样实施严厉购房管制的城市，北京的这个举动引发了广泛猜测，毕竟近些年里，深圳的房地产调控措施一直紧跟北京的步伐。
当前，政策氛围日渐缓和，近期领导层又恢复了对债券利息的征税，引导资金流向房产和股票市场。
然而就在此期间，针对房产市场的最新调控措施仍未发布，这同样让前景增添了几分模糊不清。
楼市调整期，有人看到风险，有人看到机会。
当深圳房价逐渐回归居住本质，市场终将找到新的平衡点。
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