本篇文章是作者参与九派新闻举办的“九派圆桌”直播节目，针对《住房租赁条例》相关议题展开讨论时的发言内容整理汇编，并在发表前由作者亲自进行了审阅。
图源视觉中国
【1】每个房东都要给房客提供空气质量检测报告
《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将在2025年9月15日正式实施，房东与租客均需给予高度重视。对于房东而言，出租房屋向来是一项繁琐的工作；以北京、上海为例，这两大城市的住房租金年化收益率大致介于1.5%至1.8%，且难以突破2.0%的界限；相较之下，将资金存入银行，收益水平也大致相当。若要将房屋出租，需防范租户拖欠租金，亦需忧虑不同租户可能对房屋造成损害。
自《条例》实施以来，对房东的规范愈发严格，若房东承受的财务压力不大，我建议他们直接将房屋出租给长租公寓，以此实现风险的有效隔离。这样，长租公寓便可以负责处理《条例》中涉及的建筑、消防、燃气以及室内装修等方面的各项新规定。
鉴于《条例》中包含一项至关重要的、与众不同的条款，规定在今后租赁房屋时，房东必须向租户出示一份空气检测报告，以此证实其房屋的空气质量符合标准。
以往的经验表明，房东鲜少向租客提供此类空气质量检测报告，未来这种情况似乎也不会改变。原因在于，房东与房屋可能不在同一城市，他们自身的工作通常非常繁忙，而且一份报告的费用往往高达数百元。相比之下，企业则有能力提供此类服务，因为它们管理着数千甚至数万个房源，受到多个监管部门的监督，因此它们有义务这样做。
若未提交报告，依据《条例》规定，个人房东需缴纳的罚金介于2000至10000元之间，而企业则需承担的罚款额度在2万至10万元不等，因此，企业对于执行和贯彻相关规定的积极性也相对更高。
若《条例》得以切实执行，那些市场中的小型房东和二手房东或许将逐步减少。据《条例》规定，所有租赁合同均需登记备案，然而，个人小房东进行备案的动力明显不足。此情形将使得租赁企业的市场份额显著扩大，甚至可能使现有租赁品牌的份额增长超过十倍。展望未来，租售同权、终身租房成为现实，对于我们这一代人而言，或许并非遥不可及。
我曾作为租客遭受侵害的经历被央视报道，那是在2018年，我在一家连锁长租公寓中居住了大约一个月。那时，我感到头部剧痛、全身无力，身上还出现了大小不一的红斑。如今回想，那些症状无疑是甲醛中毒的明显迹象。尽管当时我深知问题源于甲醛，即便手握专业机构出具的甲醛超标空气质量检测报告，却因缺乏相应法律依据，我终究未能获得任何赔偿，只能无奈地选择退租。
那时的我感到非常郁闷，尽管是长租公寓企业犯了错，却找不到解决问题的途径，既无法依靠法律，也无法进行有效治理。
《条例》的实施时间定在九月，中间有一段较长的过渡期。因此，我们作为租户在未来的租房过程中，务必向房东索要空气质量检测的相关文件。若房东未能提供，我们对于甲醛是否超标的问题会感到忧虑，这时我们可以自行委托专业机构进行检测。根据相关规定，检测范围应涵盖整个房间，包括客厅、卧室等各个区域，每个区域需设定一个检测点。在检测前十二小时内，务必确保所有门窗紧闭。只有当室内甲醛含量不超过0.08毫克每立方米时，才能视为达标。若甲醛含量达到或超过此数值，则被视为甲醛含量超标。
若检测结果显示超标，相应的检测费用是否应由我来承担？此外，由于此问题导致的误工，是否需要商讨误工赔偿事宜？精神受损以及身体出现红疹，治疗费用是否也应予以考虑？
目前，我们终于拥有了法律依据，对于那些像我这样的受害者来说，今后将不再面临无处申诉的困境，租房者的地位也变得更为坚定和自信。
【2】房东得好好读一读条例，很可能你已经违规了
以往，有些房东会把走廊或过道分隔成一间卧室，我之前就住过那种客厅内摆放着六张床位的房间，床铺分为上下两层，一间房大约有100平方米的空间，里面大概能容纳二三十个床位。这种群租行为，在相关条例出台前就已经属于违法行为，他们显然是明知故犯。而《条例》颁布后，他们改正的可能性并不大。然而，若某些房东确实未曾意识到自己过往存在违规行为，那么他们当前应采取的措施便是停止租赁关系，并恢复房屋原貌。他们可以向租客表示歉意，提及新《条例》的实施，并请求租客将房屋转租至他处，同时承诺给予一定的经济补偿。在此之后，必须拆除隔断，将房屋恢复至原有的结构。
若在9月15日之后被查出或被投诉，必须立即进行整改。若在规定期限内未进行整改，个人将面临2000至10000元不等的罚款，企业则可能被处以2万至10万元不等的罚款。此外，对于那些屡教不改的违规者，其违法行为将被录入国家信用信息共享平台，从而影响其贷款、社保等权益。
我必须特别指出，目前租户有权直接告知房东对房屋进行登记备案。若房东未进行备案，租户有权自行完成备案手续。租户可以联系房产管理局或住房和城乡建设局的市场科或房产管理科，通过电话告知他们希望进行备案，他们会协助完成备案，整个过程十分简便，甚至无需亲自前往，只需将扫描件通过电子邮件发送即可。
一旦完成备案，便将受到监管的覆盖，今后若遇任何问题，便无需再进行无谓的争执。以北京为例，租客们只需拨打12345热线电话，便会得到专业人员的协助，从而获得问题的解答。
我亦建议房东们详尽阅读这份《条例》，因为你们或许已触犯了规定。我先前身为房东时，未曾意识到需每半年对房屋内的消防设备进行一次查验。然而，据我所知，众多房东对于身处异城的房产，已有数年未曾进行过检查。
租户务必仔细阅读，一旦发现房东有违规行为，应立即与房东沟通，若房东仍旧我行我素，则应考虑更换房东，切不可因贪图一时方便而将自身生命健康置于险境。
在租赁协议届满之时，双方通常会将租期自动续期。从法律角度讲，这属于补充协议，无需另行签署新的文件。此外，无论是口头协议还是微信对话记录，均构成契约内容的一部分。然而，我们不应仅凭口头与房东达成协议而缺乏任何证据。采用录像方式，能够有效记录下口头协议的内容。
【3】签租房合同之前，这里提供5个避坑指南
在租房过程中，遇到的问题大多与二房东有关，超过八成的情况都是如此，而非与大房东。毕竟大房东收取的押金并不多，仅相当于你一个月的租金。然而，租客居住的是价值数百万的房产，因此大房东更担心租客对他们的房子造成损害。
我曾在过去遭遇了一次惨痛的教训，那是在北京，一家中介机构在签订租赁合同时，擅自为我制定了一份贷款合同，并将全年租金以贷款方式一次性提取，我需每月偿还贷款，而中介则每季度向房东支付租金。作为租客，我感到十分被动。即便未来我选择退租，我的贷款依然存在。再加上我签订的贷款协议，我根本无法进行转租或退租。我所支付的费用根本无法收回。
怎么避坑？
起初，我们应尽量避免与二房东签订协议，若必须签订，则应尽量避开那些名不见经传的小型机构。通常情况下，规模较大的二房东不会同意我们修改合同，那些无法更改的合同被称为标准合同，而合同中的条款则称作标准条款。作为租户，面临签署与否的抉择，多数租户倾向于选择签署，然而需留意的是，标准合同中的格式条款，其法律效力并不充分，签署后并不意味着所有内容均被认可。尽管我们可以与管家协商明确，签订协议的目的是租赁你的房屋，但这并不意味着我对协议中的每一条款都予以接受。
若要使标准合同中的格式条款具备法律约束力，必须证实已向乙方清晰传达，且乙方已充分理解并同意。然而，众多租赁公司的管家们并未达到这一标准，执行上存在不足。在这种情况下，即便租客无法更改合同，也应进行录像或录音，届时可携带着我们的录音录像资料，用以规避合同中的不公平条款，进行维权。
而如果合同可以改，我们仍要关注五点：
首先，需确认二房东是否有权对这处房产进行处置，其次，需审查二房东与原房东所签订的协议内容。
其次，必须对合同中的关键内容进行详尽审查，比如需明确房屋是五层还是六层结构；需明确将房屋租给几人，以及具体哪间房将租予我方；此外，租约的具体内容、租金数额、租赁期限以及签约方身份等信息也必须予以确认。是直接与房东签约，还是与二房东或三房东签约，这些细节同样不容忽视。
第三，务必仔细阅读费用分摊和押金的相关规定，尤其是合租的伙伴们需要格外留意。需明确是按房间来分摊水电费用，还是按照居住人数来分摊，是采用商业水电价格，还是民用水电价格，这些差异可能会相当显著。
过往收取的定金及月租，存在押一付六、押二付三、押三付一等多种方式，通常情况下，所付租金越低，所需缴纳的定金则越高，其中以押一付三、押二付一两种形式较为普遍。然而，现已有明确的规定，房东所收押金不得超过租客一个月的租金，若超过此限额，则属违规行为，作为租客，我有权拒绝签署相关协议。
第四，若乙方出现违约行为，相应的处罚措施有哪些？若甲方违约，又将面临何种惩罚？若与二房东签订合同，大房东违约时该如何处理？若大房东违约导致二房东违约，我该如何应对？
我们应当适当提高违约金的数额，不仅限于退还押金，还应当尽可能多收取一些费用。然而，必须留意的是，违约金的最高上限为租赁合同总金额的20%，任何超出此比例的违约金规定都是无效的。
在探讨解约事宜时，一项数据显示，北京与上海的年轻租户，其租赁期限平均仅为十个月。这一现象揭示了众多租户面临提前终止租赁的可能性。若你选择提前退租，需承担相应的违约责任，具体违约金数额是多少？若将房屋转租他人，能否将押金退还？这些问题均需在合同中明确标注。
第五，务必妥善保存相关证据及补充协议。在签订合同时，务必重视与二房东的电子合同，理论上，二房东若有意修改，只需调整后台数据即可。因此，我们必须下载租房合约的PDF版本。此外，签约过程中，还需进行录像。我们口头达成的一致意见，均应作为补充条款纳入合同。该文件需妥善保存，直至我们无需进行维权为止。
我们进行繁杂多样的租房流程，其目的在于确保未来一旦遇到难题，能够轻松且迅速地将其解决，从而做到事先预防，避免后患。
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