本文内容为作者在九派新闻举办的“九派圆桌”直播节目中就《住房租赁条例》相关议题进行的讨论发言所整理，并在发表前由作者进行了审阅。
【1】每个房东都要给房客提供空气质量检测报告
《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将在2025年9月15日正式实施，房东与房客均需给予高度重视。对于房东而言，出租房屋历来是一项繁琐的工作；以北京、上海为例，这两大城市的住房租金年化收益率大致介于1.5%至1.8%之间，且最高不会超过2.0%；而将资金存入银行，所获得的收益也大致相当。若需出租，便需提防租户拖欠租金，亦需担忧租户可能对房屋造成损害。
自《条例》施行以来，对房东的规范变得更加严格细致，若房东承受的财务压力不大，我个人的建议是，不妨将房屋直接出租给长租公寓，以此实现风险的有效隔离。这样一来，长租公寓便可以负责处理《条例》中提出的诸如建筑安全、消防安全、燃气安全以及室内装修等方面的各项新规定。
由于《条例》中包含一条至关重要的、与众不同的条款，规定在今后租赁房屋时，房东需向租户出示一份空气质量检测报告，以证实其房屋的空气质量符合标准。
根据过往的经验，鲜少有房东会向租客出示此类空气质量检测的文件，未来这种情况的可能性也极低。这主要是因为房东与房产往往位于不同城市，加之房东自身事务繁重，而且出具一份报告的费用通常在百元以上。相较之下，企业则能够提供此类服务，因为它们拥有数千甚至数万个房源，且受到各监管部门的监督，因此它们有义务这么做。
若未提交报告，依据《条例》规定，个人房东需缴纳的罚金介于2000至10000元之间，而企业则需承担2万至10万元的罚款，因此企业在这方面拥有更强的执行和落实动力。
我坚信，若《条例》得以切实执行，那些小型房东以及二手房东将逐步从市场上淡出。这是因为，《条例》明确规定，所有租赁合同必须登记备案，然而，个人房东备案的积极性较低。这一现象将导致租赁企业的市场份额显著扩大，甚至可能使现有租赁品牌的份额增长超过十倍。展望未来，或许我们这一代人真的能够见证租售同权、终身租房的景象。
我曾作为租客遭受侵害的经历被央视报道，那是在2018年，我在一家连锁长租公寓中居住了大约一个月。在那期间，我感到头部剧痛、全身无力，身上还出现了各种大小的红斑。如今回想，那些症状显然是甲醛中毒的明显征兆。尽管当时我深知问题源于甲醛，即便手握专业机构出具的超标空气质量检测报告，我却因无法律依据而未能获得任何赔偿，最终只能无奈地选择搬离。
彼时的我深感无奈，尽管是长租公寓企业犯了错，却找不到相应的法律依据，无法进行有效的治理。
《条例》的实施时间定在九月，中间有一个较长的过渡阶段，因此我们租客在未来的租房过程中，务必向房东索要空气质量检测的相关文件。若房东未能提供，鉴于对甲醛超标的担忧，我们应自行聘请专业机构进行检测。根据相关规定，检测范围应涵盖整个房间，包括客厅、卧室等各个区域，每个区域设定一个检测点。在检测前十二小时内，务必确保所有门窗紧闭。只有当室内甲醛含量不超过0.08毫克每立方米时，才能视为达标。若甲醛含量达到或超过此数值，则被视为甲醛含量超标。
若检测结果显示超标，相关检测费用是否应由我方承担？鉴于该问题引发的延误，误工补偿是否需进行商议？精神损害及身体不适，包括红疹问题，相应的医疗费用是否也应予以考虑？
目前，我们得以依循法律，这让我等受害者今后无需再徒劳哀告，租房者，也显得更有骨气了。
【2】房东得好好读一读条例，很可能你已经违规了
曾经，有些房东会把走廊和过道分隔成一间卧室。我甚至住过那种客厅内摆放着六张床，上下铺的房间，面积大约100平方米，里面能容纳二三十个床位。这种群租行为，在相关条例颁布前就已违反规定，他们显然是明知故犯。而《条例》出台后，他们改正的可能性并不大。然而，若某些房东确实不知自己此前有过违规行为，那么他们现在应当采取的措施是立即停止租赁关系，并恢复房屋原状。他们可以向租客表示歉意，并告知由于新《条例》的实施，需要租客将房屋转租至其他地方，同时会给予一定的经济补偿。在此之后，必须拆除隔断，恢复房屋原有的结构。
若在9月15日之后被发现或被举报违规，必须立即进行整改。若未在规定期限内完成整改，个人将面临2000至10000元不等的罚款，公司则可能被处以2万至10万元不等的罚款。此外，对于那些屡教不改的违规者，其违规记录将被录入全国信用信息共享平台，从而影响其贷款、社保等权益。
我必须特别指出，目前租户有权直接告知房东进行房屋登记，若房东未登记，租户亦可自行办理。租户只需联系房产管理局或住房和城乡建设局的市场科或房产管理科，拨打电话表达备案意愿，对方便会协助完成登记。整个过程简便快捷，甚至无需亲自前往，只需通过电子邮件发送扫描件即可。
一旦完成备案，便纳入监管体系，今后遇到任何问题，便无需纠缠不清。以北京为例，租客可拨打12345咨询热线，届时将有专业人员进行解答。
我建议房东们认真阅读这份《条例》，因为你们可能已经触犯了规定。我以前作为房东时，并未意识到需要每半年对房屋内的消防设备进行检查。然而，据我所知，许多房东对于身处异城的房产，已经数年未曾进行过检查。
租户务必仔细阅读，一旦发现房东有违规行为，应及时向房东提出，若房东仍执迷不悟，则应考虑更换房东，切不可因小失大，拿自己的生命健康冒险。
租赁期满后，双方通常会将租期自动续延。从法律角度讲，这属于补充性条款，无需额外签订新的协议。此外，无论是口头协商还是微信聊天记录，均构成契约的一部分。然而，我们不应仅凭口头与房东达成协议而缺乏任何证据。采用录像方式，能够有效记录下口头约定。
【3】签租房合同之前，这里提供5个避坑指南
在租房过程中遭遇的诸多问题，绝大多数都与二房东产生的矛盾有关，而非大房东。毕竟，大房东所收取的押金并不算多，仅相当于你一个月的租金。然而，租客所居住的却是价值数百万的房产，因此大房东更担心租客会对他们的房产造成损害。
我曾在过去遭受了一次惨痛的教训，那是在北京的一家中介公司，他们在我签署租房合同之际，擅自为我制定了一份贷款合同，并将一年的租金以贷款方式全部提取，致使我每月需偿还贷款，而他们则每季度向房东支付租金。作为租客，我处于极为被动的境地，即便将来我选择退租，我的贷款却依然存在。加之，由于签订了那份贷款协议，我根本无法进行转租或退租。所付出的费用，最终只能化为乌有。
怎么避坑？
一开始最好不要与二房东签订合同，若必须签订，则尽量避免与那些名不见经传的小型机构合作。通常情况下，规模较大的二房东是不会同意我们修改合同的，那些无法修改的合同被称为标准合同，合同中的条款则称作标准条款。作为租户，面临签署与否的抉择，多数租户倾向于选择签署，然而需留意，标准合同中的格式条款，其法律效力并不充分，签署并不意味着所有内容都予以接受。尽管我们可以与管家协商一致，明确自己签署协议的目的是租赁房屋，但这并不意味着我认可协议中的每一项条款。
若要使标准合同中的格式条款具备法律约束力，必须证实已向乙方明确说明，且乙方已了解并同意。然而，众多租赁公司中，管家们并未达到这一标准，执行上存在不足。在这种情况下，即便租客无法更改合同，也应录像录音，届时携带我们的录音录像资料，用以规避合同中的不公平条款，维护自身权益。
而如果合同可以改，我们仍要关注五点：
首先，我们需要确认二房东是否有权对这处房产进行处置，同时需要查看二房东与原房东之间所签订的合同。
其次，需对合同中的关键内容进行仔细审查，例如房屋层数是五层还是六层，以及租赁人数、具体租赁房间等信息必须清晰明确。此外，还需关注租约的具体内容、租金数额、租赁期限以及签约方的身份，是直接与房东签订，还是与二房东或三房东签约，这些问题都需一一核实。
第三，务必仔细阅读费用分摊和押金的相关规定，尤其是合租的朋友们，这一点尤为重要。需明确是按房间还是按人数来缴纳水电费，以及是采用商业水电价格还是民用水电价格，这些细节之间的差异是相当显著的。
过往收取的定金与月租，常见有一次性付六个月租金只需交一个月定金、付三个月租金需交两个月定金、付一个月租金则需交三个月定金等不同方式，通常情况下，租金支付得越少，所缴纳的定金则相应增加，其中以交一个月定金付三个月租金、交一个月定金付一个月租金这两种形式最为普遍。然而，现已有明确规定，房东最多只能向租客收取一个月的定金，若超出此限则属违规行为，作为租客，我有权拒绝签署此类协议。
第四点，若乙方发生违约行为，相应的处罚措施有哪些？若甲方违约，又将面临何种惩罚？在与二房东签订合同时，若大房东违约，应如何处理？若大房东违约导致二房东违约，而我作为租客又该如何应对？
我们应适当提高违约金数额，不仅限于退还押金，而且力求额外收取一定费用。然而，必须留意的是，违约金的最高限额为租赁合同总金额的20%，任何超出此比例的违约金均属无效。
在探讨解约事宜时，一项数据显示，北京和上海的年轻人在租赁合同中的平均租期仅为十个月。这一现象反映出，众多租户面临提前解约的可能。若你选择提前退租，需承担相应的违约责任，至于违约金的数额是多少？若你将房屋转租他人，能否将押金退还？这些问题均需在合同中明确注明。
第五，务必妥善保存相关证据及补充协议。在签署合同时，必须高度重视与二房东的电子版签约文件，因为二房东只需简单修改后台数据便可以更改内容。因此，我们必须下载租房合约的PDF版本。同时，签约过程中还需进行录像。我们口头约定的内容，均需作为补充条款纳入合同之中。此份文件需妥善保存，直至我们无需进行维权之时。
我们进行各式各样的繁琐租房手续，目的在于确保未来一旦遭遇难题，能够简便快捷地将其解决，从而做到未雨绸缪。
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