七月末的太原，阳光灼热地照射在柏油路上。应届毕业生李明（化名）站在小店区的一间出租屋内，额头上渗出了细密的汗珠——并非因为天气的炎热，而是他被眼前的景象所震撼。手机APP上所展示的“精装朝南主卧”竟然变成了一个没有窗户的阴暗小隔间，屋内的家具显得陈旧不堪，同时还弥漫着新刷油漆的刺鼻味道。房东却轻描淡写地说：“这个地段的房子就是这样，想租就租，不想租就不租。”
在住房租赁领域，类似情况屡见不鲜，诸如“押金难以退还”、“租金随意上涨”、“甲醛超标住房”等问题，使得众多租户的安居愿望笼罩在阴影之中。然而，随着《住房租赁条例》（以下简称《条例》）于7月21日正式对外公布，并计划在9月15日起正式施行，住房租赁市场即将迎来一个具有里程碑意义的转折点。
住房租赁市场巨大 乱象频现亟需权威法规
今年四月，清华大学房地产研究中心、自如研究院以及新华网文化产业研究院联合进行的调研成果——《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》正式对外公布。据报告显示，我国租赁人口数量已逼近2.6亿，而在一线城市中，大约有一半的居民是依靠租赁住房生活的。仲联量行报告指出，由于晚婚晚育趋势和家庭规模缩小（平均每户人口数降至2.62人），租房的周期明显延长，其中一些人的租房时间甚至超过了10年。
在如此巨大的市场背后，租房人遇到的安居困境也频繁发生。江西某房东手持强力手电筒细致检查墙面上的细微划痕，要求赔偿一万元的事件引发了广泛讨论；在社交平台上，频繁出现“个人转租”、“无中介费”、“低价急售”等房源信息，利用虚假房源作为诱饵，诱导租客点击跳转至第三方小程序；杭州有租客入住的“串串房”甲醛含量超标近三倍，房东却以“多人曾入住”为由拒绝承担责任……这些情况在租房群体中不断重演。
在山西，此类现象亦普遍存在。2021年，财政部山西监管局发布了《山西省住房租赁市场发展中存在的问题及建议》一文，指出该省租赁市场秩序混乱、制度建设不足、联合监管缺失等问题。过去，租房如同开启未知的盲盒，租客往往难以预知下一个潜在陷阱。王先生在太原迎泽区做房产中介已有十年光景，他亲身经历了众多租房纠纷。他拿出手机相册，向人展示那些他曾经代理过的房源：有的阳台被改造成了卧室，有的厨房被隔成了“单间”，还有那些长霉的墙面，在照片中却被巧妙地修图掩饰。王先生指出，相较于二手房的买家市场，租房者往往处于较为不利的位置，一旦遭遇难题，多数人仅能选择与中介或房东进行沟通，缺乏足够的维权意识，常常只能默默承受损失，这不仅侵犯了租户的合法权益，同时也对租赁市场的良性发展产生了不利影响。
业界人士指出，在房地产买卖领域，众多法律法规贯穿交易全程，然而在住房租赁领域，国家层面尚无相应法律进行指导，充斥着诸多问题的租赁市场迫切需要一部具有权威性的法规。《住房租赁条例》的推行，将对租赁市场中普遍存在的租金无序上涨、虚假房源发布、合同争议等问题，发挥显著的遏制功效。
《条例》出台整治乱象，直指行业痛点
当前正值暑假期间，正值住房租赁市场的高峰时段，房东们意图提高租金，而租户们则希望以较低的价格租到合适的住房。一些不法分子利用了人们的这种心理，开始动起了不良的心思。据业内人士透露，之前在省城就曾出现过租客遭遇诈骗，被不法分子骗取房租的情况。
据调查，这些上当的租房者并非通过中介公司租住房屋，而是直接通过小区公告板上的出租信息与所谓的“房东”取得联系。实际上，这位“房东”并非真正的房屋所有者，而是一名在多个中介群中活跃的“租客”。每当有新的房源信息出现，他便会以房东的身份发布出租广告。一旦有租客联系他寻求租房，他便会以租客的身份从中介或房东那里获取钥匙，并带领租客看房。若租客被欺骗选中了该房屋，他便会首先以租客的身份与房东或中介达成一份短期租赁协议，随后又以房东的身份与该租客签订一份长期租赁协议。以某套月租1500元的房屋为例，他会与房东以每月支付租金的形式签署一份为期1至3个月的短期租赁协议，接着以远低于市场价的价格与受骗租客签订长期租赁协议，并要求租客按年支付租金，从而在长期与短期的租金差额中谋取利益。一旦真正的房东或房屋中介察觉到租期已满，而租金尚未支付，“租客”却已消失得无影无踪，留下的只是满地的麻烦，让真正的房东和租客来承担清理和赔偿的责任。
业内专家指出，“携款潜逃”现象在住房租赁领域虽不常见，但《条例》第八条对此类事件制定了具体规定，要求出租方与承租方必须以真实身份签署租赁协议。同时，出租方需依照规定，借助住房租赁管理平台等途径，将租赁合同上报至租赁房屋所在地的房产管理部门进行登记。业内人士指出，合同备案完成之后，能否真实识别“房东”身份便一目了然，一旦发生纠纷，也能追溯其源头。另外，《条例》特别强调租金与押金的管理，其中第十条明确规定，出租人在收取押金时，必须在与承租人签订的住房租赁合同中明确押金的金额、退还的具体时间以及扣除押金的合法情形等细节。除非合同中有约定，否则出租人不得无理由扣除押金。
《条例》中存在众多此类具有针对性的条款，山西晚报·山河+记者观察到，《条例》总计分为7章，共计50条。业内人士透露，通过阅读全文，可以发现其内容全面构建了一个覆盖住房租赁市场所有参与主体的监管体系，其中不仅包括对出租与承租行为的规范，还有对住房租赁企业及经纪机构行为的规范，同时强化了监督管理机制，并对责任追究提出了严格要求。例如，在禁止将非居住空间出租的规定中，厨房、卫生间、阳台、车库等不得被单独用作居住场所（参照第七条）；在租金监管领域，设区的市级以上政府应构建住房租金监测体系，并定期向社会公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平数据（参见第二十九条）；在资金监管方面，从事转租业务的企业必须设立监管账户以收付租金，以预防“长收短付”的风险（依据第十九条）；在规模化管理方面，自然人转租一旦达到一定规模（具体标准尚待确定），就必须按照企业标准接受监管（第二十条）；至于承租人，他们不得擅自更改租赁住房的用途、拆改室内设施或改动租赁住房的其他结构（第十一条）等。
从“过渡”到“长居”，助力“租购并举”推动租房新模式
《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》揭示，我国城市住房正迈向一个关键的历史节点，即从“增量扩张”模式向“存量优化”模式的转变。一方面，随着城镇化进程的加速，常住人口不断增加，租房人群的规模也在持续扩大，尤其在四大一线城市，租房人口已逼近4000万。另一方面，在全国近2.6亿的租房人口中，原本倾向于购房的主流置业群体，正逐渐重返租房市场。房地产市场已步入存量阶段，然而租赁市场依旧具备成长潜力，《条例》的出台不仅为租户与房东的权益提供了法律支撑，而且体现了“人人有房住”的民生承诺。
业内专家指出，近期国家层面反复重申了“租购并行”的住房政策导向。尽管如此，租赁领域长期面临权益难以得到充分保障、市场秩序有待规范、优质房源供应紧缺等诸多挑战，迫切需要通过强有力的法律措施来进行规范和引导。
《条例》的出台为“租购并行”模式奠定了稳固的基础，其中总则的第5条明确指出：我国政府积极倡导居民将个人拥有的房屋用于出租，并支持企业对老旧厂房、商业办公空间以及自持商品住宅等进行改造和盘活，以多种途径提升租赁住房的供应量。除此之外，国家还鼓励出租方与承租方依照法律规定建立稳固的租赁关系，并致力于确保租房与购房者在享受公共服务方面享有同等的权益。随着存量商品住宅去库存工作的逐步深入，众多城市在非住宅改造为租赁住房、收储后再转租等方面均取得了一定的成效。业内专家指出，以我国省会城市太原为鉴，作为全国率先启动的40个保障性租赁住房试点城市之一，太原市在近年里积极推动住房制度的创新，致力于构建多主体参与、多途径保障、租赁与购买并重的住房体系。该市在推进保障性租赁住房建设方面成效显著，包括人才公寓、保障性租赁住房和公共租赁住房在内的各类“保障性租赁”项目均实现了迅猛发展。行业专家预计，随着《条例》的正式推行，它将为省城保障性租赁住房的供需市场注入强劲动力，并对其快速发展起到保驾护航的积极作用。
《条例》的颁布不仅超越了租赁市场本身的意义，它在规范租赁市场的同时，对于稳定房地产市场、保持房价稳定、预期稳定以及防范风险等方面，都发挥了至关重要的作用。业内人士指出，在当前市场状况下，通过稳固租赁关系和权益保护，缓解居住方面的担忧，将租房从临时性选择转变为可以长期信赖的体面居住形式。同时，“租购同权”的推行将显著减少产权住房附加的额外福利溢价，促使公众对租房和购房的选择持理性态度。此外，推动存量房改造不仅能够增加租赁房源，还能推动建筑更新、智能家居和社区服务等相关产业链的发展，从而为城市经济注入新的活力。
个体房东监管难，新规落地需普法与监管并重
然而，《条例》的颁布只是迈出了关键的第一步，其全面而有效的实施仍遭遇诸多实际难题。业界人士指出，距离《条例》正式开始执行的时间已不到两个月，众多个人房东、中小型中介机构以及租户对于新规定的具体条款以及各自的权利与责任界限仍存在模糊认识。
业内人士指出，市场参与者们，尤其是那些个体房东和所谓的“二房东”等小型租赁主体，他们在面对诸如“押金退还时间规定”和“租金上涨限制”等关键性的专业条款时，往往感到理解不清，甚至产生了抵触情绪。他们认为，为了确保新条例能够有效实施，各地相关部门必须开展广泛的宣传教育活动，确保租客、房东以及中介机构都能全面掌握新规定的具体内容和各自的权益与责任。与此同时，众多个体房东和所谓的“二房东”手中持有的分散式房源数量庞大，这些房源具有隐蔽性高、流动性强的特点，在监管上实现全面有效覆盖存在极大难度，易形成新规执行的盲区。这无疑对相关职能管理部门提出了更高的工作要求。住房租赁管理涉及住建、市场监管、公安、金融监管等多个部门，如何高效整合执法力量，构建常态化、跨部门的联合监管与快速响应机制，对地方在《条例》实施后的治理智慧是一次严峻考验。
租客需积极行使新规赋予的权益，务必依照法律法规进行维权。在租房环节，应特别留意，通过合法的网站、租房应用程序或中介机构寻找合适的房屋。签订合同时，要核实房屋的所有权和转租权等相关信息，并确保选用正式的租赁合同。目前，太原市房产管理局官网已提供《山西省房屋租赁合同示范文本》，市民可自行下载。在签署租赁协议之际，租户务必核实水、电、气以及物业管理费用的最新状况，并检查是否有拖欠款项。同时，还需对屋内家具和家电的数目、新旧状况等进行详细确认，并将这些信息记录在合同中。特别留意关于租金支付的具体期限和支付方式的规定，小心那些以提供租金折扣为诱饵，要求一次性支付三个月以上租金的做法，避免一次性支付过多租金，一旦发生争议，务必妥善保存相关证据，以便有效维护自身合法权益。
业内人士分析指出，《条例》一旦正式施行并伴随相关部门的监管介入，租赁市场将不可避免地经历一段“阵痛期”。依据新规定，那些不符合出租标准的住房将无法进入租房市场，特别是那些由“二房东”经营的低租金隔断房、串串房以及非住宅性质的房源，将成为监管部门的重点关注对象，以保障租客的租房权益。这一变化可能在短期内导致部分热门区域的租金出现小幅上升。从长远视角来看，市场趋势将趋向于专业化与规范化。房东们必须对不符合规定的房产进行整改，同时，随着更加规范和完备的市场环境的形成，那些价格略高的优质房源反而更易于租出；而对于租客来说，新规定的实施将提供全面的权益保障，不仅在整个租房过程中能够有效维护自身权益，而且还能借助租金监测机制和租赁合同备案制度，获得公正的价格参考以及更加稳固的租赁关系。
山西晚报·山河+记者 柴旭晖
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