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2 给本号“地产圈没秘密“设为标星
二手房与新房市场正日益分道扬镳。日复一日，不断有二手房的成交价刷新我们的认知，不禁让人深思，究竟何为价格的谷底。尽管二手房的成交量大幅超越了新房，然而涌入市场的低价房源却在持续增加，让人难以察觉价格是否已触底。与此同时，新房市场却热度不减，不仅销售势头强劲，还能凭借产品升级实现溢价销售。
不仅仅是体感温度上的差异显著，从数据上看，新房与二手房的价格差距也在不断拉大。以刚刚过去的6月为例，滨海新区的新房成交平均价格为每平方米15750元，而二手房的平均成交价格则为每平方米7827元，新房的价格已经是二手房的两倍以上。
在当前的市场状况中，二手房的成交量无疑是占据主导地位，特别是在滨海新区，6月份的二手房成交数量达到了2471套，相比之下，新房的成交量仅为1425套，二手房在数量上明显超过了新房。
在交易价格上，一手房与二手房之间已经显现出显著的界限，而且这种价格差距还将持续扩大。那么，这其中的原因又是什么呢？
我认为首要因素在于，二手房市场呈现出显著的供需失衡现象。以往的经验表明，若二手房交易量连续三个月呈现增长，那么价格必然随之上涨。然而，当前二手房的交易量并未出现下滑，反而稳定在2000套以上，甚至在3月和4月达到了3000套以上。但令人遗憾的是，房价并未如预期般回升。
为何会出现这种现象？当某个蓄水池的总体容量被无限扩大，换句话说，当二手房的存量持续增加，那么构成商品市场基本规律的供需关系便会失效。
第二个原因在于，新房市场的价格走势稳健且呈上升趋势，不仅销售情况良好，其售价还在不断攀升。那些迫切需要住房的消费者，即所谓的“刚需族”，其需求已被大量满足，如今愈发稀缺。在此背景下，目前市场的主要购买力转向了追求居住品质提升的群体，这部分人群难以抵挡来自供给端的吸引力。近两年来，无论是土地市场还是产品端，都经历了显著的变革。
在城市土地方面，核心区域推出了更多低密度用地的出让。以开发区中心地带为例，推出了珍藏级的优质地块，其容积率介于1.3至1.8之间，这样的地块适宜建设洋房，甚至可以打造叠拼式住宅。在城市核心地段，低密度产品的出现，对于追求改善居住条件的群体具有极大的吸引力。
审视产品领域，产品更新换代尤为突出，尤其是四代住宅这一概念，备受追捧。人们往往会被新鲜事物所吸引，就如同手机更新换代后，新款产品总能更吸引人们的目光。住宅的外观设计从涂料到真石漆，再到铝板玻璃幕墙，而架空层之上的业主会所，甚至包括配套的游泳池，以及那些通过开敞露台打造出的家家户户都有花园的景象，还有垂直绿化带来的新颖居住感受，都让那些寻求改善居住条件的人群难以抗拒。为了让富有的人能够购得能触动他们心弦的住宅，新房因而能够顺利销售，并且价格还能进一步提升。
二手房的价格持续下滑，与此同时，新房市场因供应端因素而显得价格高昂，这一现象使得二手房与新房市场之间的差距逐渐拉大，宛如K字形的两条平行线，彼此间的距离越来越远。
二手房的交易价格持续创下新低，诸如塘沽湾、生态城北部、胡家园等地，这些位于主城区外围的区域，其房价跌幅之大，甚至可以用“拦腰截断”来形容。
塘沽湾历经多年发展，所配套的仅有学校建成，而该区域距离产业区较远。生态城北部地区，土地供应充足，但配套设施仅限于学校，购买生态城学区房的成本较高，购买者多为外地人士，该区域的二手房市场也难以支撑。胡家园地处远离开发区和天津港等产业区的位置，因此，除了地缘优势明显，鲜有人会特意选择该板块居住。
实际上，那些位于主城区或紧邻主城区，居住人口密集且生活气息浓厚的区域，其二手房价格同样呈现下降趋势。我整理了6月份成交的部分二手房数据，大家一看便知。
这些次新房位于核心地段，品质尚可，但由于市场上暂无新房与之竞争，其价格相对稳定。然而，除了这些外，其他二手房均出现了不同程度的降价，尤其是那些房龄较老或存在明显缺陷的房屋，降价幅度更是显著。
新房子的景象截然不同，人气旺盛，价格同样不菲。比如塘沽南站的格调音乐花园项目，吸引了众多改善型购房者的目光。建投一大街上的建投滨海雲阙项目，已动工建设，售楼部位于泰达MSD1984，预计不久后便会开盘。该项目分为南北两个地块进行建设，建筑高度从7层到11层不等。
（建投滨海雲阙施工现场）
尽管尚未正式开盘，据悉内部认购量已相当可观。预计一大街的天保项目、泰达二体南侧的格调代建项目、天保九号线广场项目以及泰丰公园北侧的绿城代建项目，其情形也将相仿，热度同样颇高。
生态城临海新城的宜禾海六地块，案名已确定，命名为宜禾海月府。该地块的产品以116平方米、126平方米和138平方米的洋房为主，每户均配备宽敞的大露台，备受市场关注。
（宜禾海月府效果图）
生态城中部地带那片土地，由宜禾负责代建，同样吸引了改善型购房者的目光。此外，工农村的弘铎置业与建投集团所获取的洋房用地，也是该区域内改善型购房者关注的焦点。新开盘的项目本身就自带人气，尤其是当前的改善型楼盘，它们位于更核心的地段、拥有更低的建筑密度以及更高级的产品，这些都使得购房者们为之倾倒，心动不已。
在面临新房的吸引力时，务必保持理智，切勿冲动行事，是否购买，关键在于价格。以格调音乐花园为例，其地理位置和产品都相当不错，但若高层房价超过了两万三，实则不建议购买。海河边的南益名悦湾大家应该都知道，其市场价略高于两万，格调产品尚可，若上涨10%也就到顶了，同时也要做好在高位接盘的心理准备。实际上，那些新开发的住宅也颇具吸引力，地理位置优越，产品品质上乘，然而，其价格相较于历史高点项目高出10%，无疑是顶点价位，因此，购房者还需做好在高位持房的心理准备。
建投一大街的项目，有人传言售价将达4万，这让我感到十分惊讶。虽然开发区不乏富豪，但他们都极为精明，即便是自住，若亏损过多，他们也不会轻易接受。瑰丽小区的小高层售价大约在3万左右，楼高11层，在我看来，超过3万3就实在有些贵了。而泰丰公园北侧的绿城代建项目，与建投这个项目属于同一档次。宜禾海月府的产品与春江府相比变化不大，其地理位置较为偏内，且更贴近海洋。因此，我认为若其售价超过一万七，则购买它并不划算。
产品升级伊始，新楼盘总是试图凭借“新颖”的特点获得更高的售价，然而，购房者需保持理智，这种“新颖”不会持久，一旦同类产品普遍化，当初额外支付的溢价将使你处于不利地位，当然，如果你志在成为尝鲜者，并愿意为此承担额外费用，那自是另一番情形。
供给侧改革推动了更高品质、更稀有的产品问世，同时新房的产品力得到了全面加强。此外，若现房销售政策得以实施，那么其直观的现实优势相较于规划图上的美好愿景更具吸引力。可以预见，未来一手房与二手房之间的差距将愈发明显。
鉴于目前你所拥有的并非上乘的二手房，建议你尽早将其出售，并换成你财力所能承受的较为优质的房产；至于是否购买新房，建议你保持清醒的头脑，关注房价，切勿因产品的高溢价而冲动消费。
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